鎮江市丹徒區物業管理暫行辦法

鎮徒政發〔2005〕39號

區政府關于印發《鎮江市丹徒區物業管理暫行辦法》的通知

各鎮人民政府，區各委辦局（總公司），各直屬單位：

《鎮江市丹徒區物業管理暫行辦法》已經區政府第二十四次常務會議研究通過，現印發給你們，請遵照執行。

二OO五年三月二十一日

 
鎮江市丹徒區物業管理暫行辦法

 

第一章    總 則

第一條 為了規范物業管理行為，維護當事人的合法權益，根據國務院頒布的〈〈物業管理條例〉〉和〈〈江蘇省物業管理條例〉〉以及有關法律、行政法規的規定，結合本區實際情況，制定本辦法。

第二條 本區行政區域內的物業管理活動適應本辦法。

本辦法所稱物業，是指房屋及其附屬的設備、設施和相關場地；

本辦法所稱業主，是指物業的所有權人；

本辦法所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人；

本辦法所稱物業管理區域，是指相對獨立的，統一實施物業管理的區域；

本辦法所稱物業共用部位，是指物業主體承重結構部位（包括基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；

本辦法所稱共用設施設備，是指物業區域內，由全體業主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、共用照明、消防設施、安全防范設施、綠地、道路、溝渠、池井、非經營性停車場（庫）、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第三條 丹徒區房產管理局負責本區物業管理活動的監督管理工作；建設、規劃、公安、物價、民政、環保、市政、城管、工商、技術監督、衛生等行政管理部門按照各自職責，協同實施本辦法。

第四條 新建住宅和配套設施比較齊全的原有住宅區，應當實行物業管理；配套設施不齊全的原有住宅區，由區人民政府組織整治，逐步創造條件，實行物業管理；配套設施比較齊全的大廈、商業用房、工業區等其他物業，推行物業管理。

第二章   業主及業主大會

第五條 業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。物業管理區域內業主人數較少的，物業管理的組織形成可以由業主自主決定。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主也可以委托本物業管理區域內的其他業主代為參加業主大會會議。代為參加的受托人必須代為表達委托人的真實意思表示；有書面意見的，應代為轉交。

業主大會可以決定成立業主代表大會，根據業主大會的授權履行相關職責。

第六條 業主享有下列權利：

一、參加業主大會，對有關業主利益的重大事項進行表決；

二、業主委員會的選舉和被選舉權；

三、監督業主委員會的工作；

四、選擇物業管理企業；

五、接受與物業管理費用相符的服務；

六、監督物業管理企業的管理服務活動；

七、法律、法規規定的其他權利。

業主承擔下列義務：

一、遵守物業管理的法律、法規和規章；

二、遵守業主公約或業主臨時公約；

三、遵守業主大會和業主委員會的有關決定；

四、按照合同約定交納物業管理服務費；

五、按照有關規定交納物業維修基金；

六、法律、法規規定的其他義務。

第七條 業主大會行使下列權利：

一、審議、修改、通過業主公約和業主委員會章程；

二、選舉、撤換業主委員會的組成人員；

三、審議業主委員會的工作報告；

四、監督業主委員會的工作，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

五、審議批準業主委員會選聘或者解聘物業管理企業的報告；

六、決定有關業主共同利益的重大事項；

七、法律、法規規定的其他權利。

第八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會的定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。業主委員會應當于業主大會會議召開十五日前通知全體業主。經百分之二十以上的業主提議，或者經擁有物業管理區域內百分之三十以上投票權數的業主提議，應當召開業主大會臨時會議，業主委員會在接到提議后十五日內應當就所提議事項召開業主大會。

業主的投票權數，普通住宅房屋實行一套一票；非住宅物業的投票權在首次業主大會會議上的投票權,按物業建筑面積計算,超過100平方米的,每滿100平方米的計一票;不足100平方米但有單獨房屋產權證的,每證一票。每單個業主在首次業主大會會議上所持的投票權,最高不超過全部投票權的30%。

