上饒市物業管理招投標辦法

饒房發[2009]42號

關于印發《上饒市物業管理招標投標辦法》的通知

各縣（市、區）房管局：

為促進我市物業管理行業的發展，提高我市物業管理服務水平，積極培育物業管理市場，規范物業管理市場競爭行為，維護物業管理招投標活動當事人的合法權益，我局根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的有關規定和我市實際情況，制定了《上饒市物業管理招標投標辦法》，現印發給你們，請認真遵照執行。

附：上饒市物業管理招投標辦法

上饒市房地產管理局
2009年10月12日
 
上饒市物業管理招標投標辦法

第一章　總　　則

第一條　為了促進物業管理行業的發展，提高我市物業管理水平，積極培育物業管理市場，規范物業管理市場競爭行為，維護物業管理招投標活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業管理條例》、建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的有關規定和我市實際，制定本辦法。
第二條　本辦法所稱物業管理招標投標，是指招標人以招標的方式將物業管理區域內的房屋及其共用部位共用設施設備的維修養護、安全護衛、綠化、環境衛生及生活服務等事務，一次性發包，由投標人通過競爭承接物業管理的行為。
第三條　本辦法適用于本市行政區域內各類物業管理招標投標的管理。
第四條　上饒市房地產管理局負責全市物業管理招標投標活動的監督管理，其主要職責是：
㈠負責組織政府物業的招標工作；
㈡負責物業管理招標的備案登記；
㈢受理有關投訴，查處違法招投標行為；
㈣建立并管理物業管理招標評標專家名冊；
㈤指導和監督全市物業管理招標工作，協調解決物業管理招投標市場出現的新情況、新問題；

㈥指導、協調、支持物業服務企業開拓市場，擴大管理規模，提高社會效益和經濟效益。
各縣（市、區）房地產管理局負責本轄區內物業管理招標投標活動的指導監督。
第五條　物業管理招標投標堅持公開、公平、公正和誠實信用的原則。招標投標雙方不得弄虛作假或惡意串通，損害對方或其他投標人的合法權益。
第六條　開發建設單位、業主大會和其他物業所有權人在項目托管時應當以招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施物業管理，但是符合下列條件之一時，可以采用協議方式選聘物業服務企業：
（一）同一物業管理區域內，混合型物業總建筑面積低于2萬平方米；單體高層物業建筑面積低于1萬平方米或純別墅區建筑面積低于1萬平方米的項目；
（二）公開招標的投標人少于三人的。
（三）物業產權單一并由產權人自用的；
（四）已托管的物業，合同期滿后，經雙方協商同意續約的；
（五）物業的使用在保密或安全方面有特別要求的或金融機構、工業廠區及其它不適宜采用公開招投標的物業。
符合前款第（一）、（二）項條件的住宅物業，建設單位采用協議方式選聘前期物業服務企業的，應當經物業主管部門批準；未經批準的，選聘行為無效。
第七條　任何單位和個人不得違反法律、行政法規規定，限制或排斥具備投標資格的物業服務企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招投標活動。

第二章　招　　標

第八條　本辦法所稱招標人是指依法進行物業管理招標的物業建設單位、業主大會和其他物業所有權人。
業主大會決定通過招標投標方式選聘物業服務企業的，應當授權其業主委員會履行招標人職責，具體組織招標活動。
物業管理招標由招標人依法組織實施。
第九條　物業管理招標項目應具備以下條件，方可組織招標活動：
㈠持有項目批文、土地使用證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證的新建物業和已投入使用并按照規定成立了業主委員會的物業；
㈡有符合規定要求的物業服務用房；
㈢維修資金歸集到位；
㈣招標所需的其他條件。
第十條　物業管理招標分為公開招標和邀請招標：
招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒介上發布招標公告，并同時在市房地產管理局指定的物業管理招投標網上免費發布公告。公告期不應少于3個工作日。
招標公告應當載明以下主要內容：
(一)招標人名稱;
(二)招標項目名稱、地址、使用性質、建筑面積、竣工交付使用時間等基本情況;
(三)投標資格條件;
(四)投標人報名地點、期限以及獲取招標文件的辦法;
(五)業主大會選聘物業服務企業的，應當說明物業服務企業變更情況。
招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上具有相應資質等級的物業服務企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。
第十一條 招標人可以委托依法設立的物業管理招標代理機構(以下統稱招標人)辦理招標事宜。
物業管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規定。
物業管理招標代理機構不得同時為一個物業管理項目承擔招標和投標業務。
物業管理招標代理機構應當到市房地產管理局備案。
第十二條　招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前完成招標文件的編制，招標文件應當包括以下內容：
㈠招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配備情況等；
㈡物業管理服務的內容及要求，包括服務內容和服務標準等；
㈢對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；
㈣評標標準和評標方法；
㈤招標活動方案；
㈥物業服務合同的簽訂說明；
㈦與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件；
㈧招標公告或者招標邀請書。
第十三條  招標人應當在發布公告或者發出投標邀請書前，提交以下材料報市房地產管理局進行招標前的備案：
(一)招標公告或者投標邀請書;
(二)招標文件;
　(三)新建項目《建設工程規劃許可證》及經規劃部門批準的規劃詳圖或規劃總平面圖復印件;
(四)重新選聘物業服務企業的，應當提供業主大會決議原件、原物業服務合同復印件;
(五)招標人委托招標代理機構代理招標的，應當提交招標代理委托書;
(六)法律、法規和規章規定的其他材料。
發現上述招標材料有違反法律、法規和規章的，應當責令招標人及時改正。
第十四條  物業管理招投標應按下列程序組織：
（一）招標人提出招標申請；
（二）編制招標文件；
（三）進行招標前的備案登記；
（四）發布招標公告或寄發投標邀請書；
（五）對投標單位的條件進行資格預審，并將結果告知投標人；
（六）向入圍投標單位發售招標文件；
（七）組織投標人踏勘現場，并進行答疑；
（八）接受投標單位遞交的標書；
（九）對投標單位信譽組織實地考察；
（十）確定評標委員會組成人員；
（十一）組織召開開標、評標、定標會議，決定中標人；
（十二）頒發中標通知書；
（十三）簽訂物業服務合同；
（十四）進行招標后的備案登記?！?br /> 第十五條  公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。
實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。
資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。
第十六條  經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。
第十七條  在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。
第十八條  招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
第十九條  招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。
第二十條  招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招投標的其他情況。
招標人設有標底的，標底必須保密。
第二十一條  在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判。
第二十二條  通過招投標方式選聘物業服務企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招標投標工作：
新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；
預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。
重新選聘物業服務企業的物業管理項目應當在物業服務合同屆滿或解除合同前完成。
第二十三條　招標過程中發生的廣告信息發布、文件編制、勞務、交通等費用均應由招標人支付。招標人為業主委員會的，招標過程中發生的相關費用可自行籌集，也可經業主大會或業主代表大會決定在其他收益中列支。

