榮成市城市住宅小區物業管理暫行辦法（廢止）

（1998年10月12日榮政發［1998］49號印發）
　
　
第一章總則
第一條為加強城市住宅小區物業管理，保障住宅小區物業的合理使用和維護，明確業主、物業管理企業、房地產開發企業及其他有關管理部門的權利和義務，維護住宅小區的公共秩序，提高住宅小區環境質量，根據省政府和威海市政府有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于市區崖頭和石島城市規劃區內經驗收合格并實行物業管理的住宅小區。
前款規定區域之外、本市行政區域內的其它住宅小區，可比照本辦法執行。
第三條本辦法所稱住宅小區，是指人口和住宅相對集中、配套基礎設施和公用設施相對完善、建設用地規模在2萬平方米以上的居住區。
本辦法所稱物業，是指住宅小區內各類房屋及其配套的公用設施、設備和公共場地。
本辦法所稱業主，是指住宅小區內住宅和非住宅房屋的所有權人。
第四條住宅小區的公共場所和公用設施，由全體業主、承租人和其他非業主使用人共同使用與維護。
第五條住宅小區物業管理實行業主自治與專業服務相結合的管理模式。
第六條市政府房地產行政管理部門是本市住宅小區物業管理的主管部門（以下簡稱物業主管部門），對本市住宅小區物業管理依法進行協調、指導、監督。其主要職責是：
（一）貫徹執行住宅小區物業管理法規和政策，協調、指導、監督住宅小區物業管理工作；
（二）制定住宅小區物業管理具體規定和標準報市政府批準后組織實施；
（三）審查住宅小區物業管理企業資質；
（四）管理、監督住宅小區物業管理啟動基金、維修養護資金的投向和使用；
（五）市人民政府授予的其他職責。
城建、財政、工商、物價、公安、廣播電視、民政以及供電、郵電、電信、居委會等有關管理部門和單位，應按照各自的職責，協同物業主管部門共同搞好住宅小區物業管理。
第二章組織職責
第七條各住宅小區應當依照本辦法規定成立業主委員會，由住宅小區內的業主及居委會推選的代表組成。
業主委員會代表住宅小區全體業主的合法權益，依據本辦法規定、業主公約和委員會章程行使職權。
第八條住宅小區已交付使用，物業主管部門應會同居委會、房地產開發建設單位召集業主大會，選舉產生業主委員會。
業主委員會是住宅小區內代表全體業主對物業實施管理的自治組織。
第九條業主委員會的權利：
（一）召開并主持業主大會，報告小區物業管理的實施情況；
（二）制定委員會章程，代表住宅小區內的產權人、使用人，維護房地產產權人和使用人的合法權益；
（三）以招標或協議方式選定或解聘物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或解除物業管理合同；
（四）擬定公共資金使用計劃，并按年度公布使用情況；
（五）審定物業管理企業提出的物業管理計劃和小區管理服務的重大措施；
（六）監督公用設施、設備及公共場地的使用；
（七）業主大會賦予的其它權利。
第十條業主委員會的責任：
（一）根據業主和房地產使用人的意見與要求，對物業管理企業的工作進行檢查和監督；
（二）協助物業管理企業落實各項管理工作；
（三）接受住宅小區內全體業主和房地產使用人的監督；
（四）接受物業主管部門、各有關行政主管部門的監督指導。
第十一條業主委員會每屆任期三年，業主委員會的人員組成為5至9人單數；委員會設主任1人、副主任1至2人。
第十二條業主委員會應定期召開委員會議，會議應有過半數委員出席，其決定必須經全體半數以上委員通過有效。
業主委員會召開會議時，可以邀請公安、居委會及物業管理企業和政府有關部門參加。
第十三條住宅小區應制定業主公約。業主公約是由業主承諾的，對全體業主具有約束力的，有關業主在住宅區使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。業主公約在住宅區入住率達到30%后，經已入住業主中持有過半數以上投票權的業主簽訂后生效，或者經業主大會討論通過生效。業主公約應當包括以下內容：
（一）住宅小區名稱、地點、占地面積及戶數；
（二）公共場所和公用設施狀況；
