關于印發《新建住宅物業保修金管理辦法》(試行)的通知

陜建發［2009］130號

　　各設區市房地產管理局(建設局)，楊凌示范區規劃建設局:

　　《新建住宅物業保修金管理辦法》(試行)已經2009年7月23日廳務會審議通過，現印發你們，請遵照執行。在執行中遇到問題，請及時報告。

　　二〇〇九年七月二十七日

　　新建住宅物業保修金管理辦法(試行)

　　第一條根據《陜西省物業管理條例》第八十六條規定，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本省物業管理區域內新建住宅物業保修金(以下簡稱保修金)的交存、墊支使用、提存、退還及其監督管理。

　　第三條本辦法所稱保修金是指開發建設單位按照《陜西省物業管理條例》規定比例向物業所在地設區的市、縣(市)物業管理行政主管部門依法設立的保修金專門賬戶一次性交存，作為住宅物業法定保修期內維修費用保證的資金。

　　由兩個及兩個以上單位共同開發建設的項目，可按其約定分別交存。

　　第四條保修金實行“統一交存、專戶存儲、?？顚Ｓ?、權屬不變、政府監管”的原則。

　　第五條設區的市、縣(市)物業管理行政主管部門負責保修金的交存、墊支使用、提存、退還、監督管理工作。

　　第六條新建竣工的住宅物業、住宅區內的非住宅物業以及與單幢住宅物業結構相連的非住宅物業，其開發建設單位均應按照本辦法的規定交存保修金。保修責任期滿后，根據開發建設單位的申請退還。

　　第七條開發建設單位應當在物業竣工驗收合格后、申請不動產權屬初始登記前，按照物業建筑安裝總造價2%的比例，一次性向物業所在地設區的市、縣(市)物業管理行政主管部門設立的保修金專門賬戶交存保修金。

　　第八條設區的市、縣(市)物業管理行政主管部門應當根據本地區實際情況，定期公布每平方米建筑面積建筑安裝造價標準。

　　第九條開發建設單位在辦理不動產權屬初始登記時，應當提供專戶銀行出具的保修金全額交存證明。

　　第十條開發建設單位在申請不動產權屬初始登記前，應當持商品房銷售許可證、房屋面積實測報告、建筑工程竣工驗收合格證明等加蓋有開發建設單位印章的復印件，向物業行政主管部門辦理保修金交存手續，經物業行政主管部門確認后，開具《住宅物業保修金交存通知》(附件一)。開發建設單位應當依據該通知要求向專戶管理銀行交存。專戶管理銀行收款后，應當出具交款憑證。

　　第十一條設區的市、縣(市)物業管理行政主管部門應當委托商業銀行設立本轄區保修金專門賬戶，辦理保修金的管理賬戶設立、交存、墊支使用、提存、退還、結算等手續。

　　保修金專門賬戶以物業管理區域為單位設立分戶。

　　保修金存儲期限內，開發建設單位名稱變更的，應自變更之日起30日內，持企業名稱變更核準通知書和新的營業執照，向物業行政主管部門申請辦理保修金分戶的更名手續。

　　開發建設單位交存的保修金，自存入專門賬戶之日起，按中國人民銀行同期活期存款利率計息。

　　第十二條保修金存儲期限自住宅物業竣工驗收合格后，存入專戶管理銀行中分戶之日起計算，保修金的存儲期最長不超過五年。

　　第十三條開發建設單位歇業、破產時，其欠繳的保修金或者應當補存的保修金，納入企業財產清算程序。

　　第十四條開發建設單位應當按照《住宅質量保證書》約定承擔保修責任。但最低保修期限為：

　　(一)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

　　(二)供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

　　(三)電氣系統、給排水管道、設備安裝為2年；

　　(四)裝修工程為2年；

　　第十五條因業主使用不當或擅自改動房屋結構、設備位置及不當裝修等原因造成住宅物業質量問題的，由業主依法承擔相應的維修責任。

　　第十六條物業保修期限內物業出現質量問題的，開發建設單位在接到業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業的維修要求后，應當在二十四小時內派人到現場核查情況，情況屬實的應當在七十二小時內予以維修。

　　第十七條在物業保修期內有下列情形之一，開發建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，可以啟動使用保修金：

