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各區縣物價局、房管局，屯溪中心城區各物業管理企業：
為規范我市物業服務收費行為，保障業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》和國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》、《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》等有關規定，結合我市實際，制定《黃山市物業服務收費管理實施細則》（試行），并經市政府審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
黃山市物價局 黃山市房管局
二OO七年四月二十日
黃山市物業服務收費管理實施細則
第一條 為規范本市物業服務收費行為，保障業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》和國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》、《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》等有關規定，結合我市實際制定《黃山市物業服務收費管理實施細則》。以下簡稱《細則》。
第二條 本《細則》適用于本市行政區域內具有物業管理資質企業的物業服務收費管理。
第三條 本《細則》所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同約定的服務內容，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行日常維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主和物業使用人所收取的費用。
第四條 政府提倡業主或業主委員會通過市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務費用通過市場競爭形成。
第五條 市價格主管部門會同市房地產行政主管部門負責全市物業管理服務收費管理與監督, 制定屯溪中心城區物業服務等級收費標準。區縣價格主管部門會同區縣房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督和管理。
第六條 物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。住宅物業綜合服務費、小區車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等實行政府指導價。非住宅物業服務收費實行市場調節價。
第七條 住宅物業綜合服務費實行等級管理。市、縣（區）價格主管部門會同房地產行政主管部門，根據行業平均成本和當地經濟發展水平，制定物業管理服務分等定級辦法、收費標準和浮動幅度，并定期調整和公布。等級收費標準二年向社會公布一次。
黃山市住宅小區物業管理服務等級標準附表一。
屯溪中心城區物業管理服務等級收費及住宅小區機動車、非機動車停放指導價標準附表二。
電梯、水泵、中央空調等運行費、維修、維護費用除物業服務合同另有約定外應納入代收代交費用，由物業管理企業單獨列帳，按實際支出費用和約定方式單獨建帳，合理分攤。具體分攤方式由業主委員會經業主大會同意后與物業管理企業協商確定。業主委員會成立前，由開發建設單位與物業管理企業在前期物業服務合同中約定。
第八條 業主或業主委員會與物業管理企業可以采取包干制或酬金制等形式約定物業服務費用。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業管理企業承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第九條 建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當約定前期物業管理的企業、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
前期物業管理綜合服務收費標準，參照物業服務等級和相應等級收費標準，由建設單位與物業管理企業在前期物業管理合同中予以明確，并作為購房合同的附件，向購房者進行明示。雙方約定不成的，按管理權限報價格主管部門審定。
成立業主委員會的住宅小區，具體收費標準由業主大會或授權的業主委員會與物業管理企業根據物業服務等級和相應的收費標準在物業服務合同中約定。雙方約定不成的，按管理權限報價格主管部門審定。
別墅小區物業管理綜合服務收費標準，由物業管理企業與物業買受人合同約定。雙方約定不成的，按管理權限報價格主管部門審定。
第十條 業主、使用人自辦理物業交付使用手續次月起，按合同約定交納物業管理服務費。納入物業管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業管理服務費用由開發建設單位全額交納。
對五保戶和生活低保的住戶，經業主委員會和物業管理企業雙方商定，可以減收或者免收物業綜合服務費用。
第十一條 物業服務費以法定產權面積（房屋所有權證登記的建筑面積）計算，其中頂層躍層和閣樓按法定產權面積的一半收費，儲物間、柴房不收費，車庫按標準收費；未辦理產權證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。
物業管理服務費按月收取，業主與物業管理企業約定預收物業服務費的，預收期限不得超過六個月。
