溫州市住宅小區物業管理暫行辦法[廢止]

（溫政令第48號）

　　經研究，決定對《溫州市住宅小區物業管理暫行辦法》作部分修改?，F予重新發布，自發布之日起施行。
　　市長
　　二○○○年十月二十一日
　　溫州市住宅小區物業管理暫行辦法
　　第一章總則
　　第一條為了加強本市住宅小區的物業管理，規范住宅小區物業的使用、維修和其它管理服務活動，維護業主、非業主使用人和物業管理企業的合法權益，創造良好的居住環境，根據建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》、《浙江省住宅區物業管理辦法》和國家有關規走，結合本市實際情況，制定本辦法。
　　第二條本辦法適用于本市行政區域內住宅小區的物業管理。
　　第三條本辦法所稱的住宅小區，是指以住宅為主，公用配套設施比較齊全并具有一定規模的居住區。每個住宅小區的具體區域由縣（市、區）人民政府及其物業管理行政主管部門按照住宅與公用配套設施的相關情況確定。
　　本辦法所稱的業主，是指住宅小區內各類房屋的所有人。非業主使用人根據業主委托，可以享受業主的權利，并承擔相應的義務。
　　本辦法所稱的物業管理，是指業主委托物業管理企業對住宅小區的各類建筑物及其公用配套設施和公共場地提供維護、修繕服務，并對住宅小區的環境衛生、綠化、保安、交通設施等項目進行管理和維護。
　　本辦法所稱的物業管理企業，是指具備相應資質條件，經過登記注冊，經營住宅小區物業管理服務的企業。
　　第四條物業管理按照專業服務與業主自治相結合，行業管理與屬地監督、指導相結合的原則進行。
　　第五條溫州市房產管理局是全市住宅小區物業管理的行政主管部門（以下簡稱市物業主管部門），主管全市住宅小區的物業管理工作，各縣（市、區）的物業管理行政主管部門[以下簡稱縣（市、區）物業主管部門]主管本行政區域內住宅小區的物業管理工作，業務上受溫州市房產管理局的指導和監督。
　　城管、規劃、公安、工商、物價、市政公用等部門按照各自的職責分工，對住宅小區物業管理進行監督、檢查和指導。
　　各縣（市、區）人民政府應當加強對本轄區內住宅小區物業管理的領導。街道辦事處、鄉（鎮）人民政府協助物業主管部門對物業管理進行監督，協調物業管理與社區管理、社區服務的相互關系。
　　第六條市物業主管部門的主要職責是：
　?。ㄒ唬└鶕?、省物業管理的法規、規章及本辦法的規定，制定有關物業管理措施和示范文本；
　?。ǘ┎渴鹑形飿I管理工作規劃和年度計劃，檢查、指導全市的物業管理工作；
　?。ㄈ┴撠熑形飿I管理企業資質的審查和發證工作；
　?。ㄋ模┴撠熚飿I管理人員的業務培訓，指導全市住宅小區物業管理的達標、創優、升級工作；
　?。ㄎ澹﹨⑴c鹿城區、龍灣區、經濟技術開發區內新建住宅小區的竣工驗收，并負責鹿城區、龍灣區、經濟技術開發區內住宅小區物業維修專項資金的收取、管理和使用；
　?。┓ㄒ?、規章和本辦法規定的其它工作。
　　第七條縣（市、區）物業主管部門的主要職責是：
　?。ㄒ唬┬麄?、貫徹國家、省物業管理的法規、規章和本辦法，制定和實施本轄區實施物業管理的規劃和年度計劃；
　?。ǘ┲笇ЫM建轄區內住宅小區業主委員會，對物業管理企業進行檢查和監督；
　?。ㄈ﹨f調轄區物業管理企業和業主委員會及業主、非業主使用人之間的關系和糾紛；
　?。ㄋ模┴撠熭爡^物業管理企業資質的申報登記和初審工作；
　?。ㄎ澹┴撠熆h級優秀住宅小區的評比、日?？己撕蛯徟ぷ?；
　?。﹨⑴c轄區內新建住宅小區的驗收和接管工作；
　?。ㄆ撸┴撠熭爡^內住宅小區物業管理的統計和信息工作；
　?。ò耍┓ㄒ?、規章和本辦法規定的其它工作。
　　第二章業主自治管理機構
　　第八條住宅小區交付使用后，入住率達到60％以上時，住宅小區所在地的縣（市、區）物業主管部門應組織召開第一次業主大會或者業主代表大會，選舉產生住宅小區業主委員會。業主委員會應當自選舉產生之日起15日內，向所在地縣（市、區）物業主管部門辦理登記，并在登記之日起15日內向市物業主管部門備案。
　　第九條業主大會由住宅小區的全體業主、非業主使用人及屬地居民委員會的工作人員組成。業主代表大會由每個住宅單元推選的業主、非業主使用人代表和屬地居民委員會代表組成。高層住宅可適當增加業主代表。
　　業主大會或者業主代表大會，應當有過半數業主、非業主使用人或者業主、非業主使用人代表出席。業主大會或者業主代表大會作出的決定，須經全體業主、非業主使用人過半數或者全體業主、非業主使用人代表過半數通過。
　　業主委員會每年至少召開一次業主大會或者業主代表大會；經10％以上業主、非業主使用人或者業主、非業主使用人代表提議，業主委員會應當就所提議題召開業主大會或者業主代表大會。