首次業主大會會議通過的議事規則,應當包含對業主投票權的確定方法和單個業主所持投票權最高限額的約定,未能就此作出有效決定的召開業主大會會議的業主投票權,繼續按前款規定執行。

業主大會到會人數應為有投票權的業主半數以上方為有效。

業主大會決定事項，應當以出席業主大會的業主的投票權數過半數通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘或者解聘物業管理企業，物業維修基金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。

第九條 物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。

物業管理區域符合業主大會成立條件的,建設單位應當書面通知街道辦事處(鎮人民政府)。街道辦事處(鎮人民政府)接到通知后30日內,會同區房產管理局組建業主大會籌備組。由籌備組組織召開首次業主大會會議。

籌備組由業主代表、街道辦事處（鎮人民政府）、區房產管理局、建設單位所派人員組成。參加籌備組的業主代表由街道辦事處（鎮人民政府）和區房產管理局組織業主推薦產生。

籌備組組建后7日內，街道辦事處（鎮人民政府）、區房產管理局應當在物業區域內公告籌備組成員名單；建設單位應當向籌備組提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售和交付使用時間、歸集的物業維修基金清冊等文件資料。

第十條 業主委員會是業主大會的執行機構，在物業管理活動中應當維護全體業主的合法權益，對業主大會負責。業主委員會履行下列職責：

一、召集和主持業主大會；

二、擬訂業主公約草案、業主委員會章程草案及其修訂草案并報業主大會通過；

三、經業主大會批準，選聘或者解聘物業管理企業，并經業主大會對合同條款審查同意后，負責與物業管理企業訂立、變更或者解除物業管理合同；

四 、經業主大會批準，負責物業維修基金的使用，當物業維修基金不足時，進行續籌；

五、審定物業管理企業提出的年度工作計劃和物業管理重大措施；

六、聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動；

七、執行業主大會的有關決定；

八、接受業主、業主大會、物業管理行政主管部門的監督；

九、督促業主和使用人遵守業主公約和有關規定；

十、法律、法規規定以及業主大會賦予的其他職責。

第十一條 業主委員會由業主大會選舉產生。業主委員會委員的人數應當是五至十五名的單數，其組成人員不得在物業管理企業中兼職。業主委員會委員每屆任期三年，可以連選連任。

業主委員會可以通過選舉產生主任一名和副主任若干名，業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

業主委員會不得從事經營活動。

第十二條 業主大會選舉產生的業主委員會，自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向區房產管理局備案；

（一）業主大會會議記錄和會議決定；

（二）業主大會議事規則；

（三）業主公約；

（四）業主委員會的名單和基本情況。

區房產管理局應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明并予以公布。業主委員會應當依法刻制和使用印章。依法成立的業主委員會，以其選舉產生之日為成立日期。

業主委員會備案的有關內容發生變更的，應當重新備案。

第十三條 業主公約是業主共同訂立的有關物業使用、維修、管理等方面的行為守則。對全體業主和使用人具有約束力。

業主公約和業主委員會章程自業主大會審議通過之日起生效，并應當在生效之日起十五日內報區房產管理局備案。

第十四條 業主大會、業主委員會作出的決定，應當予以公布，對物業管理區域內全體業主和使用人具有約束力。

業主大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規、規章相抵觸。

第十五條 業主委員會任期屆滿前2個月，應當向街道辦事處（鎮人民政府）報告。街道辦事處（鎮人民政府）應當會同區房產管理局在該物業管理區域成立業主委員會換屆改選工作組，組織做好換屆改選的各項籌備工作，組織業主召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會之日起10日內，原業主委員會應當將其保管的檔案等文件資料、印章及其他屬于業主委員會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。

第三章  物業管理企業

第十六條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格；對物業管理企業按照國家規定實行資質管理；從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

