關于加強哈爾濱市物業管理工作的若干意見

（哈政發[2008]10號）

各區人民政府，市政府各委、辦、局，各有關單位：

　　為進一步加強物業管理工作，理順管理體制，完善監管機制，提高物業管理服務水平,改善人民群眾生活質量,推動“三個適宜”現代文明城市建設，依據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規，結合我市實際，提出如下意見：

　　一、統一思想，充分認識加強物業管理工作的重要性

　　近年來，隨著城市建設步伐的加快和住宅建設總量的持續增長，我市物業管理得到了迅速發展，在城市管理中的地位和作用日益突出，越來越受到廣大人民群眾與社會各界的廣泛關注和高度重視。加強物業管理工作有利于提高城市管理水平，改善城市人居環境；有利于推進地區文化建設，提高群眾生活質量;有利于維護社會穩定，保障人民群眾安居樂業。各級政府、有關部門和物業服務企業要認真貫徹落實黨的十七大精神，樹立和落實科學發展觀，站在改善民生、推動和諧社會建設的高度，統一思想、提高認識，立足現實、著眼長遠，加強領導、強化措施，努力開創物業管理工作的新局面。

　　二、理順體制，健全完善“市、區、街道、社區”四級管理體系

　　加強物業管理工作，要按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，完善管理體制，明確管理職責，落實工作責任，充分發揮區、街道、居委會的優勢作用，共同推動物業管理的健康發展。

　?。ㄒ唬┏闪⑹形飿I管理工作領導小組。組長由分管副市長擔任，副組長由市房產住宅部門主要領導擔任，成員由市房產住宅、建設、規劃、公安、城管、環保、物價、工商、財政、稅務、民政、質量技術監督、供排水、供熱、燃氣、供電、通訊和各區政府等部門和單位主要負責同志組成。主要職責：研究決定物業管理重大方針政策，決策和部署物業管理重要事項，協調解決物業管理重點疑難問題和物業管理協會工作。領導小組下設辦公室，辦公室設在市房產住宅部門。

　?。ǘ┦蟹慨a住宅部門是全市物業管理的行政主管部門。主要職責：負責貫徹執行國家和省有關物業管理法律、法規和政策；起草并組織實施我市物業管理法規、規章和政策；培育和規范物業管理市場；負責全市物業管理活動的監督管理；負責物業服務企業資質管理；負責住房專項維修資金歸集和使用的監督管理；指導各區物業管理工作等。

　?。ㄈ└鲄^人民政府要指定一個機構負責本轄區內物業管理活動的日常監督管理工作。主要職責：貫徹執行物業管理有關法律、法規和政策；對物業服務企業進行日常指導和監督；辦理駐區物業服務企業備案工作；辦理業主委員會備案工作；指導、監督業主大會和業主委員會活動；劃分物業管理區域；監督物業管理用房的配置和使用；協助市維修資金管理中心做好本轄區住房專項維修資金的歸集工作；調解物業管理活動中的糾紛，及時處理投訴等。

　?。ㄋ模└鹘值擂k事處（鄉鎮人民政府）要明確一名領導同志分管物業管理工作。主要職責：負責組織業主大會成立和業主委員會選舉、備案工作；指導、監督業主大會和業主委員會日?；顒?；負責聯席會議的召集；調解社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業相互之間的關系等。

　?。ㄎ澹┥鐓^居民委員會要明確具體人員協助做好物業管理工作。主要職責：協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織轄區內業主大會成立和業主委員會選舉工作；協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）對業主大會和業主委員會的日?；顒舆M行指導、監督；促進社區建設與物業管理共同發展等。

　?。┙⒙撓瘯h工作制度。物業管理活動出現矛盾糾紛，業主正常生活秩序受到影響的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會等相關單位召開聯席會議，共同協商解決。

　　三、明確職責，形成齊抓共管的工作新局面

　　各有關行政管理部門要按照相關法律、法規的規定，認真履行職責，加強物業管理區域的監督檢查力度，形成齊抓共管的工作局面，為廣大人民群眾創造舒適、安全、和諧的生活環境。

