唐?？h住宅小區物業管理辦法

唐海政函［2006］17號

 
唐?？h人民政府關于印發《唐?？h住宅小區物業管理辦法》的通知
 

各場、鎮，縣直各單位，縣政府各部門：

   《唐?？h住宅小區物業管理辦法》已經縣政府常務會議研究通過，現予印發，請認真貫徹執行。

二OO六年四月三日

唐?？h住宅小區物業管理辦法

第一章  總　　則

 
第一條  為了加強和規范住宅小區物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，保障縣城住宅區物業的合理使用，創造整潔、文明、舒適、優美的居住環境，根據國務院《物業管理條例》、《河北省城市住宅物業管理暫行規定》和有關法律法規，結合我縣實際，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱物業管理，是指業主通過業主委員會選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業管理服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維護、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第三條  提倡業主通過業主委員會公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。

第四條  鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

第五條  唐?？h建設規劃局是我縣物業管理行政主管部門，負責我縣行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

 

第二章   物業企業管理

 

第六條  物業管理企業到工商行政管理部門辦理注冊登記后，方可接受業主委員會的委托，承擔住宅區的物業管理。

第七條  物業管理企業年度審核必須經縣物業管理行政主管部門根據其年度各項工作業績進行初審后，報市物業管理行政主管部門審核。

第八條  在縣內經營的物業管理企業，年初須將年度工作計劃及工作目標等材料報縣物業管理行政主管部門備案。年終將工作完成情況報縣物業管理行政主管部門備查?？h物業管理行政主管部門應隨時對物業管理企業的工作情況進行監督檢查，對違法違規行為及時查處。

 

第三章  業主及業主大會

 

第九條  房屋所有權人為業主。

業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業管理企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其它權利。

第十條  業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守業主公約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其它義務。

第十一條  物業管理區域內全體業主組成業主大會。一個物業管理區域成立一個業主大會。

  同一個物業管理區域內的業主，應當在物業管理行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

第十二條  業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

（四）監督業主公約的實施；

（五）業主大會賦予的其它職責。

第十三條  業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

業主公約對全體業主具有約束力。

第十四條  業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

    住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

 

第四章  前期物業管理

 

第十五條  提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

第十六條  在業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

第十七條  建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業合同約定的內容。

第十八條  前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第十九條  業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

第二十條  物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

第二十一條  在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必須的其它資料。

物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

第二十二條  建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

第二十三條  建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

 

第五章  物業管理服務

 

第二十四條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

第二十五條  從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

第二十六條  一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。

第二十七條  業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

第二十八條  物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第二十九條  物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

業主委員會應當向物業管理企業移交本辦法第二十三條規定的資料。

第三十條  物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。

第三十一條  物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。

第三十二條  物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照價格主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

第三十三條  業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用，業主與物業使用人約定由物業使用人交納服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

第三十四條  縣政府價格主管部門和物業管理行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

第三十五條  物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第三十六條  對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第三十七條  物業管理企業應當做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害居民的合法權益。

第三十八條  物業行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。

 

第六章  物業的使用與維護

 

第三十九條  物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途 ，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

第四十條   業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定的期限內恢復原狀。

第四十一條  供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

第四十二條  業主需裝飾裝修房屋 ，應當事先告知物業管理企業。

物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

第四十三條  新建住宅小區應當繳納物業專項維修基金。物業專項維修基金繳交必須在繳納購房款時一并向售房單位繳納。交納物業專項維修基金額度為業主購房總價款的2％，同時，售房單位要與購房者簽訂《住宅共用部位公用設施設備維修基金繳交約定書》。

第四十四條  售房單位在給購房者辦理產權交易登記手續時，要將代收的物業專項維修基金全額上繳，由物業管理行政主管部門代管，專戶儲存，?？顚Ｓ?。

第四十五條  專項維修基金屬全體業主所有。維修基金自存入專戶之日起按規定計息，利息凈收益轉做維修基金滾存使用和管理。業主委員會成立之前，維修基金的使用可由物業管理企業提出使用計劃，做出維修資金預算，經縣物業管理行政主管部門審核批準后撥付使用。業主委員會成立后，由物業管理企業提出使用計劃，做出維修資金使用預算，業主委員會同意并加蓋公章后，上報縣物業管理行政主管部門，經審核批準后撥付使用。

第四十六條  物業管理行政主管部門要制定維修基金使用計劃報批管理制度、財務預決算管理制度、審計監督制度以及業主的調整和對帳制度等。

第四十七條  業主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

第四十八條  物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。

 

第七章  法律責任

 

第四十九條  違反本辦法的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，并處10萬元以下罰款。

第五十條  違反本辦法的規定，不移交有關資料的，由物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第五十一條  違反本辦法的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由物業管理行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，承擔賠償責任。

第五十二條  違反本辦法的規定，物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由物業管理行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十三條  違反本辦法的規定，物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十四條  違反本辦法的規定，挪用專項維修資金的，由物業管理行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款。

第五十五條  違反本辦法的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第五十六條  違反本辦法的規定，未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途，由物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

第五十七條  違反本辦法的規定，有下列行為之一的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第五十八條  違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。

第五十九條  違反本辦法的規定，物業管理行政主管部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其它好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

主題詞：城市管理  物業  辦法  通知                         

抄送：縣委、縣人大、縣政協、縣紀委                           

唐?？h人民政府辦公室                      二OO六年四月八日印