靈臺縣住宅小區物業管理暫行辦法

各鄉鎮人民政府，縣政府各部門，市駐靈各單位：

《靈臺縣住宅小區物業管理暫行辦法》已經2004年5月9日縣政府第13次常務會議審定通過，現予發布，請遵照執行。

 
二○○四年七月二十一日

靈臺縣住宅小區物業管理暫行辦法

第一章    總  則

第一條  為了加強城鎮住宅物業管理，提高城市住宅的整體管理水平，根據國務院《物業管理條例》和有關法律法規，結合我縣實際，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的住宅小區內各類房屋建筑及其配套的公用設施設備、共用部位、共用設施和相關的場地。

第三條  本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業接受業主或業主自治管理組織委托，根據物業管理委托合同對住宅小區內的物業和公有設施設備、治安、環境衛生、交通、容貌等項目進行的管理、維護、修繕、整治和其它與之相關的服務。

本辦法所稱業主，是指物業的所有權人。

本辦法所稱房屋的共用部位，是指房屋的承重結構部位，包括基礎、樓頂、內外承重墻體、梁、柱、戶外墻體和樓梯間以及走廊通道等。

本辦法所稱的住宅小區公用設施設備，是指住宅房屋散水以外的供暖、供水、排污管網、落水管、供電線路、有線電視線路、公益文體設施及其附屬設備、建筑小品、道路、樹木、庭院、場地、環衛、綠地等設施設備。

第四條  本辦法適用于本縣各類住宅、商場、寫字樓等。

第五條  縣建設行政管理部門負責本行政區域內的物業管理工作，其職責是：

（一）貫徹執行有關物業管理的法律、法規和規章；

（二）檢查、指導和監督管理全縣物業管理企業；

（三）審查批準物業管理中房屋共用部位、共用設施、設備維修基金的使用；

（四）督促售房單位、個人繳納房屋共用部位設施、設備維修基金；

（五）監督房地產管理部門的行政管理工作。

第六條  縣房地產管理部門組織物業管理企業具體實施物業管理工作，其主要職責是：

（一）貫徹執行物業管理法律、法規、規章及收費政策；

（二）對違反物業管理法規、規章的行為進行行政處罰；

（三）制定當年共用部位、公用設施設備維修計劃；

（四）負責小區歸口管理工作，使小區物業管理逐步向社會化、專業化模式發展；

（五）協調工商、公安、環保、物價等部門與物業企業之間的工作關系，做好物業管理工作；

（六）幫助住宅小區選聘物業管理企業。

第七條  縣財政局、建設局負責收集和管理維修基金，建設局、房地產管理局在辦理相關業務時，應積極督促物業使用人交納維修基金。

第八條  物業管理企業根據本辦法的規定，接受業主的委托，組織業主代表議事機構并制定管理服務規劃。依照本辦法和物業管理服務合同，對區域內的物業統一實施管理和服務。

第九條  本辦法涉及各類合同內容必須符合《中華人民共和國合同法》的規定。

第二章    業主自治組織及物業管理企業

第十條  房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）參加業主大會會議，選舉業主委員會委員，并享有選舉和被選舉權；

（四）監督業主委員會的工作；

（五）監督物業管理企業履行物業服務合同；

（六）對物業共用部位、共用設施設備專項維修基金的管理和使用；

（七）法律法規規定的其他權利。

第十一條  業主在物業管理活動中履行下列義務：

（一）遵守業主公約；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用，公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主委員會做出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修基金；

（五）按合同約定交納物業服務費；

（六）法律法規規定的其他義務。

第十二條  住宅小區入住率達到百分之五十以上時，開發建設、售房單位應在物業管理行政部門的指導下，成立業主大會，并選舉產生業主委員會。業主委員會是業主大會的執行機構。

業主大會由住宅小區的全體業主或委托的使用人組成，業主較多的可按一定比例推選代表，組成業主代表大會。

第十三條  業主大會職責：

（一）制定修改業主公約和業主大會議事規則；

（二）選舉更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業管理企業；

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（五）制定修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（六）法律、法規或業主大會議事規則規定的其他有關物業管理職責。