　　市房產住宅行政管理部門、區物業管理機構要加強物業管理活動的監管力度，監督物業服務企業按照合同約定提供服務，規范服務行為，提高服務質量；建設行政管理部門要監督建設單位嚴格落實工程質量保修責任制，按照法律、法規規定及房屋買賣合同約定的保修范圍和時限履行保修義務；民政部門要指導社區居民委員會完善居民自治，協調社區居民委員會與業主委員會、物業服務企業的關系；公安部門要加強物業管理區域的防盜、防搶、安全監控、區域保安、流動人口、犬類豢養等治安防范的檢查監督，指導物業服務企業做好車輛停放、防火救火、搶險救災等交通、消防管理工作，維護物業管理區域治安秩序的穩定；規劃部門要審核物業管理用房按規定標準配置情況，在批準的規劃圖紙中明確標注位置和面積；城管部門要加強物業管理區域環境衛生的監督管理，指導物業服務企業做好居民生活垃圾收集、清掃等環境衛生作業；規劃、城管部門要按照各自職責做好物業管理區域內戶外廣告、牌匾的設置審批和監督管理工作；城管行政執法部門要加大執法力度，按照職責依法查處物業管理區域內破壞綠地、亂設攤點、亂涂亂畫、私搭濫建等違法行為；環保部門要加強物業管理區域居住環境保護的監督管理，按照職責權限依法查處物業管理區域內煙塵污染、噪聲擾民等行為；價格部門要加強物業服務收費的監督管理，明確各項收費項目和指導價格，全面推行價格公示制度，規范物業服務收費行為；工商部門要嚴把企業和個體工商戶注冊登記關，對違反《物權法》等法律、法規規定的，不予以登記注冊；質量技術監督部門要加強電梯的檢驗檢測、安全監察工作，監督物業服務企業委托專業公司進行電梯保養維護，保證電梯正常安全運行；供排水行政管理部門要加強物業管理區域供排水工作的監督管理，理順供排水單位與物業服務企業的關系；電業部門要加強物業管理區域公共用電的監督管理，指導物業服務企業做好共用設施設備的配電工作；供熱部門要加強物業管理區域供熱工作的監督管理，監督供熱企業做好供熱設施設備的維修養護和運行管理，保證供熱質量。

　　各有關行政管理部門要積極受理相關業主和物業服務企業的投訴和舉報，及時查處物業管理區域內的各類違法行為。

　　四、突出重點，嚴格規范物業管理市場秩序

　?。ㄒ唬┮幏肚捌谖飿I管理工作。物業項目交付使用時，由區物業管理機構對物業管理用房配置情況進行核實，未按規定標準配置物業管理用房的，不得交付使用。建設單位在銷售房屋時，不得對前期物業服務合同未約定的物業管理事項向買受人擅自作出承諾。建設單位要按照規定與物業服務企業辦理物業承接驗收手續，將物業圖紙資料等移交給物業服務企業。物業服務企業承接物業時，要對物業共用部位、共用設施設備等有關事項進行查驗，并做好登記。

　?。ǘ┮幏稑I主大會的組織運作。住宅小區成立業主大會時，街道辦事處（鄉鎮人民政府）和區物業管理機構要及時組建籌備組，組織召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會，制定業主大會議事規則、小區管理規定，按規定進行備案。業主委員會要在所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下依法開展工作，積極配合和支持社區居委會工作，并接受其指導和監督。業主委員會需要換屆、補選委員時，區物業管理機構和街道辦事處（鄉鎮人民政府）要指導業主委員會及時召開業主大會，并重新辦理備案手續。業主委員會不依法組織召開業主大會的，由區物業管理機構和街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令其限期召開；逾期仍不召開的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）或委托社區居委會組織召開業主大會。其他單位和個人不得擅自組織召開業主大會。業主委員會發生半數以上委員資格終止、任期屆滿未換屆、無法正常開展工作等情況時，由社區居委會暫時代行業主委員會職責，并盡快選舉新的業主委員會。未成立業主大會的，可由社區居委會組織業主共同決定物業管理事項。未實行物業管理的項目，由社區居委會組織業主自行管理，提供以共用設施設備維修、保潔、公共秩序維護為主要內容的基礎性服務，所發生的費用由業主共同分攤。