第十七條 物業管理企業享有下列權利：

    一、依照法律、法規、規章和合同的約定，制定物業管理工作制度；

二、收取物業管理服務費用；

三、制止違章或者其他侵害業主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟；

四、選聘專業公司承擔專項經營業務；

五、拒絕任何形式的攤派；

六、法律、法規規定的其它權利。

物業管理企業承擔下列義務：

一、執行物業管理行業規范、服務標準；

二、履行物業管理合同，提供物業管理服務，維護業主利益；

三、接受業主、業主委員會的監督；

四、定期公布物業管理公共服務費和使用維修基金的收支賬目，接受質詢和審計；

五、接受政府主管部門的監督管理；

六、法律、法規規定的其他義務。

第四章  物業管理服務與收費

第十八條 建設單位應當向區房產管理局提出劃分物業管理區域的申請；其中，屬于商品房建設項目的物業管理區域，應當在申辦預售許可證前提出劃分物業管理區域的申請。

符合下列情形之一的，可以作為單獨的物業管理區域:

（一）屬于一個封閉小區或者自然街坊；

（二）與設置的共用設施設備有密切關聯的物業。

第十九條 新建住宅物業在申領《商品房預(銷)售許可證》前，建設單位應當通過招標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業進行前期物業管理服務；

下列情形之一的，經區房產管理局批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業：

（一）投標人少于三個的；

（二）多層住宅建筑面積在3萬平方米以下（含3萬平方米），高層住宅、別墅區、寫字樓建筑面積在1萬平方米以下（含1萬平方米）。

前期物業管理服務時間為物業售后至業主委員會成立并正式簽訂物業管理合同。

新建物業出售時，建設單位選聘的物業管理企業應當與物業購買人簽訂前期物業管理協議。

物業交付使用后，業主或業主委員會應當及時續聘或者重新選聘物業管理企業，并簽訂物業管理合同。

第二十條 前期物業管理協議和物業管理合同的主要內容包括：

    一、當事人和物業的基本情況；

    二、雙方的權利和義務；

    三、物業管理服務事項和服務質量要求；

    四、物業管理服務費的標準和收取辦法；

    五、物業管理服務用房的使用、管理和收入分配辦法；

    六、物業維修基金的管理和使用；

    七、合同的有效期限、合同終止和解除的約定；

    八、違約責任及解決糾紛的途徑；

    九、雙方當事人約定的其他事項。

第二十一條 前條規定的物業管理服務事項主要包括以下內容：

一、物業共用部位和物業共用設備的日常維護和管理；

二、物業管理區域內日常環境衛生、綠化管理；

三、協助管理物業管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項；

四、物業裝飾裝修的安全性能、垃圾清運等管理服務；

五、應業主要求進行的室內特約維修服務；

六、物業檔案資料的管理。

前期物業管理協議和物業管理合同中沒有特別約定的物業管理服務事項，當事人不承擔責任。

第二十二條 一個物業管理區域內，只能選聘一家物業管理企業提供物業管理服務。

物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務工作委托專業公司實施，但不得將物業的整體或者主要管理服務責任委托給他人。

第二十三條 物業管理行業應當建立和完善市場競爭機制。鼓勵建設單位或者業主委員會通過招標方式選聘物業管理企業。

第二十四條 物業管理服務費用是指物業管理企業提供的服務，含代辦服務、特約服務等所獲報酬。收取物業管理服務費，應當遵循合理、公開以及與服務質量相適應的原則。鼓勵物業管理企業開展價格競爭。禁止價格壟斷等不正當競爭行為。

普通住宅的物業管理公共服務費實行政府指導價，其他物業的公共服務費由當事人在前期物業管理協議或者物業管理合同中協商確定。物業管理企業應業主的要求，提供代辦服務和特約服務的費用，應當與業主協商確定。

確定政府指導價應當依法舉行價格聽證會，以物業管理服務的合理成本為基礎，并兼顧業主的經濟承受能力進行綜合測算。

第二十五條 物業管理區域內供水、供電、供氣、環衛、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，該用戶計量器具顯示的量值為收費依據。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、以及環衛、通信、有線電視等服務的最終分戶使用人。

