發文單位：遼寧省本溪市人民政府辦公室
文 號：本政辦發〔2008〕61號
發布日期：2008-6-16
執行日期：2008-6-16
各自治縣、區人民政府，本鋼、北鋼，市政府有關委辦局、直屬機構：
為進一步理順物業管理體制，規范從業行為，推動全市物業管理行業健康有序發展，根據國家、省有關規定，結合本市實際，提出如下工作意見：
一、提高認識，加強領導
物業服務產業是服務業一個新的領域，是隨著城市化進程不斷加快、房地產業快速發展、小康社會建設步伐日益加速、人們需求不斷提升而發展起來的新型產業。全面實施物業管理，不僅有利于提高人民生活質量、引導消費、促進就業、推動房地產市場發展，而且有利于整體提升城市建設和管理水平。物業管理是重要的民生工程，也是構建和諧社會的基礎。市政府成立本溪市物業管理委員會，負責管理和協調全市物業管理重大事項。委員會主任由市政府分管副市長擔任，副主任由市政府主管副秘書長、市房產局局長擔任，成員分別由市政府辦公廳、市政府法制辦、市房產局、市公安局、市民政局、市財政局、市勞動保障局、市規劃建設委、市綜合執法局、市水務局、市環保局、市物價局、市中級人民法院、本溪日報社、市廣播電視局、市工商局、市地稅局、本溪電業局、市國資委、市愛衛會、市供暖辦和各縣（區）政府、本鋼、北鋼及百江燃氣有限公司、沈陽鐵路局丹東房產段部門等單位的分管領導組成。市物業管理委員會下設辦公室，辦公室設在市房產局，負責日常工作，主任由市房產局分管副局長擔任。各縣（區）、各部門、各單位必須提高認識，加強領導，進一步增強責任感和使命感，把這項利國利民的民生工作納入重要的議事日程，切實抓緊抓好。
二、理順體制，明確職責
?。ㄒ唬┦蟹慨a局是全市物業管理的行政主管部門，負責對全市物業管理活動的指導、監督和管理。具體負責組織全市各有關單位貫徹執行國家、省物業管理法律法規、方針政策；研究擬定物業管理地方性法規、規章制度、行業標準及相關政策；審批物業服務企業資質；組織考核、評比、技能培訓和執業資格考試，頒發執業資格證書；查處涉及物業服務管理方面違法違規行為；監督管理物業服務企業招投標活動；參與新建物業項目規劃設計與竣工驗收。
?。ǘ┯墒蟹慨a局組建本溪市物業管理協會，負責協助市物業管理委員會辦公室收集反饋行業意見、建議和要求，組織調查，協調爭議，組織會員單位開展各項考察、交流及聯誼活動。
?。ㄈ└骺h（區）建設行政主管部門是縣（區）物業行政主管部門，負責本轄區內住宅區與物業管理的直接監督管理工作，行業管理接受市房產行政主管部門的指導、監督和檢查。各縣（區）由主管部門明確一個科室，配備專（兼）職干部3－5人，具體負責物業管理工作。物業管理行政主管部門對街道辦事處、鄉（鎮）政府具有物業管理指導和監督的職能。
?。ㄋ模└鹘值擂k事處指定一名副主任具體負責物業管理工作，在縣（區）物業行政主管部門指導下，做好轄區內物業管理的監督和管理工作，依法監督指導社區居民委員會、物業服務企業、業主大會、業主委員會日常工作，做好業主委員會的備案工作。對業主大會、業主委員會作出的違反法律法規的決定，縣（區）建設行政主管部門可予以撤銷。
?。ㄎ澹└魃鐓^居民委員會明確一名物業管理人員。在社區居民委員會組織領導下，指導監督業主委員會日?；顒?，定期通過聯席會議等形式協調業主、業主委員會與物業服務企業之間的關系。
三、健全法規，規范行為