　　(一)物業交付后，業主發現房屋自用部位及自用設施設備存在質量問題的；

　　(二)物業交付后，物業小區共用部位、共用設施設備存在質量問題的。

　　第十八條保修金啟動使用前，應當由業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業向物業行政主管部門提出申請，經具有相應資質的質量檢測機構鑒定后，屬于保修責任范圍內相關質量問題的，由業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業組織維修，所需鑒定費用和維修費用從物業保修金中墊支。

　　第十九條業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業組織維修前，應據實提出保修金墊支使用方案，持《住宅物業保修金墊支使用申請表》(附件三)和保修金墊支使用計劃、工程預算書、質量檢測鑒定書等，向物業行政主管部門提出申請。受理機構自受理申請之日起5個工作日內予以核實后，分別向開發建設單位和專戶管理銀行出具《住宅物業保修金墊支使用通知書》(附件四)，并通知專戶管理銀行劃轉所需資金的50%至業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業指定的賬戶中。

　　維修工程竣工后，應經相關業主或機構驗收合格并出具合格證明。

　　第二十條 維修工程竣工驗收合格后，經決算劃轉墊支資金有剩余的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業應持《住宅物業保修金墊支使用退還通知書》(附件七)向專戶管理銀行的相應分戶退還剩余資金；劃轉墊支資金有差額的，由業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業憑工程決算書、費用結算票據及維修工程驗收合格證明等材料，向原受理機構申請劃轉所需墊支資金的差額部分，受理機構自受理申請之日起5個工作日內審核并劃轉差額部分。

　　第二十一條物業行政主管部門在保修金動用后3個工作日內向開發建設單位出具《住宅物業保修金支付通知書》(附件八)、《住宅物業保修金補存通知書》(附件九)。開發建設單位應當在收到《住宅物業保修金支付通知書》、《住宅物業保修金補存通知書》的通知之日起15日內足額補存。

　　第二十二條開發建設單位對維修責任承擔有異議的，可以在本辦法第二十三條規定的保修金補存期限內依法提起民事訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁委員會確定的責任人，在相關法律文書生效之日起十五日內補存保修金。開發建設單位逾期不起訴或申請仲裁的，視為其認可承擔維修責任。

　　第二十三條 物業保修期間，開發建設單位因破產、解散、被撤銷等原因消亡的，物業管理行政主管部門應將相關事項在房產管理部門公眾信息網上進行公示，公示期為30天。公示期滿無異議，物業管理行政主管部門應將該開發建設單位交存的保修金本息余額提存。

　　第二十四條 符合下列條件之一的，保修責任期滿后本息余額退還開發建設單位：

　　(一)未出現屬于保修范圍內的物業質量問題；

　　(二)出現物業質量問題，但開發建設單位已按照相關規定進行維修并經驗收合格，或者與業主就維修費用承擔達成和解協議并履行了給付義務；

　　(三)出現物業質量問題且雙方就責任承擔發生爭議，但開發建設單位已按人民法院或者仲裁委員會的法律文書履行了義務。

　　物業保修期間建設單位已經注銷的，保修責任期滿后其交付的物業保修金本息余額依法列入清算財產。

　　第二十五條開發建設單位應在住宅交付業主使用之日起屆滿五年的前一個月，持《住宅物業保修金退還申請單》(附件十)，向物業所在地保修金管理機構提出已交存保修金余額退還申請。受理機構應在受理后5個工作日內，將擬退還保修金事項在相關物業管理區域內、當地房產管理部門公眾信息網上公示，公示期為30天。公示期滿無異議的，保修金管理機構出具《住宅物業保修金退還通知單》(附件十二)，將該住宅物業的保修金退還開發建設單位。

　　第二十六條房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限。保修金全部退還后，開發建設單位應依法、依約繼續履行相應的質量責任。

　　第二十七條物業管理行政主管部門應當每年定期向相關物業管理區域的業主和開發建設單位，書面公布該物業管理區域物業保修金的交存、墊支使用情況，接受業主和開發建設單位的監督。開發建設單位、業主或業主委員會對保修金賬戶變化情況有異議的，可向物業管理行政主管部門申請復核。

　　第二十八條保修金的管理依法接受審計、財政等部門的監督。

　　第二十九條本辦法從2009年9月15日起實施。