（信政〔2008〕67號）
各縣、區人民政府，各管理區、開發區，市人民政府有關部門：
為進一步加強物業管理工作，全面提升我市物業管理水平，促進物業管理健康發展，切實改善市民居住環境，根據《物權法》和國務院《物業管理條例》，結合我市實際，現就進一步加強我市物業管理工作提出如下意見：
一、統一思想，提高認識，進一步加強物業管理工作
加強物業管理工作，是全面落實科學發展觀，貫徹“三個代表”重要思想，提高人民群眾生活水平與質量的要求。各縣（區）、各部門要統一思想，提高認識，采取有效措施，扎實推進物業管理工作。要以廣大市民滿意為出發點，以規范物業服務企業服務行為為核心，努力解決好群眾反映的物業管理方面的熱點和難點問題，維護物業業主和企業的合法權益，建立完善物業管理的長效機制。
二、加強領導，健全體制，進一步推進物業管理工作
?。ㄒ唬┦姓闪⑿抨柺形飿I管理工作領導小組，領導小組負責全市物業管理的組織協調工作。組長由主管市長擔任，副組長由市政府主管秘書長擔任，成員由市房管、規劃、建設、物價、公安、民政、文明辦、環保、信訪、工商、電業、公用、行政執法等部門主要負責同志組成。領導小組下設辦公室，辦公地點設在市房產管理局。辦公室的主要職責是：組織物業服務行業重大問題的調研及制定相關配套政策，培育和規范物業管理市場，監督管理全市物業服務活動，指導各縣、區物業管理工作。
?。ǘ└骺h（區）要成立由主管縣（區）長任組長、有關部門負責人參加的物業管理工作領導小組及其辦公室。各縣（區）物業管理工作領導小組負責本縣（區）物業管理的組織協調工作，組織機構參照市領導小組成立。各縣、區物業管理工作領導小組辦公室的主要職責是：負責本轄區物業管理的監督指導和法規、政策的貫徹落實；負責對本轄區業主大會活動的指導；負責監督本轄區物業管理用房的配備和使用；負責接受和處理本轄區業主（物業使用人）、業主委員會和物業服務企業在物業服務活動中的投訴；負責組織處理物業服務中出現的矛盾和糾紛。各縣區建設、房管部門要切實擔負起本行政區域內物業管理活動的監管工作。
?。ㄈ└鹘值擂k事處要明確一名副主任參與物業管理工作，并有專人負責參與處理日常事務。街道辦事處的職責是：指導轄區內業主大會籌備、召開、選舉工作；對業主委員會的日?；顒舆M行指導；協調處理物業服務與社區管理的關系，建立基層投訴受理機制，及時調解物業糾紛。
?。ㄋ模└骶用裎瘑T會要明確專人負責物業管理工作。居民委員會的職責是：協助街道辦事處參與和組織轄區內業主大會籌備、召開、選舉工作；對業主委員會工作進行指導和協調，調解轄區內物業服務糾紛、應邀列席業主大會、業主代表大會和業主委員會會議。
?。ㄎ澹┮蛭飿I服務企業退出，造成住宅區無人管理的，由街道辦事處或居委會組織人員管理，維護居民正常的生活秩序。街道辦事處、居民委員會要配合房管部門及時組織業主組建或召開業主大會，就選聘新的物業服務企業作出決議。對達不到一定規模、基礎設施配套不全、不具備物業服務條件的單幢或零星住宅樓，由所在地的街道辦事處或居委會負責，征求業主意見，為業主提供最基本的生活服務。
?。└骺h（區）建設、房管部門要切實履行轄區內物業管理工作的行業監管職責，負責轄區內物業管理工作，不準出現轄區內物業管理矛盾、問題上交現象，及時化解矛盾，解決問題，消除隱患。
?。ㄆ撸┪飿I管理涉及到的政府規劃、建設、公用、電業、物價、工商、環保、民政等部門，要認真履行職責，及時協調處理有關問題。
三、齊抓共管，通力協作，切實解決管理中的突出問題
加大全市小區建設和環境綜合整治力度，通過整治每年要有一定數量的住宅區達到市級優秀物業管理小區的標準，切實改變居民的居住環境，提高居住質量，樹立物業服務的新形象。
各縣、區政府，市建設部門和供電、供水、開發建設單位要加強協調與配合，推進水、電網改造步伐。全面完成住宅小區水、電網改造，對水、電部門尚未實行抄表到最終用戶的住宅區、鼓勵用戶自愿實施一戶一表改造，改造后的水、電網設施應滿足住房標準需求，改造費用由產權單位分別出資，并經供電、供水部門驗收合格后，由供水、供電部門抄表到戶，實現供水、供電單位直接向最終用戶收費的使用管理服務機制。
對新建住宅小區，由建設投資單位負責一戶一表及相關建設費用，嚴格按照水、電實行一戶一表、抄表到最終用戶的要求進行建設。
對實行住宅專項維修資金制度的房屋，維修資金不足部分可以續籌，確保房屋應修盡修。
四、優勝劣汰，扶優培強，不斷提高物業服務企業競爭力
建立嚴格有效的物業服務企業考核淘汰制度，實行優勝劣汰，鼓勵支持企業之間的優化組合，加強物業服務人員的培訓，提高行業整體業務素質；建立健全物業投訴責任機制，及時糾正物業服務中的只收費不服務等不規范行為，切實保障業主合法權益。