?。ㄒ唬嬛晟频闹贫群头ㄒ庴w系。一是由市房產局負責起草《本溪市物業管理條例》，經市人民政府提請市人大常委會批準后列入2009年地方性法規立法計劃，按照立法程序經省人大常委會批準后組織實施，依法管理全市物業工作。二是市房產局與市物價局共同修訂《本溪市物業服務收費管理辦法》、《本溪市物業服務等級標準及收費指導價格》。普通住宅小區物業服務收費標準實行政府指導價格，具體收費標準由業主與物業服務企業根據政府指導價格在服務合同中約定；辦公、商用、高級別墅和別墅區的物業服務收費實行市場調節價格，由物業服務企業與業主約定具體收費標準并到物價部門備案。三是市房產局與市城鄉規劃建設委共同制定《本溪市新建物業項目物業配套設施規劃設計與竣工驗收管理辦法》，解決住宅區規劃設計先天不足、配套設施不全、使用功能不完善等問題。四是市房產局、市民政局、市財政局共同制定《本溪市低收入家庭物業服務費補貼管理暫行辦法》，以便對自助式物業服務企業進行補貼，解決棚戶（沉陷）區改造項目、舊住宅區推行自助式物業管理虧損嚴重問題。五是市房產局制定《本溪市物業服務企業資質管理辦法》、《本溪市物業管理招標投標管理辦法》、《本溪市物業管理行業標準及考核辦法》、《本溪市優秀物業管理住宅區（大廈、工業園區）考評標準及獎勵辦法》、《本溪市物業接管驗收及退出管理項目管理辦法》、《本溪市業主大會、業主委員會指導規則》，統一本溪市《臨時管理規約》、《管理規約》、《業主大會議事規則》、《業主委員會章程》、《物業服務合同》等示范文本，逐步形成對物業管理行業的市場準入、企業運作、考核驗收、市場退出全過程規范化、制度化和法制化管理。
?。ǘ┙⑷轿?、全過程管理體系。把物業管理貫穿于整個房地產建設管理過程之中，從項目立項、規劃設計、建筑施工、選聘物業企業、竣工驗收、承接移交、業主入住到后期管理實施全程介入。由市房產局會同市城鄉規劃建設委研究制定明確的規劃設計與接管驗收內容和程序，確保小區安全、綠化、環境、停車場地、物業管理用房、經營用房、業主委員會辦公室、業主會館“八個到位”。
?。ㄈ┙∪屯晟莆飿I管理市場準入與退出機制，形成運作規范、競爭有序的物業服務市場體系。市房產局要加強對物業服務企業的市場準入管理，嚴格按照標準核發資質證書，對服務質量較差、管理混亂、業主意見大的物業服務企業，降低資質直至取消資質證書。建立前期物業管理招投標備案制度、物業管理承接驗收備案制度、前期物業管理備案制度和退出管理項目備案制度。通過以上措施，解決物業管理市場混亂、自由交接、擅自退出的問題，確保業主利益不受損害。
在完善市場準入和退出機制的同時，推行“菜單式”物業服務，業主委員會可以自主選擇物業服務內容，按項目付費。物業服務企業按照與業主協議的內容計算物業服務費用，辦理《收費許可證》后實施收費，但實行前期物業服務的，按照建設單位和物業買受人簽訂買賣合同有關前期物業服務的約定進行收費，在業主委員會成立后代表全體業主與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時，前期物業服務合同自動終止，由物業服務企業按照《收費許可證》規定的標準收取物業服務費用。
?。ㄋ模┙⑽飿I管理專項維修資金管理體系。明確住宅專項維修資金由業主委員會管理和使用。業主大會決定住宅專項維修資金使用、續籌方案并監督實施。解決物業保修期滿后大中修及更新改造資金問題，為實施物業管理提供保障。