　　第十條業主大會或者業主代表大會行使下列職權：
　?。ㄒ唬┻x舉、罷免業主委員會的組成人員；
　?。ǘ徸h通過業主委員會章程和業主公約；
　?。ㄈ┞犎『蛯徸h物業管理服務工作報告；
　?。ㄋ模Q定或授權業主委員會聘用或解聘物業管理企業；
　?。ㄎ澹┍O督業主委員會的各項工作；
　?。Q定其它有關業主權益的重大事項。
　　第十一條業主委員會在業主大會或者業主代表大會組成人員中選舉產主。根據物業管理的區域規模，業主委員會由5人至15人組成，其中業主、非業主使用人代表名額應不少于五分之四。
　　業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。
　　業主委員會每屆任期3年。
　　業主委員會決定問題，須經業主委員會組成人員的過半數通過。
　　第十二條業主委員會應當維護全體業主、非業主使用人的合法權益，履行下列職責：
　?。ㄒ唬┱匍_業主大會或者業主代表大會，報告物業管理的實施情況；
　?。ǘ┦軜I主大會或業主代表大會的委托，簽訂、變更、終止物業管理委托合同；
　?。ㄈ彶槲飿I維修專項資金的使用，負責物業維修專項資金不足部分的籌集，協助物業管理企業催繳物業管理服務費；
　?。ㄋ模彾ㄎ飿I管理企業提出的物業管理服務年度計劃；
　?。ㄎ澹┞犎I主、非業主使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動；
　?。┍O督公共建筑、公共設施的合理使用，檢查業主公約的執行情況；
　?。ㄆ撸I主大會或者業主代表大會賦予的其它職責。
　　業主委員會在業務上接受物業主管部門的指導和監督。
　　業主委員會不得直接從事物業管理經營活動。
　　第十三條業主委員會主持制定業主公約，經業主大會或者業主代表大會討論通過后實施。業主公約是對全體業主、非業主使用人具有約束力的行為守則。
　　業主公約自業主大會或者業主代表大會審議通過之日起生效。
　　業主委員會應當自業主公約生效之日起15日內，將業主公約報住宅小區所在地縣（市、區）物業主管部門備案。
　　第十四條業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，對物業管理區域內全體業主、非業主使用人具有約束力。
　　業主公約和業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規、規章和本辦法的規定相抵觸。
　　第三章物業管理服務
　　第十五條物業管理企業必須持有物業主管部門頒發的《物業管理資質證書》，并向工商行政管理部門申請注冊登記，領取營業執照后，方可從事物業管理服務。
　　物業管理企業應按資質管理的規定從事物業管理服務。
　　第十六條物業管理企業資質分甲、乙、丙三級，其資格條件的具體管理辦法由市物業主管部門根據有關規定制定。
　　本辦法施行前成立的物業管理企業，應在本辦法施行之日起60日內向所在地縣（市、區）物業主管部門提出申請，經縣（市、區）物業主管部門初審后報市物業主管部門核發相應的物業管理資質證書；本辦法施行以后成立的物業管理企業，應自成立之日起30日內向所在地縣（市、區）物業主管部門提出申請，經縣（市、區）物業主管部門初審后報市物業主管部門核發丙級《物業管理資質證書》。
　　市物業主管部門應對物業管理企業實行年度檢查，凡年檢不合格的，應予降級，或者收回資質證書。
　　第十七條物業管理必須實行政企分開，政府及其職能部門不得直接從事物業管理經營活動。
　　第十八條物業管理應建立公開、公平競爭機制，在物業主管部門的指導監督下，推行招投標的方式取得住宅小區的物業管理服務權。禁止屬地和開發建設單位壟斷物業管理的行為。
　　第十九條新開發的住宅小區在業主委員會成立之前，由住宅小區所在地縣（市、區）物業主管部門會同開發建設單位選聘物業管理企業，簽訂物業管理委托合同，對新建住宅小區實施前期物業管理，首屆業主大會或業主代表大會召開后，由業主大會或業主代表大會或授權業主委員會決定物業管理企業的續聘或改聘。
　　本辦法所稱前期物業管理，是指住宅小區業主委員會成立前的物業管理。
　　第二十條前期物業管理的主要職責是：督促住宅小區開發建設遺留問題的整改；建立住宅小區各項管理制度；對住宅小區的設施和環境實行規范化管理；為居民提供入住服務。
　　第二十一條前期物業管理期間的物業維修費用，由住宅小區開發建設單位承擔，不得使用物業維修專項資金。
　　前期物業管理期間的物業管理費用，未出售的房屋由開發建設單位承擔，已出售的房屋由業主承擔。