宜興市新建住宅物業移交驗收接管辦法

市政府關于印發《宜興市新建住宅物業移交驗收接管辦法》的通知
 
宜政發[2007]220號

各鎮人民政府，環科園、經濟開發區管委會，市各街道辦事處，市各辦局，市各直屬單位：

　　《宜興市新建住宅物業移交驗收接管辦法》已經11月10日市政府第52次常務會議討論通過，現印發給你們，請遵照執行。

宜興市人民政府

二○○七年十一月十五日

宜興市新建住宅物業移交驗收接管辦法

　　第一條 為規范新建住宅物業移交驗收接管工作，維護各方當事人的合法權益，保障新建住宅物業管理的正常秩序，根據國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱物業移交驗收接管，是指新建住宅的房地產開發企業將符合規定的物業移交給業主委員會，由前期物業服務企業代表全體業主按本辦法規定，對住宅區物業共用部位、共用設施設備和相關場地驗收并接管的行為。

　　第三條 本市城市規劃區內的新建住宅物業移交驗收接管適用本辦法。

　　第四條 市建設行政主管部門（以下簡稱市建設部門）應當加強對本市新建住宅物業移交驗收接管工作的監督管理。市物業管理機構具體負責新建住宅物業移交驗收接管的指導和監督。
　　市物業管理機構與住宅區所在地鎮人民政府（園區管委會、街道辦事處）、公安派出所和社區居委會共同組成住宅物業移交驗收接管協調指導小組（以下簡稱指導小組）。指導小組參與住宅物業移交驗收接管工作。

　　第五條 新建住宅物業移交驗收接管的主要內容包括：
　?。ㄒ唬┳≌瑓^規劃設計方案落實情況和滿足物業管理要求的情況；
　?。ǘ└鲉雾椆こ痰目⒐を炇涨闆r；
　?。ㄈ┕灿迷O施設備的數量和質量情況；
　?。ㄋ模┕灿貌课还灿迷O施設備維修資金代收代繳情況；
　?。ㄎ澹┕灿迷O施設備及相關配套建筑物、構筑物的產權界定；
　?。┪飿I管理用房配套和產權落實情況；
　?。ㄆ撸┪飿I資料落實情況；
　?。ò耍┯嘘P承諾的落實情況；
　?。ň牛┪飿I移交驗收接管前、后的相關責任與界定；
　?。ㄊ┣捌谖飿I管理情況；
　?。ㄊ唬┢渌枰平或炇战庸艿膬热?。

　　第六條 新建住宅物業，必須同時符合下列條件和要求，方可進行物業移交驗收接管。
　?。ㄒ唬┧薪ㄔO項目已按批準的規劃、設計和相關主管部門的要求建設完畢，滿足使用條件，并通過市建設部門的交付使用備案登記，取得備案證明文件；
　?。ǘ└黝惻R時建筑物、構筑物等全部拆除，施工機具、建筑垃圾拆除并清運完畢，達到場清地凈；
　?。ㄈ┛⒐べY料（圖紙）和檔案資料等已整理完畢；
　?。ㄋ模┕┧?、供電、供氣、通訊、有線電視等設施按戶控制，分戶計量，具備提供相關服務，并向最終用戶收費的條件；
　?。ㄎ澹┬^名稱和房屋幢、戶號已編排，并經有關部門確認；
　?。┕灿貌课还灿迷O施設備專項維修資金已按規定代收并繳納；
　?。ㄆ撸┪飿I管理服務用房已按規定標準配置到位并具備實際使用條件；
　?。ò耍┮褜嵭星捌谖飿I管理；
　?。ň牛┓?、法規規定的其他事項。

　　第七條 住宅物業移交驗收接管時，必須同時提交下列資料：
　?。ㄒ唬┦幸巹澬姓鞴懿块T最終批準的四圖一書（規劃總平面圖、道路規劃圖、市政設施管網綜合規劃圖、綠化規劃圖及小區詳細規劃說明書）；
　?。ǘ┳≌瑓^內所有單項工程竣工驗收備案書、竣工圖紙（包括竣工總平面圖、單項建筑、結構、設備竣工圖、地下管線竣工圖）；
　?。ㄈ┳≌瑓^內相關配套建筑物、構筑物及共用設施設備等項目清單、產權歸屬證明；
　?。ㄋ模┓课蒌N售時公布的物業管理方案與承諾、前期物業管理服務合同；
　?。ㄎ澹┕灿迷O施設備的合格證明、使用說明以及保修書；
　?。﹩雾椆こ坛?、發包合同及保修責任書；
　?。ㄆ撸┪飿I清單和房屋業主匯總表；
　?。ò耍ｍ椌S修資金交納資料及憑證。