?。ㄎ澹┙⑽飿I綜合管理支撐體系。一是明確我市自助式物業管理服務項目及收費指導標準，由業主委員會選擇基本服務項目和服務標準，根據政府指導價格在物業服務合同中約定收費標準。二是根據物業服務企業服務低收入家庭戶數，對物業服務企業實行政府補貼并實施動態管理，每年對符合條件的低收入家庭審核一次，核定一次性補貼數額，經市、區政府批準后由同級財政部門直接撥付到物業服務企業。物業服務企業免收城鎮低收入群體物業服務費。本溪縣、桓仁縣補貼辦法自行決定。三是將綜合整治舊住宅區物業配套環境設施納入小區整治規劃，由政府投資，市房產局統一組織整治舊住宅區道路、綠化、安全等設施；對已交付使用的住宅小區物業配套設施不全、使用功能不完善的，由市城鄉規劃建設委負責重新規劃并責令開發建設單位投資補建，否則政府對該企業不予審批新的開發項目。四是嚴格控制在住宅區內設置經營場所。凡在住宅區內利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業同意后，方可向政府相關部門提出申請，政府相關部門在做出行政審批前，應按照相關規定，依法舉行聽證。今后禁止利用居民住宅及住宅樓底層規劃為商業用途（或公建）的房屋，從事餐飲、洗浴、娛樂、互聯網上網服務、生產加工和制造、經營危險化學品等涉及國家安全、存在嚴重安全隱患、污染環境、影響居民身體健康和正常生活的經營場所；已經開辦的，應引導、協調有關部門使其逐步退出。五是建立和完善物業經營管理體系，擴大物業管理覆蓋面。由各區扶持自然人或相關企業組建一個物業服務企業，在各社區居民委員會成立物業公司分支機構，實行獨立核算，具體負責物業管理工作，分支機構與社區居民委員會可以實行兩塊牌子、一套人馬。有條件的社區亦可組建具有獨立法人資格的物業服務企業，在各小區設立物業服務站（所），實行獨立經營、自負盈虧。
?。┙⑽飿I管理安全防范體系。建立社區居民委員會、物業服務企業等基層組織和單位聯系協作制度，定期通報情況、分析問題、研究對策。加強以防火、防盜、防破壞、防治安案件為重點的安全防范宣傳教育，落實住宅區安全防范措施，建立健全以治保為主體的群防群治安全防范體系。公安派出所要無償對物業服務企業保安人員進行培訓，指導保安人員做好治安防范、秩序維護、現場保護及協助調查等工作，依法及時處理物業服務人員與業主之間的糾紛。
?。ㄆ撸┙⑽飿I管理培訓和宣傳制度。每年選派一些物業服務企業經理、部門經理參加全國物業服務企業經理培訓，同時在全行業組織開展培訓，不斷提高從業人員素質，推進物業管理師制度。加強與新聞媒體的溝通與配合，加大對物業管理重要意義、相關法律法規和先進典型的宣傳力度，引導市民正確認識物業管理，了解相關法律法規，明晰業主的權利和義務，逐步形成付費購買服務的理念，增強業主參與意識，關心、支持和配合物業管理工作。
四、整合資源，政策扶持
?。ㄒ唬┱显O施資源，優化公共資源配置。對舊住宅區原有配套設施設備進行整合，即將自行車棚、門衛房等公共配套設施、設備、場地等，統一納入社區物業服務管理。單位和個人侵占或占用公共設施、設備和物業管理用房的，應在本意見印發實施后30日內退出、返還。
?。ǘ┱先肆Y源，提高勞動效率。對社區居民委員會現有的民辦保潔隊、治安聯防隊、綠化管護隊、市房產經營公司售后服務中心的人員統一納入社區物業服務管理，加大自助式物業管理工作力度。
?。ㄈ┱险哔Y源，推動公共服務均等化。稅務部門對安排下崗職工的物業服務企業按相關優惠政策給予扶持。市政府每年從城市維護費中列支不低于30萬元資金獎勵物業管理先進集體、先進個人和創優達標物業服務企業。市勞動就業部門對從事衛生保潔、綠化管護、治安防范人員的“4050”人員、零就業家庭人員等就業困難對象提供公益性崗位政策支持，讓低收入家庭也能享受到城市建設與發展的成果。建設行政主管部門在新建物業項目規劃設計中，要確保物業用房的建設；對舊住宅區凡具備增建物業管理用房條件、符合城市建設規劃并征得相關業主同意的申請，均予以審批。