第十二條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的書面同意后，由物業管理企業向有關部門辦理報批手續。在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將業主所得收益30%用于補貼物業管理公共服務費，70%納入專項維修資金，但業主大會另有決定的除外。
第十三條 物業小區內，供水、供電、供氣、供熱、環衛、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業管理企業向委托單位收取手續費。不得向業主收取手續費等額外費用。
第十四條 業主、使用人裝飾裝修房屋的，裝修單位（或裝修人）應在裝飾裝修前與物業管理企業簽訂裝飾裝修管理協議，服從物業管理企業的管理。裝飾裝修垃圾清運，按建筑面積計算，每平方米收費2元。
物業管理企業不得向業主和裝修單位收取任何形式的裝飾裝修保證金。
第十五條 房屋出租或以其他方式交他人使用的，物業服務費用由業主或物業使用人按約定交納，業主負連帶交納責任。物業發生產權或使用權轉移時，業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費用，未結清物業管理服務費的，房地產管理部門有權不予辦理產權轉移相關手續。
業主、使用人應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。違反物業服務合同約定逾期不繳納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。
第十六條 物業管理服務收費實行明碼標價制度。物業管理企業收費前，應當按照價格主管部門的規定，將服務內容、服務標準、收費項目以及收費標準在服務區域內的醒目位置公示。
第十七條 實行政府指導價的物業服務收費實行收費許可證制度。物業管理企業在實施住宅小區服務收費前，必須按規定向價格主管部門申請《安徽省經營性服務收費許可證》，亮證收費。
第十八條 價格主管部門和物業管理行政主管部門應當加強對物業管理企業的服務內容、服務質量和收費項目、標準、收費行為的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定的，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規予以處罰。
第十九條 本《細則》自2007年 7月 1日起施行。原來已經價格和房地產主管部門核定等級和收費標準的老物業小區，改善相關條件和服務，確需調整收費標準的，按照本《細則》規定，經業主委員會同意后調整。
第二十條 本《細則》由市價格主管部門會同市房地產行政主管部門負責解釋。
附表一
黃山市中心城區住宅小區物業管理服務等級標準
一級
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服務項目
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服務內容及標準
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一、綜合管理服務
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1、小區辦公場所整潔有序，辦公用品基本齊備，實行電腦化辦公。管理人員每日巡查二次，發現問題及時處理。
2、管理人員持有物業管理崗位資格證書，經理須取得經理資格證書，統一著裝，掛牌上崗。
3、建立裝飾裝修管理制度，對裝修過程每日進行監督巡查和記錄，對違規裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。
4、實行公開辦事制度，安排固定人員接待投訴，建立投訴回訪制度。
5、建立健全財務制度，物業服務收支帳目清晰，收費實行酬金制的每年在小區公示三次。
6、建立小區物業管理檔案(包括小區驗收檔案、業主資料檔案，小區水電及相關設備管理檔案，業主室內裝修管理檔案及投訴處理檔案等)。
7、辦事制度、辦事紀律、收費項目和收費標準必須在小區上墻公示。
8、對違反小區公約(臨時公約)或政府有關規定的行為，進行勸阻、制止。
9、綜合管理的其他服務項目，達到合同約定的服務標準。
10、建立健全企業內部管理制度和考核制度。
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二、公共區域清潔衛生服務
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1、小區路面每日清掃二次，做到地面無垃圾、無浮塵、無積水，目視地面整潔，衛生無死角、垃圾日產日清。
2、單元樓道、共用通道、扶手、欄桿每日清掃一次；門廳、玻璃窗每周擦拭一次以上，保持潔凈光亮。
3、高層住宅的大廳、通道每天拖抹兩次以上,做到表面光亮無灰塵，電梯門壁每周擦拭二次，保證表面光亮無污跡。
4、綠地每日實行保潔，無任何垃圾滯留。
5、保障排污、排水暢通,每年對窨井等排污設施進行三次以上清理疏通和消毒。
6、通道、走廊、外立面等公用部位無亂擺亂放、無蜘蛛網、無牛皮癬。
7、垃圾房、垃圾容器等設施每天要進行沖洗和消毒，保持干凈清潔。
8、無人使用的天臺、屋頂定時檢查，每半年檢查、清掃一次以上，保持整潔，無垃圾。
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三、公共秩序維護服務