嚴格市場準入清出、企業資質審批和等級管理制度，規范物業企業退出管理小區前的公告通知、資料移交、遺留問題處理等行為，物業企業退出管理小區前，應在小區公告，還要及時告知轄區辦事處或居委會，避免出現管理空檔。對不履行合同，長期延建住宅區配套設施、設備，侵害購房者利益，影響城市環境和社會穩定的開發企業，規劃、房管、土地、建設、行政執法等部門要行使各自職責，督促其建設。有關部門要切實履行對房地產市場的監管職能，對前期物業服務不到位以及不重視前期物業服務的開發企業要公開曝光，直至清理出房地產市場。
五、部門聯動，各負其責，保證物業管理硬件設施的建設
?。ㄒ唬┮巹澆块T應按照國家有關技術規范，對新建小區的配套設施進行科學規劃，并明確標準和指標。規劃方案批準后，會所、社區服務中心和物業管理用房應與住宅項目同步建設，并經建設行政管理部門綜合驗收合格后交付使用。不按規定同步建設公益設施的，責成開發建設單位盡快完工或補建。
?。ǘ└骷壱巹澆块T要嚴格按照住宅區綠化規范進行審批。嚴格按新居住區綠地率不低于30％，舊城區改造項目綠地率不低于25％的標準審批綠化規劃方案，達不到標準的不予審批。
?。ㄈ└骷壒ど绦姓芾聿块T應對開發商前期銷售房屋時發布的虛假廣告和承諾進行清理整頓，防止因虛假廣告和承諾未兌現給物業服務工作帶來新的矛盾，特別是對有購房減免、贈送物業服務費而損害其他業主利益的違規廣告不予審批。
?。ㄋ模└骷墐r格主管部門對住宅小區內物業公司的服務收費項目及收費標準要嚴格審查。規范物業收費行為，查處違法違規收費。各級工商管理部門要嚴格規范住宅小區內的各類經營活動，禁止在小區內亂堆亂放亂設攤點，禁止在小區內從事娛樂性經營活動，防止影響住宅小區居民的正常生活。
?。ㄎ澹└骷壒膊块T要以防火、防盜、防破壞為重點，加強住宅小區的安全防范工作。一是加強保安隊伍的管理和教育；二是實行住宅小區治安民警責任制；三是積極推進人防和技防相結合的安全防范體系；四是加大住宅小區治安案件的查辦力度，確保小區居民生活和諧穩定。
?。┱J真落實物業管理前期招投標和備案制度，解除住宅消費者的后顧之憂。住宅項目在實施房屋預售前，嚴格按照《前期物業管理招投標管理暫行辦法》的要求，進行選聘、招聘物業服務企業和前期物業服務合同的備案，并在項目銷售處（部）醒目位置加掛被招聘物業企業的資質等級、工作業績、公布項目負責人及投訴電話，以便于業主監督。
六、爭先創優，加強溝通，推動物業管理工作上臺階
積極開展住宅小區爭先創優工作，建立和推廣“企業誠信”評選競爭機制。依據《建設部關于修訂全國物業管理示范住宅小區（大廈、工業區）標準及有關考評驗收工作的通知》和《信陽市優秀住宅小區評比標準》，積極開展“創品牌、樹形象”的爭先創優活動。市物業管理工作領導小組辦公室每年組織對申報市級優秀住宅小區進行評定，對申報省級和國家級優秀（示范）小區進行審查；對具有廣泛群眾基礎和一定代表性的物業服務企業和優秀（示范）住宅小區的經驗進行推廣。對各縣（區）、辦事處（鄉鎮）、居委會在物業管理工作中成績突出的，市物業管理工作領導小組將給予通報表揚。同時建立物業服務企業與業主委員會之間的溝通協調。市、縣（區）、辦事處（鄉鎮）、居委會要設置投訴、咨詢電話，隨時接受業主投訴和咨詢。各縣（區）、辦事處（鄉鎮）或居委會，要定期召開物業企業與業主委員會座談會，就有關事項進行溝通，物業服務企業和業主委員會要自覺接受各級物業管理部門和辦事處（鄉鎮）、居委會的指導。
七、規范管理，程序到位，充分發揮業主的自治作用
凡符合條件的住宅區，由所在地物業管理工作領導小組辦公室督促并指導及時召開業主大會，選舉產生業主委員會。業主委員會要根據業主大會、業主委員會運作規程，規范操作，制定并監督管理規約的實施，發揮業主自治作用。業主委員會應當積極配合和支持居民委員會的工作，并接受其指導，業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議，與居民委員會共同配合公安機關做好社會治安等相關工作。
未實行或沒有條件推行物業服務的住宅區，可以實行在街道辦事處、居委會指導幫助下，開展以居民自我管理、自我服務為主要形式的業主自治管理。
八、強化監督，集中整治，確保各項工作措施落實到位
各縣（區）、各部門要把物業管理工作作為推動城市建設的新舉措，作為民心工程列入重要議事日程。物業企業要加強對保潔、保安等服務人員的管理。 廣泛開展“三項治理”活動。一是環境衛生治理；二是安全隱患治理；三是公共秩序治理。各縣（區）、辦事處（鄉鎮）要加強對治理活動的指導監督。確保治理活動收到成效。
各部門要加強協調，各司其職，各盡其責，形成合力，加強行業監管和執法力度，全面推動我市物業管理工作再上新臺階。
二○○八年八月五日
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2009/10/21 11:20:00