城市供水、供電、供熱、供氣、有線電視、通訊等單位，要依法承擔物業管理區域內相關管線的維修養護責任，向最終用戶收費。在住宅區或物業管理區域內設置廣告、占用或挖掘道路和敷設管線、設置供電、通訊、有線電視等設施，須經房屋修繕責任人或業主委員會及相關業主的書面同意，簽訂協議，并支付物業占用補償費和挖掘修復費后方可實施。市房產局要明確舊住宅區推行自助式物業管理后由社區居民委員會統一管理，未出售的公有房屋產權歸原單位，由原單位向公有房屋承租人收取房屋租金并向社區物業服務企業繳納物業費。
五、依法行政，嚴格管理
?。ㄒ唬┙y籌規劃，分步實施。堅持長遠規劃與近期工作目標相結合，在現有基礎上力爭利用三年時間，使本溪物業管理達到新水平。堅持立法與實踐并舉，一年一項工程，實現一年抓規范，兩年上水平，三年登臺階的目標。第一年（2008年）的主要任務是：健全法規、理順體制、培養典型，通過實施“三·三”工程，進一步夯實基礎。“三·三”工程即擬定三個相關法規（《本溪市物業管理條例（草案）》、《本溪市物業服務等級標準及收費指導價格》、《本溪市物業服務收費管理辦法》），理順三級管理體制（即政府房產行政主管部門要增強服務意識，強化行業管理職能，充分發揮行政管理、物業協會、行政執法三駕馬車的作用；依靠縣（區）政府實現體制上的銜接，工作上配合、不斷檔、不落空；發揮和調動街道辦事處、社區居民委員會積極性，形成街道辦事處、社區、物業站（所）、業主委員會四位一體的管理體制），培育三種典型（物業服務企業實行專業化管理典型、整治后的舊住宅區自助式物業管理典型、棚改新區實行簡單物業管理典型）。第二年（2009年）的主要任務是：實施“三·七”工程，即住宅小區物業管理覆蓋率達70%以上，整治后的舊住宅區實行自助式物業管理達70個以上，新建物業項目市場化運作的達70%以上，推動全市物業管理上水平。第三年（2010年）的主要任務是：實施“二三七”工程，即在原有的基礎上再爭創國家示范物業管理小區2個，物業管理整體水平在全省排名爭三保五，住宅小區物業管理達標率70%以上，推動全市物業管理登臺階。
?。ǘ┮婪ㄐ姓?，強力推進。根據《物權法》及國務院《物業管理條例》等有關法律法規，出臺《本溪市物業管理條例》，出臺物業服務收費等級標準，公開專業化管理、自助式管理、特殊群體簡單式管理等形式，由業主自行選擇管理方式并按服務收費等級購買物業服務，逐步實現物業服務的市場化運作。
?。ㄈ┘哟髨谭Χ?，控制違章亂建。明確各級執法主體的權限、范圍，公開執法程序，著力解決執法界線、職責不清，執法隊伍人員不足問題。加強對物業服務企業管理人員及保安人員的業務培訓，經考試合格頒發執業資格證書。凡新建項目已實行物業管理的，出現擅自拆改樓體結構以及亂搭亂建行為的，由市房產局負責查處；新建、在建項目未經驗收的房屋，出現的違法建設行為，經規劃建設行政主管部門確認后，由市綜合執法局負責查處。
?。ㄋ模┟芮信浜?，各負其責。物業管理涉及千家萬戶，政策性強，任務繁重，責任重大。各級政府、各行業行政主管部門要緊密配合，同心協力，實施縱向到底、橫向到邊的全方位物業管理，著力解決推諉扯皮問題，做到政令暢通；橫向同心協力，物業管理行政主管部門與其他行政主管部門之間要各負其責，相互配合，特別是各級民政部門及社區居民委員會要給予積極支持，加強聯動，切實把全市物業管理工作提高到一個新水平。
二○○八年六月十六日
遼寧省本溪市人民政府辦公室
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2009/10/21 11:24:00