　?。ㄈ┮幏段飿I服務合同管理工作。建設單位與買受人簽訂房屋買賣合同中，要明確約定前期物業服務內容、服務費用、物業保修范圍和時限、違約責任等事項，或者將前期物業服務合同作為房屋買賣合同附件提供給買受人。業主大會成立后，業主委員會應當與選聘的物業服務企業簽訂正式物業服務合同，約定各自的權利、義務和責任。業主應當根據物業服務合同的約定，交納物業服務費用。對逾期不交納物業服務費的，業主委員會要協助物業服務企業進行督促、催交；經督促仍不交納的，由物業服務企業依法催交。對物業服務企業違反合同約定的，由業主委員會按合同約定予以處理；雙方有爭議的，由區物業管理機構調處；調處不成的依法解決。

　?。ㄋ模┮幏段飿I服務行為。物業服務企業要依據物業服務合同，切實履行職責，提高服務質量，對物業服務合同未明確約定的事宜，要與業主委員會協商確定后實施。區物業管理機構會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）要監督物業服務企業認真履行合同，按照合同約定提供管理服務。市房產住宅部門要建立健全物業服務企業信用檔案制度，并通過網絡等方式向社會定期公布物業服務企業的信用信息及信用等級，實現信用信息資源共享，完善社會監督與服務，促進市場競爭機制的建立，形成“守信為榮、失信為恥、無信為憂”的良好市場環境。

　　五、理順程序，完善物業服務企業退出機制

　　區物業管理機構會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）要加強物業服務企業的日常監督管理，保證物業管理活動正常持續開展。物業服務企業退出物業項目管理服務時，由區物業管理機構、街道辦事處（鄉鎮人民政府）本著維護社會穩定、保證居民基本生活秩序、依法有序、平穩過渡的原則，指導業主大會或者物業服務企業依法按照程序進行。業主大會或物業服務企業在物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的，由解約方在解除合同60日前書面告知對方，并將解約原因、解約時間等書面報告區物業管理機構、街道辦事處（鄉鎮人民政府）。同時，以書面形式在物業管理區域內公告15天。區物業管理機構、街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導業主委員會在合同解除前，依法召開業主大會會議選聘新的物業服務企業，簽訂物業服務合同。區物業管理機構監督物業服務企業在合同解除之日起10日內，按照規定向業主委員會移交物業圖紙檔案資料等。合同期限內物業服務企業不得擅自退出物業項目管理服務。企業擅自退出物業項目管理服務的，記入企業信用檔案；給業主造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

　　六、明確標準，建立“質價相符”的物業服務收費機制

　　市房產住宅部門要從我市物業管理發展水平和廣大人民群眾現實需求出發，以房屋及共用設施設備維修養護、保潔服務、公共秩序維護、綠化養護等物業服務基本內容為主，制定適合多層次消費需求的物業服務等級標準。市物價部門要根據物業服務等級標準等因素，測定普通住宅小區物業管理服務實際成本、法定稅費及物業服務企業的合理利潤，制定與物業管理服務等級相適應的政府指導價格，定期向社會公布；同時，要監督物業服務企業全面推行明碼標價制度，將收費項目、收費標準和服務內容等在住宅小區向業主進行公示。

　　七、加強領導，推動物業管理工作健康發展

　?。ㄒ唬┘訌娊M織領導。物業管理工作覆蓋面廣，推進難度大，各級政府、有關部門要將加強物業管理工作擺上重要議事日程，加強領導，明確任務，落實責任，形成一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為加強物業管理工作提供有力組織保障。

　?。ǘ┘訌娸浾撔麄?。各有關部門要采取多種形式，大力宣傳物業管理政策法規，讓業主和社會各界正確認識物業管理，強化物權意識，樹立市場經濟觀念，人人關心、支持物業管理，為物業管理發展營造良好的社會輿論氛圍。

　?。ㄈ┘訌娬叻龀?。各級政府、各有關部門要加大對舊住宅區的整治改造力度，完善配套設施，為舊住宅區實施物業管理創造條件。要積極扶持舊住宅區物業管理工作，研究建立保障準備金，給予政策支持，防止發生企業“棄管”現象。

　?。ㄋ模┘訌姳O督檢查。各有關部門要各司其職、密切配合，依法加強物業管理市場的監督檢查力度，共同推動我市物業管理工作健康發展。

哈爾濱市人民政府
二○○八年四月十五日