第十四條  業主委員會的職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

（四）監督業主公約的實施；

（五）業主大會賦予的其他職責。

第十五條  從事物業管理活動的企業應當具備獨立的法人資格，取得《營業執照》和《物業管理企業資質證書》。

第十六條  物業管理企業是指以住宅房屋及各類建筑、土地、配套設施、設備的管理、維護、修繕、服務為主要經營管理業務，經濟上獨立核算，自主經營，自負盈虧并具有獨立法人地位的經濟實體。

第十七條  物業管理企業必須有相應的資質條件，配備相應的專業技術人員和管理人員，持有省、市物業主管部門頒發的物業管理資質證書。物業管理人員須經省、市物業主管部門統一培訓考核合格后，持證上崗工作。

第十八條  物業管理企業應按住宅物業管理服務合同、業主公約和其它委托對住宅實施物業管理。

第十九條  物業管理企業的職責：

（一）依照小區物業服務合同、業主公約和本辦法制定管理、服務方案，對住宅小區實施管理，提供優質服務；

（二）依照物業管理服務合同和已經開展了的服務項目，亮證收取物業管理費；

（三）制止違反業主公約和物業管理規定的行為；

（四）法律、法規、規章規定及業主大會委托的其他職責。

第二十條  物業管理企業的義務：

（一）按照有關規定的技術規范、標準及服務合同約定的服務項目，全面實施物業管理服務；

（二）接受縣建設和房地產管理部門及其它行政管理部門的監督、檢查和指導；

（三）組織和協助有關部門或群眾組織為業主提供生活服務，開展社區文化活動，創建精神文明小區；

（四）以物業管理服務為宗旨，做到社會效益、經濟效益和環境效益相結合。

第二十一條  業主、使用人入住住宅房屋時，應向住宅物業管理企業申報辦理入住手續，物業管理部門也應在業主、使用人入住房屋前將房屋的共用部位、共用設施設備的使用和維護的辦法、要求、注意事項告知業主、使用人。

第二十二條  物業管理企業對住宅的管理未能達到物業管理服務合同約定的標準，或者違反物業管理合同規定的，業主可終止合同。

第三章    前期物業管理

第二十三條  在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益和應當履行的義務以及違反公約應當承擔的責任等事項依法做出約定。

第二十四條  建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。建設單位在物業銷售前，應當向物業買受人明示公約，物業買受人與建設單位簽訂物業買受合同時，應當遵守業主臨時公約并予以書面承諾。

建設單位與物業買受人簽訂的合同應當包含前期物業管理合同約定的內容。

第二十五條  業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

第二十六條  物業銷售超過百分之五十的，建設單位應當及時組織召開業主大會，選舉產生業主委員會。由業主大會選聘物業管理企業，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，前期物業合同方可終止。

第二十七條  在物業小區建設規劃中，應將小區道路、圍墻、大門、花園、草坪、自行車棚、停車場、物業管理用房等設施納入統一規劃，建成后隨同小區物業移交給聘用物業管理企業使用和維護，其所有權依法屬于業主。

第二十八條  物業管理企業承接物業時，應當對物業的共用部位，共用設施設備進行檢查驗收，合格后方可接收。

第二十九條  在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設備設施的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必需的其他資料。

物業管理合同終止時，物業管理企業應當將上述資料移交業主委員會。

第三十條  建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任，配備不少于二十平方米的物業管理用房。

物業管理用房的所有權依法屬于業主。

第三十一條  未移交給物業管理企業的住宅物業由建設單位管理。

第四章    物業管理服務

第三十二條  物業管理區域由一個具有獨立的法人資格的物業管理企業實施物業管理。

第三十三條  物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

第三十四條  物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第三十五條  物業管理企業主要服務項目：

（一）房屋的共用部位、共用設施的使用管理和修繕；

（二）住宅區域內的衛生保潔、環境容貌美化的管理服務；

（三）住宅區域內場地、道路、公用綠地、花卉樹木的管護和養護；

（四）車輛停放和停車場地管理；

（五）住宅區域內的公共秩序維護和安全保衛；

（六）水、電、暖等設施維護和協調專業維修；

（七）宣傳法律、法規、政策，參與住宅區域內的精神文明建設活動；

（八）業主委托的其他服務。

第三十六條  物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區內的全部物業管理一并委托給他人。

第三十七條  物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質特點，按照物價部門批準的收費標準，在物業服務合同中約定。