上述單位向業主或者使用人收取費用等服務事項，可以委托給物業管理企業實施，雙方應當簽訂有償服務合同，物業管理企業接受委托代收前款有關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十六條 物業管理服務費由物業管理企業按照前期物業管理協議或者物業管理合同的約定向業主收取。

已竣工但尚未售出或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

物業出租、出借或者以其他方式由他人使用的，物業管理服務費可以由使用人交納，業主負連帶責任。       

第二十七條 物業管理企業收費的項目、標準和收支情況，應當按照合同的約定，每半年向業主公布，并接受業主委員會的監督和質詢。

第二十八條 經業主大會批準，由業主委員會解聘的物業管理企業，應當在接到解聘通知后七日內退出該物業管理區域，并向業主委員會或者新聘的物業管理公司移交物業管理的相關設施和必要資料。

第五章  物業的使用和維護

第二十九條 新建物業在規劃建設時，應當建設必要的物業管理配套設施，制定物業管理方案。

建設單位在移交住宅區時，應當按照住宅區總建筑面積的千分之三至千分之四無償提供物業管理服務用房，其產權屬該住宅區全體業主共有。

建設單位在申領預售許可證前，應當提交物業管理用房的室號、面積等相關資料到區房產管理局辦理物業管理用房的確認手續，在核發房屋預售許可證時，應當注明物業管理用房室號；開發建設單位在申領初始登記證時，應當提出物業管理用房、門衛用房、監控房登記申請，由房產登記機構在房產登記冊上予以記載，但不頒發單獨的房屋產權證。

配套使用的地下室、底層架空層等附屬設施設備、共用部位屬全體業主所有。

第三十條 物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

第三十一條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：

一、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施，地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

二、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

三、物業質量保修文件和物業使用說明文件；

四、物業管理所必需的其他資料。

物業管理合同或者前期物業管理協議終止時，物業管理企業應當將物業檔案資料移交給物業管理委托方或者其指定的物業管理企業。

第三十二條 物業使用中禁止下列損害公共利益的行為：

（一）損壞房屋承重結構,擅自改變房屋用途；

（二）占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；

（三）私搭亂建；

（四）侵占綠地、毀壞綠化；

（五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物質或者發出超標準的噪聲和振動；

（七）未經批準擺攤設點；

（八）無序停放車輛；

（九）在建筑或者構筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（十）利用物業從事危害公共利用或者侵害他人正當權益的活動；

（十一）在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施；

（十二）法律、法規和業主公約禁止的其他行為。

第三十三條 業主、使用人需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業；物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、使用人。物業管理企業發現業主、使用人在裝飾裝修中出現違反法律、法規、規章或者業主臨時公約、業主公約的約定，應當采取相應措施予以勸阻制止；對拒不改正的，應當及時報告業主委員會并報有關行政管理部門依法處理。

第三十四條 下列情形一律不得改變使用性質：

（一）封閉住宅物業管理區域內的住宅；

（二）非沿街底層的住宅；

（三）法律、法規、規章規定的其他情形。

第三十五條  任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當事先告知物業管理企業，并在約定的期限內恢復原狀。造成損失的，應當給予相應賠償。

第三十六條  利用物業設置廣告等經營性設施的，應當在征得相關業主、業主委員會的書面同意后，由物業管理企業向有關部門辦理報批手續。經批準設置的經營性設施的收益，在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將收益的30%用于補貼物業管理公共服務費，收益的70%納入物業維修基金，但合同另有約定的除外。

第三十七條  住宅物業管理區域內屬于建設單位所有的機動車停車庫，應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用，不得將停車位轉讓給物業管理區域外的單位、個人；其停車位空閑的，經業主大會同意，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人，但業主、使用人需要停放機動車時，應當停止臨時租賃。

住宅物業管理區域的機動車停車庫屬于業主所有的停車位，不得與房屋分離單獨轉讓。

第三十八條 業主、業主委員會和物業管理企業應當對物業定期維修養護。當出現危及安全、影響觀瞻、侵害公共利益或者影響他人正常使用的情況時，責任人應當及時維修養護。

物業管理企業對物業公共部位、共用設施設備進行維修養護時，相關業主和使用人必須給以配合。因阻撓維修養護造成物業損壞或者財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