（三）業主大會的召集程序及決定住宅小區重大事項的方式；
（四）業主使用其住宅和住宅小區內公共場所及公用設施的權益；
（五）業主參與住宅小區物業管理權利；
（六）業主對業主委員會及物業管理企業的監督權；
（七）住宅小區物業各項維修、養護和管理費用的繳納；
（八）業主在本住宅小區內應遵守的行為準則；
（九）違反業主公約的責任；
（十）其它有關事項。
第十四條物業管理企業根據本辦法規定和業主委員會的委托對住宅小區的物業統一實施管理。
物業管理企業應當在其管理的住宅小區內設立住宅小區管理處。
第十五條本辦法公布后，本市原有的房產管理機構應改組或改制為物業管理企業，并按《公司法》及相關法律法規的規定進行注冊登記。
第十六條物業管理企業的權利：
（一）根據有關法規政策，結合實際情況，制定小區物業管理規則；
（二）依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區物業實施管理；
（三）依照物業管理合同和有關規定收取管理費用；
（四）有權制止違反住宅小區物業管理規章制度的行為；
（五）可以實行多種經營，以其收益補充住宅小區管理經費。
第十七條物業管理企業的義務：
（一）履行物業管理合同，依法經營；
（二）接受業主委員會和住宅小區居民的監督；
（三）重大管理措施應當提交業主委員會審議，并經業主委員會認可；
（四）接受物業主管部門、有關行政主管部門的監督指導。
第十八條物業管理合同應當載明以下內容：
（一）管理項目；
（二）管理內容；
（三）管理費用；
（四）雙方權利和義務；
（五）合同期限；
（六）違約責任；
（七）其它需要明確的事項。
第十九條業主公約、業主委員會章程、住宅小區物業管理規則、物業管理合同，應報物業主管部門備案。
第三章驗收接管
第二十條住宅小區的開發建設單位對所開發的住宅小區質量負最終責任，不得將工程質量不合格或配套不完善的房屋交付使用。
第二十一條建設行政主管部門應當根據國家有關法律、法規和標準規范，對住宅小區的土地使用情況、各單項工程的工程檢驗合格證明文件以及市政公用基礎設施、公共配套設施項目等組織驗收。
第二十二條住宅小區竣工驗收必須符合下列要求：
（一）所有建設項目按標準的小區規劃和有關專業管理及設計要求全部建成，并滿足使用要求；
（二）住宅及公共配套設施、市政公用基礎設施等單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全；
（三）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調等符合批準的規劃設計要求；
（四）施工機具、暫設工程、建筑殘土、剩余構件全部拆除清運完畢，達到場清地平；
（五）如有動遷的，拆遷居民已得到合理安置。
第二十三條申請住宅小區竣工驗收，應當提交下列文件：
（一）規劃部門及其他專業管理部門批準的選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、住宅小區修建性詳細規劃及各個單項工程設計文件或圖紙等；
（二）工程承發包合同；
（三）工程質量監督機構核定的各單項工程質量等級評定文件；
（四）竣工資料或圖紙、技術檔案資料；
（五）建筑物使用說明書、建筑物質量保證書；
（六）施工單位的電力報裝接電表及電氣原理圖和平面圖；
（七）《建筑法》及建設行政主管部門規定的其它文件資料。
第二十四條住宅小區竣工驗收依照以下程序進行：
（一）住宅小區建設項目（含單位自建的住宅樓，下同）全部竣工后，開發建設單位應當向市建設行政主管部門提出住宅小區竣工驗收申請報告并附本辦法第二十三條規定的文件資料；
（二）市建設行政主管部門在接到住宅小區竣工驗收申請報告和有關資料30日內，應當組成由市政工程、公用事業、園林綠化、環境衛生、房地產、工程質量監督等有關部門及住宅小區經營管理單位參加的竣工驗收小組；
（三）竣工驗收小組應當審閱有關驗收資料，聽取開發建設單位匯報情況，進行現場檢查，對住宅小區建設、管理的情況進行全面鑒定和評價，提出驗收意見；