物業管理企業接受委托代收供水、供電等費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第三十八條  業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用，業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

第三十九條  對在物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用方面等法律、法規行為的單位或個人，物業管理企業有權制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十條  縣房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。

第五章    物業的使用

第四十一條  物業管理區域內，業主或使用人在物業使用中禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

（二）占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備；

（三）在天井、庭院、陰臺、陽臺、平臺、屋頂以及道路或其它公共場所搭建建筑物、構筑物；

（四）侵占、踐踏綠地，損壞樹木、花卉、園林及建筑小品；

（五）亂擺攤設點，亂設集貿市場；

（六）亂倒垃圾、雜物；

（七）排放有毒、有害物質、氣體，制造超標準噪聲；

（八）在建筑物和構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（九）各類防盜門、窗柵等安裝超出外墻立面或占用公用部分；

（十）占有通道和共用場地；

（十一）從事其它危害公共利益和侵害他人正當權益的活動；

（十二）法律、法規禁止的其它行為。

第四十二條  業主或使用人裝修房屋，應當事先將裝修范圍、事項書面告知住宅物業管理企業。

第四十三條  住宅內各類房屋不得改變其使用性質，因特殊情況業主需要改變使用性質的，應當符合城市規劃和小區規劃的要求，征得相鄰業主、使用人和業主委員會及物業管理企業的書面同意，并報縣房地產行政管理部門審批。

第四十四條  任何單位和個人不得占用物業管理區域內的道路、場地和樓體空間，因公共利益或物業維修需埋設管道、架設電纜要挖掘道路、占用場地和樓體空間的，應征得住宅業主委員會和物業管理企業的同意，并簽訂合同，在約定的期限內恢復原狀。

第四十五條  利用物業設置經營性廣告和經營性設施的，應當征得相關業主、使用人的同意，經住宅業主委員會和物業管理企業書面同意后，方可向城市管理部門申辦審批手續，經批準的，應當與物業管理企業簽訂協議，并支付設置費用。

利用物業設置公益性設施和廣告，按照《靈臺縣城區市容和環境衛生管理辦法》（靈政發[2001]67號）管理。

第四十六條  物業管理區域內生活垃圾的清運、處理，由該物業企業隨時清理，建筑垃圾由建筑單位及時清運。

第六章    維修基金及物業的維修

第四十七條  凡商品住房和公有住房出售后都應建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金。

第四十八條  維修基金專用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

第四十九條  商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定，購買者應當按購房款百分之二的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代收的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。在業主辦理房屋產權證時，移交房地產行政管理部門代收，存入縣財政局維修基金專戶。

第五十條  公有住房銷售時，售房單位按照不低于百分之二十的比例從售房款中提取維修基金，該基金屬售房單位所有，購房者按購房款百分之二的比例向售房單位繳交維修基金，屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入，由售房單位交財政局代管。

第五十一條  維修基金應當在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ?。維修基金利息凈收入轉作維修基金滾存使用和管理。

第五十二條  業主轉讓房屋所有權時，其結余基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。因住房滅失的，維修基金代管單位應當將維修基金按業主個人繳交比例退還給業主。

第五十三條  業主委員會成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經房地產行政管理部門審核后，基金管理單位劃撥。業主委員會成立后，維修基金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃，經業主委員會審定后實施。

維修基金不敷使用時，經房地產行政管理部門和業主委員會研究決定，按業主占有的住宅建筑面積比例向業主續籌。

第五十四條  物業保修期滿后的維修、更新的費用、按照下列規定承擔：

（一）住宅的共用部位和共用設備的維修、更新費用由整幢住宅和整個單位的全體業主按照各自擁有的住宅建筑面積的比例共同承擔。依照本辦法設立物業維修基金的，在物業維修基金中列支；

（二）住宅的公共設施和公共設備的維修和更新費用，由住宅區域內的全體業主承擔，依照本辦法設立物業維修基金的，在物業維修基金中列支；

（三）住宅的共用部分、共用設備和公共設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔；

（四）物業出現嚴重損壞，影響業主和使用人及他人安全的，縣房地產行政管理部門應當督促物業管理單位限期維修；

（五）住宅的自用部位和自用設備的維修、更新費用由業主承擔。

第五十五條  房屋的共用部位、設施和公共設施設備維修時，相鄰業主、使用人應予以配合，因相鄰業主、使用人拒絕配合維修造成其他業主、使用人財產和利益受損失的，由責任人負責賠償。