第三章　投　　標

第二十四條　本辦法所稱投標人是指響應物業管理招標，參與投標競爭的物業服務企業。凡內部機構健全，物業管理服務規范，具有三級以上資質的物業服務企業，均可按有關規定參與本市物業管理投標活動。
第二十五條　投標人應具備下列條件：
投標物業區域建筑面積在10萬平方米以下的，物業服務企業應具備三級以上資質等級；超過10萬平方米，30萬平方米以下的應具備二級以上資質等級，超過30萬平方米的應具備一級資質等級；三級暫定資質的物業服務企業不得參與任何物業的投標。
第二十六條 投標人辦理投標報名時需提供以下要件：
(一)營業執照復印件;
(二)資質等級證書復印件;
(三)授權委托書;
(四)其他證明材料。
第二十七條　投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應，投標文件應當包括以下內容：
(一)投標函，包括物業管理服務費、管理目標及其他履約承諾等;
(二)技術部分，包括服務的內容和標準、人員配備、主要工作環節運行程序及檢查方法、物業服務企業的內部管理制度;
(三)商務部分，包括物業管理服務費、特約服務費、其他委托代理服務費等收費標準報價，物業管理服務費收費形式以及相應的項目財務收支測算;
(四)資信部分，包括營業執照副本復印件、資質等級證書副本復印件、管理業績、項目主要管理人員資格證書等情況。
第二十八條　投標人應當在招標文件要求提交投標文件截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當拒收。
第二十九條　投標人不得相互串通投標報價，不得排擠其它投標人，損害招標人或者其他投標人的合法權益。
投標人不得與招標人串通招標，損害國家利益，社會公共利益或其他人的合法權益。
投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