（四）市建設行政主管部門對住宅小區驗收合格后，開發建設單位方可將房屋和有關設施交付辦理使用手續。
第二十五條住宅小區竣工驗收合格后，房地產開發建設單位應當將完整的小區竣工驗收資料報送市物業主管部門備案。
第二十六條分期建設的住宅小區可以實行分期驗收；市政公用基礎設施和公共配套設施滿足使用功能要求的，可以分期投入使用。
第二十七條住宅小區竣工驗收不合格的，由建設行政主管部門責令開發建設單位限期改正，由此發生的費用由開發建設單位承擔。
對違反規劃要求、市政公用基礎設施和公共設施不配套、工程質量低劣的，由驗收小組提交有關部門查處。
第二十八條未經竣工驗收，開發建設單位擅自將房屋和有關設施交付使用的，由建設行政主管部門吊銷開發建設單位資質證書。
第四章物業維護
第二十九條住宅小區物業管理和維護業務，由依法設立并取得物業管理企業資質證書的企業承擔。
物業管理企業及資質管理具體辦法，由市物業主管部門擬定，報市政府批準公布。
住宅小區在物業管理企業負責管理前，由房地產開發企業負責管理。
第三十條物業管理企業應當與業主委員會簽訂住宅小區物業管理合同，報市物業主管部門備案。
住宅小區物業管理合同文本，由市物業主管部門統一印制。
第三十一條住宅小區物業維護管理及費用分擔執行下列責任規定：
（一）住宅房屋（不含未參加房改的公房）室內維修，由業主負責；住宅樓外墻面、樓梯間、通道、屋頂等共用部位的維修及窗戶外油漆，由物業管理企業負責；窗戶維護費用由業主負責。非住宅房屋維修由業主負責。
（二）小區內高壓供電靈克或屋內配電裝置穿墻套管或箱變負荷開關以外的線路的維修管理或更新改造，由供電部門負責；高壓靈克、配電裝置、變電器、低壓盤及總表至分表線路的維修管理或更新改造，由物業管理企業負責；分表（含分表）至業主室內線路的維修管理或更新改造，由業主或房屋使用人負責。
（三）住宅樓自來水總表（含總表）以外管道的維修養護，由自來水公司負責；總表至住戶室內管道的維修養護，由物業管理企業負責。自來水分表以內的管件由業主負責。
（四）住宅樓化糞池至住戶室內排污管道的維修養護及化糞池、公共廁所的清運與維修，由物業管理企業負責；化糞池以外污水管道的維修養護由市政部門負責。
（五）將住宅樓內的生活垃圾送到指定的設施內，由業主負責；將垃圾外運，由環衛部門負責。
（六）住宅小區內非市政道路及公共場地的維修養護、清掃保潔和綠化管理，由物業管理企業負責。
住宅小區內供熱、供氣、有線電視、通訊、消防、路燈及其他市政工程設施的維修養護，由有關專業部門按各自職責負責。各專業部門可根據需要將物業維修養護項目委托物業管理企業負責并訂立委托合同。
住宅小區內應由專業部門負責維修養護的物業項目出現問題，物業管理企業應在接到投訴后12小時內協助業主聯系有關部門解決。
第三十二條住宅小區內的治安保衛，按照專業保安與群眾自治防范相結合的原則，由物業管理企業配備保安人員，在公安機關的指導下做好治安保衛工作。
第三十三條住宅小區內業主應繳納的水、電、氣、暖、電信、環衛、有線電視費，由有關專業部門委托物業管理企業統一向業主收取。
第三十四條住宅小區內禁止下列行為：
（一）未經批準，鑿、拆房屋內外承重墻、梁、柱、樓板或搭、占陽臺、屋面、通道、樓梯間及墻體外空間；
（二）超過設計負荷使用房屋或者安裝影響周圍環境和房屋結構的動力設備；
（三）在住宅樓或草廈內開設餐飲、娛樂項目；
（四）將草廈用于居??；
（五）隨意停放車輛；
（六）裝飾裝修房屋不及時清除渣土、垃圾；
（七）在公共場地、走廊、屋頂、樓梯內亂拋垃圾、堆放雜物；
（八）有礙市容觀瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等；
（九）飼養禽畜，開地種植；
（十）排放或存放有毒有害物品；
（十一）踐踏、占用綠地、攀折花木；
（十二）占用公共場地，損壞公用設備和設施；
（十三）市人民政府規定禁止的其他行為。
第三十五條住宅小區內的房屋及其附屬設施影響市容或危及公共安全的，業主應及時維修；拖延或拒不維修的，業主委員會可以委托物業管理企業進行強制維修，費用由業主承擔。