第五十六條  未納入物業管理的住宅物業，其公用設施設備、共用部位的維修由建設單位組織實施。

第七章    物業管理費用

第五十七條  業主和使用人應當按合同約定交納各項管理費用。

第五十八條  物業管理服務收費應當根據其服務內容、服務質量、服務深度、社會信譽和縣物價管理部門確定的具體收費標準收取。

第五十九條  住宅物業管理公共性收費包括下列項目：

（一）公共設施設備維護費：用于公共設施設備日常運行、維護及養護服務所需要的費用；

（二）管理費：用于物業管理區域內的日常管理，包括物業管理區域內的巡視、檢查、物業維修、更新費用的帳務管理，物業檔案資料的保管或其它有關物業管理所需的費用；

（三）綠化養護費：用于物業管理區內樹木、花卉、綠地二次更新、養護、灌水所需的費用；

（四）清潔衛生費：用于物業管理區域日常衛生清掃、保潔所需的費用；

（五）保安費：用于住宅內日常安全防范、值班、保衛、治安巡邏、交通管理服務所需的費用。

第八章    法律責任

第六十條  違反本辦法的規定，由縣房地產行政管理部門按照國務院《物業管理條例》的有關規定進行處罰。

第六十一條  違反本辦法的規定，未足額提取維修基金的，由縣財政局和房地產管理局責令其限期補齊維修基金本息，愈期仍不足額提取的，應當處以自提取之日起未提取額每月萬分之三的罰款。

第六十二條  業主、使用人、物業管理企業和房地產開發建設企業之間發生糾紛時，當事人可以通過協商或者調解解決；協商調解不成的，可以依法申請縣房地產行政管理部門裁決或者向人民法院起訴。

第六十三條  物業管理企業違反本辦法的規定，有下列行為之一的，業主和物業使用人有權投訴，業主委員會有權制止，并要求限期改正，縣房地產行政管理部門可對其予以警告，責令限期改正，賠償損失，沒收違法所得，并可處以罰款：

（一）公共建筑物及共用設施設備不按期養護和修繕的，或維修不當造成業主損失的；

（二）服務、管理不當，使共用設施設備遭受損失的；

（三）管理制度不健全，管理混亂，隨意堆放雜物，不定期清理垃圾，小區內環境不清潔的；

（四）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

（五）擅自改變公共設施、公共場所用途的；

（六）不履行物業管理委托合同及本辦法規定其它義務的。

第六十四條  物業管理部門和物業管理企業工作人員玩忽職守、濫用職權、循私舞弊或者截留、挪用物業維修基金的，由縣建設局負責查清事實，按照工作人員的管理權限，分別報送有關部門給予行政處理；構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

第六十五條  違反本辦法的規定，有下列行為之一的，由縣房地產行政管理部門責令限期改正，給予警告，并按國務院《物業管理條例》第六十五條規定處罰，屬于個人行為的，處一千元以上一萬元以下的罰款，屬單位行為的，處以五萬元以上二十萬元以下的罰款：

（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

第六十六條  業主、使用人未按物業管理服務合同和縣物價部門已核準收費標準交納物業管理費用的，物業管理企業可限期催繳，經催收仍不交付的，物業管理企業可以依法向人民法院起訴。

第六十七條  對違反本辦法的行為實施行政處罰的，應按照《行政處罰法》規定的程序進行。

第六十八條  當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議或者直接向人民法院起訴，當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由縣房地產行政管理部門申請人民法院強制執行。

第九章    附  則

第六十九條  各住宅小區可以根據本辦法制定本區域物業管理的各項規定、業主公約和物業管理委托合同。

第七十條  城區內各單位管理的零星住宅及各類公共、辦公、商業建筑委托物業管理企業實行物業管理時，可參照本辦法執行。

第七十一條  本辦法由縣建設行政管理部門負責解釋。

第七十二條  本辦法自發布之日起施行。

 

主題詞：市政   住宅   物業管理   辦法   通知

抄送：縣委、人大、政協，人武部，法院、檢察院，縣委各部門。

靈臺縣人民政府辦公室              2004年7月21日印發