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1、建立健全保安制度。配有專職的保安人員，有較強的安全防范能力，能正確使用消防、物防、技防等設備和器械，在崗時統一著裝，儀表整潔、行為規范。
2、主出入口實行24小時值班看守、實行全日制立崗值勤，有詳細的交接班記錄和外來車輛登記記錄，其他出入口定時開放和關閉。
3、保安人員每隔二小時巡查一次，監控中心應有巡更記錄。
4、遇到突發事件應有必要的應急能力，接到報警后5分鐘到達現場，采取必要措施進行現場維護并及時報告相關部門。
5、小區設有監控中心，具備錄象監控(監控點至少覆蓋單元進出口、小區出入口)、樓宇對講等技防設施，24小時開通并有專人駐守。
6、保安人員配備對講裝置或必要的安全護衛器械。
7、地面墻面按道路行駛要求設立指示牌，車輛停放規范有序，收費管理的車庫或泊位應有專人看護管理。
8、外來人員進入小區，通過對講系統聯系住戶，決定是否放行。阻止小商小販隨意進入小區。
9、對進出車輛進行管理和疏導，保持環境整潔有序、道路暢通，對大型物件搬出須經業主或物業使用人確認同意后方可放行。
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四、綠化日常養護服務標準
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1、草坪每年修剪四次以上，保持草坪平整，無雜草孳生；每年普施有機肥二次；喬、灌木每年適時修剪三次，保護樹木正常生長。
2、及時灌溉，保證有效供水，積水時及時排出。
3、年噴藥不少于兩次，防治結合、及時滅治。
4、樹木按植物品種、生長狀況、土壤條件適當施肥。
5、一年中有二次以上花卉布置，并保持有效供水，花卉生長良好。
6、及時補種補栽，草坪斑禿、黃萎低于6％，樹木成活率達95％以上。
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二級
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服務項目
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服務內容及標準
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一、綜合管理服務
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1、小區辦公場所整潔有序，辦公用品基本齊備。管理人員每日巡查一次，發現問題及時處理。
2、管理人員持有物業管理崗位資格證書，經理須取得經理資格證書，統一著裝，掛牌上崗。
3、建立裝飾裝修管理制度，對裝修過程進行巡查，對違規裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。
4、安排人員接待業主投訴，并落實投訴回訪制度。
5、建立健全財務制度，物業服務收支帳目清晰，收費實行酬金制的每年在小區公示二次。
6、建立小區物業管理檔案(包括小區驗收檔案、業主資料檔案，小區水電及相關設備管理檔案，業主室內裝修管理檔案及投訴處理檔案等)
7、辦事制度、收費項目和收費標準必須在小區上墻公示。
8、對違反小區公約(臨時公約)或政府有關規定的行為，進行勸阻、制止。
9、綜合管理的其他服務項目，達到合同約定的服務標準。
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二、公共區域清潔衛生服務
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1、小區路面每日清掃一次，做到地面無垃圾、無積水，目視地面整潔，衛生無死角、垃圾日產日清。
2、單元樓道、共用通道、扶手、欄桿每周至少清掃、擦拭兩次；門廳、玻璃窗每月擦拭二次，目視明亮。
3、高層住宅的大廳、通道每天拖抹一次，做到表面光亮無灰塵，電梯門壁每周擦拭一次，保證表面光亮無污跡。
4、綠地每日實行保潔，無暴露垃圾。
5、保障排污、排水暢通，每年對窨井進行二次以上清理疏通和消毒。
6、通道、走廊、外立面等公用部位無亂擺亂放、無蜘蛛網、無牛皮癬。
7、垃圾房、垃圾容器等設施每周要進行一次保潔、消毒，保持干凈清潔。
8、無人使用的天臺、屋頂定時檢查，保持整潔，無垃圾。
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三、公共秩序維護服務
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1、配有專職的保安人員，能正確使用消防設備和物防器械，在崗時統一著裝，儀表整潔。
2、主出入口實行24小時值班,做好交接班記錄，其他出入口定時開放和關閉。
3、保安人員每三小時在小區內巡查一次，并有巡查記錄。
4、遇到突發事件應有必要的應急能力，采取必要措施、維護現場并及時報告相關部門。
5、小區配有樓宇對講門。
6、車輛停放規范有序，收費管理的車庫或泊位應有專人指揮管理。
7、建立外來人員登記制度，阻止未經許可的外來人員進入小區。
8、對進出車輛進行管理和疏導，保持道路暢通，對大型物件搬出須經業主或物業使用人同意方可放行。
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四、綠化日常養護服務
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1、草坪每年修剪不少于三次，草坪基本平整；控制雜草孳生；每年普施有機肥一次；喬、灌木每年適時修剪兩次，保護樹木正常生長。
2、及時灌溉，保證有效供水，積水時及時排出。
3、發現病蟲害及時滅殺。
