丹陽市物業服務收費管理實施細則

丹 陽 市 物 價 局

丹 陽 市 建 設 局

丹價[2005]66號

關于印發《丹陽市物業服務收費管理實施細則》的通知

各物業管理企業：

為了規范物業服務收費行為，維護業主、物業管理企業的合法權益，促進我市物業服務行業健康、有序發展，根據《江蘇省物業管理條例》和《江蘇省物業服務收費管理辦法》的有關規定，我們制定了《丹陽市物業服務收費管理實施細則》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

附：《丹陽市物業服務收費管理實施細則》

丹陽市物價局

丹陽市建設局

二OO五年七月十九日

抄送：市物業管理企業協會

丹陽市物業服務收費管理實施細則

        第一條  為了規范物業服務收費行為，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》和《鎮江市物業服務收費暫行規定》等有關文件，結合本市實際，制定本實施細則。

        第二條  本實施細則適用于本市行政區域內，符合國家物業管理資質要求的物業管理企業，對物業提供社會化、專業化、市場化服務的收費行為。

        第三條  本實施細則所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋和配套的設施設備及相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

        第四條  政府提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條  市價格主管部門會同市房產主管部門負責本市物業服務收費的管理和監督工作。

第六條  物業服務收費應當遵循公開、合理以及收費項目、標準與服務內容、服務質量相適應的原則。

第七條  物業服務收費，包括公共服務收費和代收代辦費、特約服務費。物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅的公共服務收費和住宅區停車費，實行政府指導價。

獨立式別墅及非住宅房的公共服務收費，滿足部分業主、使用人需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦服務收費，實行市場調節價。

        第八條  實行政府指導價的普通住宅物業公共服務收費可在市價格主管部門批準的收費標準基礎上浮動，浮動幅度為正負10%。在其基礎上，獲國家示范級物業管理項目浮動幅度可加10%，獲省優秀級物業管理項目浮動幅度可加5%，獲鎮江市或丹陽市優秀級物業管理項目浮動幅度可加2%。執行標準由物業管理企業與業主委員會或業主（使用人）協商確定。

        第九條  實行政府指導價的普通住宅物業公共服務收費，由市價格主管部門會同市房產主管部門，根據物業的硬件設施、環境和物業管理的服務內容、服務質量等因素，制定收費標準，向社會公布。

第十條  普通住宅物業公共服務收費實行“菜單式”管理，按照服務內容和服務質量分項計收公共服務收費。市價格主管部門會同市房產主管部門根據與物業服務等級標準相對應的服務等級基準價，以及與物業的環境設施、設備項目等級指導標準相對應的硬件等級基準價制定《丹陽市普通住宅物業管理公共服務費指導價標準》；根據物業服務范圍、服務內容、服務質量以及物業的硬件環境設施、設備等因素分別制定《丹陽市普通住宅小區物業管理服務等級標準》和《環境設施、設備項目硬件等級標準》。

第十一條  普通住宅前期物業管理公共服務收費標準由市價格主管部門核準。其核準程序是：

        （一）物業管理企業向價格主管部門提出前期物業公共服務收費的書面申請，并提供物業管理企業資質證書復印件及企業營業執照復印件。

（二）市價格主管部門會同市房產主管部門，依據《丹陽市普通住宅小區物業管理服務等級標準》進行考評，并根據達標情況，下達前期物業管理公共服務費的收費標準。

物業管理企業或建設單位應在核定的政府指導價范圍內，在前期物業管理協議或買賣（租賃）合同中與物業買受（租賃）人預先約定收費標準，并同時約定物業管理服務內容，涉及物業買受（租賃）人共同利益的約定應當一致。

開發建設單位通過規范的招投標方式選擇前期物業管理企業，以招投標方式確定的物業服務收費須報市價格主管部門備案確認后執行。市價格主管部門和市房產主管部門應加強對招投標過程及之后價格行為的監督和管理，及時糾正和依法查處各種違法違規收費行為。

第十二條  已成立業主委員會的普通住宅物業管理公共服務費的具體收費標準由業主委員會經業主大會同意后，在公布的《丹陽市普通住宅物業管理公共服務費指導價標準》范圍內，與物業管理企業在物業服務合同中約定，并報市價格主管部門備案。

