《福建省物業服務收費管理辦法》（征求意見稿）

閩價函〔2009〕226號

各設區市物價局、房管局（建設局）：
為進一步規范我省物業服務收費行為，切實維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國家和我省的相關法律、法規規定，結合《福建省物業服務收費管理實施辦法》執行兩年多來的實際情況，我們起草了《福建省物業服務收費管理辦法》（征求意見稿），現征求你們意見，請你們于2009年10月25日前將修改意見以書面形式上報各自主管部門。
 
福建省物價局             福建省住房和城鄉建設廳
            
二○○九年十月九日
 
福建省物業服務收費管理辦法
（征求意見稿）
 
第一條  為規范我省物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《福建省價格管理條例》、國務院《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》及國家發改委、建設部頒發的《物業服務收費管理辦法》規定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條  本辦法適用于本省行政區域內具有法定物業管理資質的物業服務企業對物業管理區域提供物業服務的收費行為。
第三條  本辦法所稱物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅、非住宅房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理與服務，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第四條  政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐和價格歧視，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第五條  物業服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費項目、標準與服務內容、質量相符的原則。
第六條  物業服務收費實行統一政策、分級管理。省政府價格主管部門會同省房地產行政主管部門負責制定全省物業服務收費的政策，指導、協調全省物業服務收費的監督管理工作。市、縣、區政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
第七條  物業服務收費區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。
   住宅前期物業（不含別墅、低密度聯排高檔住宅，下同）服務收費實行政府指導價。其他物業服務收費實行市場調節價。
第八條  實行政府指導價的物業服務收費采用包干制形式，由市、縣政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，根據當地實際情況及物業的性質、類型、硬件設施、環境、物業管理服務內容、質量等因素，統一制定和調整物業服務收費等級標準和相應的等級收費基準價格及其浮動幅度，并向社會公布。
新建住宅的具體物業服務收費標準由開發建設單位與物業服務企業根據公布的指導價在物業服務合同中約定。合同履行期間，物業服務成本發生較大幅度變動時，物業服務企業可以與業主協商重新約定具體收費標準。
前期物業服務合同期滿但未成立業主大會的，如服務內容和收費標準不變，由物業服務企業在合同期滿前一個月在物業管理區域內的醒目位置進行公示，若無專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半的業主提出異議的，可繼續適用原服務內容和收費標準；如要適當調整收費標準，則由物業服務企業與業主根據公布的指導價在物業服務合同中重新約定。
第九條      實行市場調節價的物業服務收費，未產生業主委員會的，只能采取包干制形式，由開發建設單位或物業服務企業與物業買受人在物業服務合同中約定；已產生業主委員會的，可以采取包干制或者酬金制等形式，由業主委員會經業主大會依法同意后與物業服務企業在物業服務合同中約定。
各級價格、房地產行政主管部門應加強對實行市場調節價的物業服務行為的引導與規范，促進物業相關主體合理約定收費及有關事項。
第十條  包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
    酬金制是指業主向物業服務企業預交物業服務費用，物業服務企業在預收的物業服務資金中按約定的比例或者約定數額提取酬金，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十一條  實行物業服務費用包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業管理區域清潔衛生費用；
（四）物業管理區域綠化養護費用；
（五）物業管理區域秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業服務企業固定資產折舊；
（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用，應當通過住宅專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十二條  新建物業出售前，開發建設單位應當選聘物業服務企業進行前期物業管理，簽訂前期物業服務合同，并在物業銷售時明示臨時管理規約并予以說明。
開發建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容，前期物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。同時對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第十三條  物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。業主自用的向業主收??；物業服務企業使用的向物業服務企業收??；公共使用的由業主分攤，具體分攤辦法由物業服務企業與業主在物業服務合同中約定。
物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取代辦手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。
物業服務企業不得以任何名義向供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位收取物業管理區域內配套設施用房物業服務費用。
第十四條  物業服務收費按房屋所有權證登記的房屋建筑面積收?。ú缓綄匍g）。未辦理房屋所有權證的，物業服務費按房屋買賣合同標明的建筑面積收取。
第十五條  物業服務費用從物業交付買受人之日起按月收取。經與業主約定可以預收，預收期不得超過6個月。
前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由開發建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋買賣合同約定的前期物業服務收費標準承擔；已竣工但未出售房屋的物業服務費以及開發建設單位售房時承諾減免的物業服務費，由開發建設單位承擔。
第十六條  物業交付買受人后，但物業管理區域內相關配套設備設施尚未完備的，其物業服務收費標準可適當下浮，具體浮動辦法由市、縣政府價格主管部門會同房地產行政主管部門制定。
第十七條  業主應當按照物業服務合同的約定足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，原業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。
第十八條  物業服務費用實行酬金制方式的，預收的物業服務資金屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況，同時接受業主或者業主大會的質詢。
第十九條  物業服務費用實行酬金制方式的，物業服務企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。審計費用的承擔由業主大會或者全體業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。
第二十條  利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，必須遵守法律、法規和管理規約（臨時管理規約），應當征得相關業主、業主大會同意后，按照規定辦理相關手續，并告知物業服務企業。所得收益應當主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會決定使用。
　　第二十一條  物業服務企業已經接受委托實施物業服務相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十二條  物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由物業服務企業與委托服務的業主雙方約定。
第二十三條　物業服務企業對同一物業管理區域內同一交付時間、同一使用性質、同一類型的物業服務收費，應按統一標準收取，不得以任何形式采取價格歧視。
第二十四條   物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業應當按照國家發展改革委、建設部《物業服務收費明碼標價規定》要求，做好明碼標價工作。
第二十五條　價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業服務企業的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準的監督。物業服務企業違反國家和本省物業管理法規及有關價格法律、法規和規定的，由房地產行政主管部門和價格主管部門分別根據依據有關法律、法規和規定予以處罰。
第二十六條  各設區市價格主管部門會同房地產行政主管部門可依據本辦法制定具體實施辦法，并報省物價局、省住房和城鄉建設廳備案。
第二十七條　本辦法由省物價局和省住房和城鄉建設廳按各自職責負責解釋。
第二十八條  本辦法自2010年1月1日起執行?！陡＝ㄊ∥飿I服務收費管理實施辦法》（閩價房[2007]31號）同時廢止。