　　第八條 住宅物業移交驗收接管的程序和要求：
　?。ㄒ唬┘s請驗收接管。新建住宅取得交付使用備案證明文件后30日內，房地產開發企業應當以書面形式約請業主代表和前期物業服務企業進行物業移交驗收接管工作，并提交各項資料；
　?。ǘ┏闪Ⅱ炇招〗M。業主代表和前期物業服務企業在收到相關資料的7日內與房地產開發企業約定驗收時間，并成立由房地產開發企業、業主代表和前期物業服務企業組成的驗收小組。驗收小組對物業進行驗收，指導小組對接收工作進行全程指導、監督；
　?。ㄈ┮平幌嚓P資料。驗收小組應當對本辦法第七條規定的相關資料進行查驗。資料完整齊全的，房地產開發企業應當與物業服務企業及時辦理資料交接手續。資料不齊全的，房地產開發企業應當書面說明情況并明確移交的具體時間，待資料齊全后辦理交接手續；
　?。ㄋ模┎轵灲ǎ嫞┲锛霸O施設備。驗收小組對照移交物業清單，對接管的建（構）筑物及設施設備進行現場逐項查驗核對，并做好記錄。對符合接管標準的建（構）筑物及設施設備，前期物業服務企業應當及時接管。
　?。ㄎ澹┫奁诮M織修復。對查驗中發現的問題，房地產開發企業應當書面承諾修復的時間、責任部門和修復達到的標準。其中，對影響建（構）筑物和設施設備使用的，房地產開發企業應當限期進行修復；對于不影響正常使用的，房地產開發企業可自行修復，也可以委托物業服務企業進行修復，委托修復費用由房地產開發企業支付；
　?。┖炗嗱炇战庸軈f議。驗收小組對驗收內容逐項驗收符合要求的，業主代表、前期物業服務企業與房地產開發企業應當及時簽訂《物業移交驗收接管協議》，指導小組簽署鑒證意見。驗收接管協議應當包括：項目名稱、驗收的內容、建（構）筑物和配套設施設備驗收情況及存在問題、修復責任和參加驗收的人員、時間，以及對其他有關事項的約定，并附移交的基礎資料明細。
　?。ㄆ撸┮平唤庸?。驗收結束后，房地產開發企業應將相關物業和驗收接管協議、資料及相關賬冊、資金移交前期物業服務企業。

　　第九條 住宅物業移交驗收接管手續辦結后7日內，前期物業服務企業應當將住宅區配套的建（構）筑物、共用設施設備情況及產權界定在物業管理區域內公告，并將《物業移交驗收接管協議》送市物業管理機構備案。

　　第十條 接管驗收的所有資料，歸物業區域內全體業主所有，并委托業主委員會管理和使用。物業服務企業應當向業主委員會辦理物業管理服務相關資料的借用手續。業主委員會未成立的，相關資料由物業服務企業保管。

　　第十一條 業主委員會成立后，重新選聘物業服務企業的，前期物業服務企業在業主委員會的監督下，除向新物業服務企業移交第七條規定的物業管理服務相關資料外，還必須提交預收的物業管理費用（包括物業管理公共服務費等）、專項維修資金的明細資料及物業管理服務用品、裝備的明細清單及相關物品。并在移交接管完成后7日內報市物業管理機構做變更備案。

　　第十二條 新建住宅小區內，規劃配套建設權屬歸國家所有的社區辦公、服務和教育、醫療等公建配套用房，由市國資部門委托所在地鎮人民政府、園區管委會、街道辦事處或有關部門與房地產開發企業辦理接管手續，簽訂移交接管協議。在辦理相關權屬登記后報市國資部門備案，移交接管協議應在簽訂后7日內報送市物業管理機構備案。

　　第十三條 分期建設的新建住宅，經市建設部門同意，房地產開發企業可申請實行分期物業移交驗收接管，但相應的基礎設施、共用設施設備和相關配套建（構）筑物必須基本滿足業主的正常生活使用要求，并辦理相關移交驗收接管手續。其他基礎設施、共用設施設備和相關配套建（構）筑物正式移交驗收接管待住宅工程全部竣工后再行辦理。

　　第十四條 新建住宅房地產開發企業違反本辦法，不及時組織物業移交驗收，造成物業管理無法順利進行的，市建設部門及相關行政管理部門應依法予以查處。

　　第十五條 住宅物業移交驗收接管過程中發生糾紛的，當事人可以申請市建設部門調解，也可以申請仲裁或直接向人民法院起訴。

　　第十六條 住宅物業移交驗收接管過程中，有關單位和人員違反國家、省、市有關法律法規規定的，由市建設部門和市相關部門依法處理。

　　第十七條 本辦法實施前已交付使用的住宅物業，業主、業主委員會及住宅房地產開發企業應參照本辦法，完善物業移交驗收接管手續。
　　本辦法施行前，尚未全部交付的在建住宅，應按照本辦法在住宅全部交付時辦理物業移交驗收接管手續。

　　第十八條 非住宅區的住宅物業及非住宅商品房實行物業管理的，其物業移交驗收接管，可參照本辦法執行。
　　其他應當實施物業管理的新建住宅的物業移交驗收接管參照本辦法執行。

　　第十九條 本辦法自2008年1月1日起執行。