4、一年中有一次花卉布置，并保持有效供水，花卉生長良好。
5、及時補種補栽，草坪、樹木成活率達90％以上
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三級
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服務項目
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服務內容及標準
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一、綜合管理服務
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1、小區內設置物業管理辦公點，配有聯系電話。
2、管理人員掛牌上崗，并持有物業管理崗位資格證書。
3、建立裝飾裝修管理制度，對違規裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。
4、建立投訴處理登記制度。
5、建立財務制度，物業服務收支帳目清晰，收費實行酬金制的每年在小區公示一次。
6、建立小區物業管理檔案。
7、辦事制度、收費項目和收費標準在小區上墻公示。
8、對違反小區業主公約(臨時公約)或政府有關規定的行為，進行勸阻、制止。
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二、公共區域清潔衛生服務
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1、小區路面每日清掃一次,做到地面干凈,垃圾日產日清。
2、綠地每日實行保潔，無明顯暴露垃圾。
3、每年對窨井進行一次清理疏通，保障排污、排水暢通。
4、通道、走廊、外立面等公用部位干凈整潔。
5、單元樓道、共用通道、每周清掃一次。
6、垃圾房、垃圾容器定時保潔。
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三、公共秩序維護服務
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1、主出入口實行24小時值班,做好交接班記錄,其他出入口定時開放和關閉。
2、保安人員能正確使用消防設施，在崗時佩帶統一標志。
3、保安人員每六小時在小區內巡查一次，并有巡查記錄。
4、遇到突發事件時，采取必要措施并及時報告相關部門。
5、設置簡易的交通標志。地面有劃定的停車點，車輛停放有序。
7、對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口暢通；外來人員進入小區實行登記制。
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四、綠化日常養護服務
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1、草坪每年修剪兩次，控制雜草孳生；喬、灌木每年適時修剪一次，保護樹木正常生長。
2、干旱高溫季節基本保證有效供水，積水時及時排出。
3、發現病蟲害及時滅殺,每年普施有機肥一次。
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四級
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服務項目
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服務內容及標準
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一、綜合管理服務
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1、小區內不設置物業管理辦公場所。公布聯系電話，管理人員每日巡查一次，發現問題及時處理。
2、管理人員掛牌上崗。
3、建立財務制度，物業服務收支帳目清晰，收費實行酬金制的每年在小區公示一次。
4、建立小區物業管理檔案。
5、辦事制度、收費項目和收費標準在小區上墻公示。
6、對違反小區公約(臨時公約)或政府有關規定的行為，進行勸阻、制止。
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二、公共區域清潔衛生服務
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1、保持小區路面干凈整潔，垃圾日產日清。
2、每年對窨井進行檢查或疏通，保障排污、排水暢通。
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三、公共秩序維護服務
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1、主出入口實行值班制度，其他出入口定時開放和關閉。
2、保安人員能正確使用消防設備。
3、遇到突發事件時，采取必要措施并及時報告相關部門。
4、地面有劃定的停車點，車輛停放有序。
6、對進出車輛進行管理和疏導，保持出入口暢通。
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四、綠化日常養護服務
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1、草坪每年定時修剪除草不少于一次，保護樹木正常生長。
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