第五章管理費用
第三十六條住宅小區物業維修資金來源：
（一）開發建設單位（包括單位自建的住宅樓）在出售住宅時，按建安工程造價每平方米15元向業主收取的物業管理公共資金。
本項公共資金開發建設單位在出售住宅時列入成本之中。
（二）從房改售房收入中按規定比例提取的共用部位、共用設施維修基金的利息。
（三）住宅小區內承租公房的，由房屋所有權人將房租收入按季度劃轉物業管理主管部門。
（四）按本辦法第三十七條規定應由維修受益人或住宅產權人分擔的費用。
前款所列（一）項資金，開發建設單位在移交住宅小區物業管理時，須同時移交物業管理公共資金，由物業主管部門以住宅小區業主委員會名義專戶存入金融機構，使用此項資金由業主委員會和物業管理企業協商確定；（二）項資金，由房改資金管理部門于每年初將上年度維修基金利息按財務管理有關規定劃轉市物業主管部門。
第三十七條按本辦法第三十六條所列各項資金仍不足支付時，其不足部分由維修受益人或住宅產權人按比例分擔。
第三十八條有關專業部門委托物業管理企業管理的項目，其維修養護費用從委托費中支付。
第三十九條住宅小區物業管理公共服務費，由物業管理企業向業主收??；代收代繳服務費，由物業管理企業向委托部門收取。具體收費標準由物價部門會同物業主管部門擬定報市政府批準后公布執行。
物業管理企業為業主提供的特約服務收費標準，由物業管理企業與業主平等商定。
第四十條住宅小區內的房屋所有權與使用權分離時，所有權人應在租賃合同中明確規定使用權人須遵守住宅小區物業管理公約，并將應由使用權人繳納的有關費用界定清楚。業主應將租賃合同副本交物業管理企業備案。
第四十一條住宅小區物業維修養護資金應?？顚Ｓ?，財政、審計部門應加強監督，任何單位和個人不得擠占或挪用。
第六章違章處罰
第四十二條違反本辦法第三十四條規定的，物業管理企業有權予以制止，并責令其限期改正；造成損失的，責任者應負責賠償。情節嚴重的，由有關部門按規定給予行政處罰。
第四十三條違反本辦法第二十九條第一款規定，未取得物業管理企業資質證書從事住宅物業管理業務的，由物業主管部門責令限期補辦手續，可并處1萬元以下罰款。
第四十四條物業管理企業違反本辦法規定有下列情形之一的，業主及業主委員會可以投訴，物業主管部門可根據情節輕重予以警告、責令限期改正、賠償損失；情節嚴重的，由有關部門按規定處以罰款：
（一）物業維修養護不及時的；
（二）管理制度不健全、管理混亂的；
（三）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；
（四）擅自將管理費用挪作他用的；
（五）違反物業管理合同約定的其他行為。
第四十五條違反本辦法規定，擠占或挪用住宅小區物業管理公共資金、維修養護資金的，除限期退還擠占或者挪用資金外，按《國務院關于違反財政法規處罰的暫行規定》，追究主要負責人或者直接責任人的責任。
第四十六條住宅小區內業主或房屋使用人妨礙物業管理工作人員正常管理，違反《中華人民共和國治安管理處罰條例》的，由公安機關依法給予處罰；構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。
第四十七條物業管理企業及其工作人員，應盡職盡責、熱情為業主服務；對濫用職權、玩忽職守，給業主造成損失的，應負責賠償；情節嚴重構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。
第四十八條當事人對依照本辦法作出的行政處罰決定不服的，可依法申請復議或向人民法院提起訴訟。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院提起訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第七章附則
第四十九條本辦法由市物業主管部門負責組織實施。
第五十條本辦法自發布之日起施行。榮成市人民政府1996年12月11日榮政發［1996］88號發布的《榮成市城市居民住宅維修管理暫行辦法》同時廢止。