第十三條  實行市場調節價的物業服務收費，未成立業主委員會的，由開發建設單位或物業管理企業與物業買賣人在物業服務合同中約定；已成立業主委員會的，由業主委員會經業主大會同意后與物業管理企業在物業服務合同中約定，并將收費項目和收費標準報市價格主管部門備案。

業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同對全體業主具有約束力。

第十四條  物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。

包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業管理企業承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者預定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十五條  物業管理公共服務費用構成因素為：

        （一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施的日常維護保養費用；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）物業管理企業辦公費用；

（七）物業管理企業固定資產折舊費用；

（八）物業共用部位、共用設施及公眾責任保險費用；

（九）經業主大會同意的其他費用；

（十）合理利潤；

（十一）法定稅費。

第十六條　物業管理公共服務收費按法定產權面積計算（以產權登記的建筑面積計費，未辦產權證的以售房合同中的建筑面積計費）。未記入產權面積的附屬房屋不得收取公共服務費。

物業管理公共服務收費最多可預收一年。

第十七條  物業的電梯、水泵、中央空調等設施運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業管理企業單獨列帳，合理、公開分攤，具體分攤辦法由業主委員會與物業管理企業協商確定；業主大會、業主委員會未成立前，由開發建設單位與物業管理企業在物業管理合同中約定。物業管理企業辦公所用水電費不得向業主分攤。

第十八條  納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售或因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

業主在接到入住通知書之日起，未辦理入住手續（6個月以上，含6個月）以及辦理入住手續后連續6個月以上（含6個月）未入住或未使用的物業，其物業管理公共服務費用由業主按照規定標準的70%交納。

物業出租或以其它方式交他人使用的，物業管理公共服務費由業主或使用人交納，但業主負最終責任。

第十九條  實行政府指導價的前期物業管理住宅小區，以一個住宅小區為單位，因開發建設單位原因分期開發，分批交付使用，未按規劃要求完成小區配套設施和綠化的，先期入住的業主物業管理公共服務費應按規定標準扣除未完成部份相應的服務費交納，差額部分由開發建設單位補償物業管理企業。

第二十條  物業管理區域內符合規劃要求的封閉式共用車庫和露天停車場（停車位），由物業管理企業提供管理服務的，經價格主管部門批準可收取停車服務費。

在保證業主停車的前提下，有條件的住宅小區可設立外來車輛臨時停車位，按價格主管部門批準的收費標準計次收取停車費。

第二十一條  物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業管理企業向委托單位收取手續費。不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十二條　物業管理企業經業主委員會同意，合法利用物業公共部位、共用設施進行經營所得收益，扣除相關費用后，應當將收益的30%補貼物業維修基金，70%補貼物業管理公共服務費，房地產開發企業、物業管理企業不得非法占有。

第二十三條  物業管理企業不得擅自向業主、使用人收取未經價格主管部門批準的保證金等費用。

第二十四條  物業管理企業將物業服務合同中的部分專業服務事項轉給其他企業的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。

第二十五條  物業管理服務收費實行明碼標價。物業管理企業應在經營場所或服務地點的醒目位置公布服務內容、收費項目、標準及收費辦法，每半年（或一年）向業主、使用人公布物業小區經營性設施營業收益和公共維修基金的支出情況，接受業主委員會、業主、使用人和價格主管部門的監督。

第二十六條  物業管理企業應完善內部財務管理制度，強化成本、收支約束。實行物業公共服務費用包干制的，物業服務企業應對實施管理的具體物業區域實行單獨建帳，定期公布財務狀況，接受監督。實行物業公共服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或全體業主公布物業服務資金的收支情況。物業管理企業或業主大會可以按照物業服務合同的約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務費用的收支情況進行審計。

第二十七條  業主應當按照物業服務合同的約定按時交納物業管理公共服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

物業發生產權或使用權轉移時，業主或者物業使用人應當及時結清物業管理公共服務費用。

第二十八條  市價格主管部門和市房產主管部門每年依法對物業管理企業的服務內容、服務質量、收費項目、標準進行監督檢查。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由市價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。

第二十九條  本暫行規定由市價格主管部門會同市房產主管部門負責解釋。

第三十條  本暫行規定自2005年9月1日起執行。凡與本暫行規定相抵觸的有關規定一律廢止（在文件出臺前，已批準的物業收費按原標準執行）。