第三十九條 物業管理區域內的市政公用設施和相關設備設施，按規定應當由市政、供水、供電、供氣、通訊、環衛、綠化等部門維修養護的，原有職責和養護渠道不變。相關部門委托物業管理企業代為維修養護的，應當支付維修養護費用。

第四十條 房屋在國家規定的保修期滿后的維修責任，按照下列規定承擔：

一、房屋室內部分，由業主自行維修；

二、房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、共用天線、消防設施等共用部位和共用設施設備，由物業管理企業根據合同的約定定期維修養護。

第四十一條 一個物業管理區域內有兩個以上物業產權人的，應當建立物業共用部位、共用設施設備維修基金簡稱物業維修基金。

新建商品房，由建設單位按標準向購房人歸集。建設單位申領商品房初始登記證時，應將物業維修基金交入專戶；未售出的商品房，由建設單位按標準代墊物業維修基金。

維修基金應當按幢建帳、按戶核算。

業主轉讓物業時，其物業維修基金帳戶中的剩余部分不予退還，隨房屋所有權同時結算過戶。

第四十二條 物業維修基金屬于全體業主所有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修、更新和改造，不得挪作他用。業主委員會應當定期公布物業維修基金的收支情況，接受業主監督。

第四十三條 物業維修、更新、改造和養護的費用，按照下列規定承擔：

一、專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業主承擔；

二、部分共用部分、部分共用設施設備的所需費用，由擁有部分共用、部分共用設施設備的業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，從各業主的物業維修基金帳戶中列支；

三、全體共用部分、全體共用設施設備的所需費用，由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，從各業主的物業維修基金帳戶中列支；

四、機動車停車庫的所需費用，由擁有停車位的全體業主按照各自擁有的停車位面積比例共同承擔。

物業的共用部分共用設施設備屬于人為損壞的，維修、更新費用應當由責任人承擔。

第四十四條 單幢房屋的共用部分，其大中修、更新、改造由該幢房屋的業主決定。涉及房屋大中修、更新、改造的，應當經該幢房屋業主所持投票權2/3以上業主同意，且不得與業主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸；其他決定事項，應當經該幢房屋業主所持投票權1/2以上業主同意。

第四十五條 一般情況下物業維修應當實行竟標制度，降低維修成本，由區房產管理局監督管理。

第四十六條 物業存在安全隱患或者被鑒定為危險房屋，可能危及公共利益或者他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，可以由物業管理企業報經業主大會同意或直接按照業主公約的約定，代為維修養護或采取應急防范措施，費用由責任人承擔。

發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業管理企業應當立即組織維修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業主委員會，維修費由相關業主承擔。

物業出現法律、法規、規章和有關技術標準規定必須維修養護的情形時，業主或者物業管理企業應當進行維修養護。出現上述情況后，經區房產管理局督促限期改正，仍未進行維修養護的，由區房產管理局組織代為實施，費用由相關業主承擔，從相關業主的物業維修基金帳戶中列支。

第六章  法律責任

第四十七條 業主使用人未按照物業管理合同的約定交納物業管理服務費的，物業管理企業可以催交，逾期不交納的，物業管理企業可以按每日萬分之五加收滯納金。對拒交物業管理服務費的業主，物業管理企業可向人民法院提起訴訟。

第四十八條 對違反本辦法的單位或個人，按照相應的法律、法規、規章給予處罰。

第四十九條 行政管理部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究行事責任。

第五十條 當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

第七章   附 則

第五十一條 本辦法自頒布之日起施行。

 

主題詞：城鄉建設　房屋　管理　通知

　抄送：區委辦公室、區人大常委會辦公室、區政協辦公室、區

法院、區檢察院、區人武部。

　丹徒區人民政府辦公室　　　　　　　2005年3月22日印發