第四章 開標、評標和中標

第三十條　開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間后公開進行，開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。
第三十一條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：
由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。
招標人在招標文件要求提交投標文件的截止日期前，收到的所有投標文件，開標時應當眾予以拆封。
開標過程應當記錄，并存檔備查。
第三十二條　投標書有下列情況之一的，應當視為無效標書：
㈠投標書未密封；
㈡投標書未加蓋單位和單位法定代表人或法定代表人委托人印鑒；
㈢投標書沒有響應招標文件；
㈣投標書逾期送達；
㈤物業服務費用報價明顯低于成本的。
第三十三條　評標由評標委員會負責，評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的三分之二。
評標委員會的專家成員，應當由招標人從市房地產管理局建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。
與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。
第三十四條 招標人應當在開標前一個工作日內，到市房地產管理局抽取評標專家，并由招標人代表書面簽字確認。
第三十五條 評標方法一般應采用綜合評估法。
招標人可以參照市房地產管理局制定的示范文本制定綜合評分表。
招標人根據招標文件確定的評標方法，在開標之日前制定具體評分標準。
評分標準應當按照綜合評分表規定的內容，采取百分制的方法，合理確定技術部分、商務部分、資信部分和現場答辯等各項內容的比重和分值。
第三十六條　受開發建設單位委托，對同一物業承擔過管理服務的物業服務企業，在同等條件下享有優先中標權。
前款物業服務企業有兩家以上的，最后承擔管理服務的一家享有優先權。
第三十七條 評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責，客觀公正地進行評標，遵守評標工作紀律，對投標文件進行獨立評審，提出評審意見，不受任何單位或者個人的干預。
評標委員會成員與招投標雙方有利害關系的應當主動回避，不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人及其他利害關系人的財物或者其他好處。
評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦等情況并接受市房地產管理局的監督、檢查。
前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。
第三十八條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
第三十九條 在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。
評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據投標文件評分、現場答辯等情況進行綜合評標。
第四十條 召開現場答辯會時，投標人擬定的項目經理應當參加答辯，并持有物業管理職業資格證書。
第四十一條 投標文件評定過程在保密的情況下進行，評標委員會成員應當遵守下列規定：
(一)客觀、公正地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見，承擔個人責任;
(二)不得外出、不準會客、不準使用任何通訊工具與外界聯系;
(三)獨立評審投標文件，不準互相串聯、議論有關投標文件的內容;
(四)嚴格按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審，并將評審結果簽字確認。
第四十二條 經評審，所有投標文件均不符合招標文件要求的，評標委員會可以否決所有投標。
依法進行招標的物業管理項目，所有投標被否決的，招標人應當重新招標。
第四十三條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告。評標報告應當如實記載以下內容：
(一)評標的基本情況和有關數據表;
(二)評標委員會成員名單;
(三)開標記錄;
(四)符合要求的投標人一覽表;
(五)廢標情況說明;
(六)評標標準、評標方法或者評標因素一覽表;
(七)評分一覽表;
(八)經評審的投標人排序;
(九)推薦的中標候選人名單和簽訂合同前要處理的事宜;
(十)澄清、說明、補充事項紀要。
第四十四條 評標委員會應當按照招標文件規定的評標方法和評標標準，依序推薦不超過3名中標候選人。
招標人參考評標委員會推薦的中標候選人確定中標人的，應當在招標文件規定的定標辦法中予以明確。
招標人授權評標委員會直接確定中標人的，應當按照評標委員會的排序確定中標人。
招標人不從中標候選人中確定中標人的，應當重新招標，并對中標候選人予以補償。
招標人為業主大會的，業主委員會應當將中標結果在物業管理區域內明顯位置向業主公告，公告期不少于3日。
第四十五條 招標人應當在評標委員會出具評審結果之日起30日內確定中標人。
招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人。
招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立物業服務合同;招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。
第四十六條 招標人應當對投標文件的內容進行保密，不得復印、抄錄。在確定中標候選人當日將全部投標人的投標文件封存一份備查，其余投標文件退還。封存的投標文件滿六個月后退還。
第四十七條 新建物業項目，招標人與中標人應當自簽訂物業服務合同之日起三十日內，到市房地產管理局辦理前期物業管理備案手續。
第四十八條 招標人無正當理由不與確定的中標候選人簽訂合同的，招標人應當給予補償。
中標人無正當理由不與招標人簽訂合同的，一年內不得參加物業管理項目的投標。

第五章 評標專家

第四十九條 市房地產管理局應當建立評標專家名冊，負責評標專家的日常管理工作。對評標專家進行有關法律和業務培訓，并建立評標專家檔案，詳細記載其評標的具體情況，對評標能力、廉潔公正情況定期進行考評。
第五十條 物業管理評標專家應當具備下列條件：
(一)從事物業管理及相關工作5年以上，并具有中級以上技術職稱;
(二)熟悉物業管理方面的法律、法規、規章和物業管理相關業務知識;
(三)熟悉有關招標投標的法律、法規;
(四)能夠認真、公正、誠實、廉潔地履行職責;
(五)身體健康、能勝任評標工作。
第五十一條 專家入選評標專家名冊，采取個人申請和單位推薦兩種方式。
個人申請的應事先征得單位同意，填寫申請書;單位推薦的應事先征得被推薦人同意，填寫推薦書。
上述兩種方式均須提供第四十九條規定的證明材料。個人申請書或單位推薦書應當存檔備查。
第五十二條 市房地產管理局對申請人或被推薦人進行評審，對符合條件的頒發評標專家證書。
評標專家聘期為三年，期滿后按照本辦法第四十九條規定的條件重新評審，對符合條件的重新進行認定。
第五十三條 有下列情形之一的，取消其評標專家資格：
(一)私下接觸投標人的;
(二)收受利害關系人的財物或者其他好處的;
(三)向他人透露投標文件評審過程中相關信息的;
(四)不能客觀公正履行職責的;
(五)無正當理由，拒不參加評標活動的。

第六章　附　　則

第五十四條　違反本辦法，開發建設單位未通過招投標方式選聘物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方本選聘物業服務企業實施前期物業管理的，按國務院《物業管理條例》第五十七條規定予以處罰。
招投標活動中的違法違規行為，依照有關規定處理。
第五十五條　招投標活動結束后，招標人或者原物業服務企業應按有關規定辦理物業管理承接驗收手續，移交所有物業管理資料和物業服務用房。
第五十六條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向市房地產管理局或有關部門投訴。
第五十七條  本辦法由上饒市房地產管理局負責解釋。
第五十八條　本辦法自2009年1月1日起施行。