關于在公房出售后未實行物業管理的住宅區推行業主自治管理的工作意見

（錫政辦發[2006]191 號）

各市（縣）和各區人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位：

    市房管局制訂的《關于在公房出售后未實行物業管理的住宅區推行業主自治管理的工作意見》已經市政府同意，現轉發給你們，請結合實際，認真貫徹執行。

無錫市人民政府辦公室

二○○六年十一月十三日

關于在公房出售后未實行物業管理的住宅區推行業主自治管理工作的意見

    為加強公房出售后住宅區管理，提高居民自治管理意識，規范居民自治管理行為，建立公房出售后未實行物業管理的住宅區業主自治管理新機制，切實維護和改善人民群眾居住環境，促進社區建設發展，提升城市管理水平，根據《無錫市物業管理辦法》（市政府令81號）和《關于進一步加強社區平臺建設的意見》（錫委發［2005］57號）等有關規定，現就住宅區業主自治管理工作制訂如下工作意見。

    一、指導思想

    以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，以促進無錫城市建設與社會經濟協調發展，提高人民生活質量為宗旨，以建設“和諧社區”為主線，以業主提議、社區組織、政府扶持和日常管理與服務費用業主共同承擔為原則，使住宅區達到安全有序、整潔的基本目標，促進社區建設和發展。

    二、管理工作原則

    （一）自治管理適用范圍。公有住宅出售后，目前未實行或無條件推行物業管理的居民住宅區，可以實行在社區指導幫助下的，以居民自我管理、自我服務為主要形式的業主自治管理。

    （二）實行業主自治管理的住宅區，應當通過成立業主大會、業主委員會進行自治管理。如果住宅區業主數量較少，經全體業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

    （三）自治管理工作內容。實行業主自治管理的住宅區，應當針對小區實際情況，開展“四保”（保安、保潔、保綠、保修）工作，不斷改善和提高業主的居住環境和質量。

    1、保安工作：控制外來車輛和閑雜人員進出小區，設置門衛保安，協助治安防范等。有條件的，可設置安全護衛人員巡邏，維護小區治安和車輛秩序。

    2、保潔工作：對住宅公共部位和小區道路及場地的清掃及垃圾清運等。

    3、保綠工作：對綠地、樹木、花草等進行修剪、養護等。

    4、保修工作：對住宅公共部位和共用設施、設備進行日常維修和養護。督促房屋管理單位加強對房屋的維修養護工作。

    三、管理工作職責

    （一）街道辦事處、社區居民委員會應當加強對業主自治活動的指導、監督、協調，其主要職責是：

    1、街道辦事處負責指導、協調、監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，指導業主大會議事規則、業主公約的制定，并對業主委員會、業主大會議事規則、業主公約的備案提出意見。

    2、街道辦事處負責督促社居委對業主自治活動進行具體指導。

    3、街道辦事處負責協調房屋維修時維修基金支取工作。

    4、社居委負責指導并派代表參加成立業主大會籌備組。協助籌備組召開首次業主大會，指導業主委員會依法選舉。

    5、社居委負責指導業主委員會自治管理工作，配合街道辦事處協調轄區內的業主自治管理活動中相關的矛盾和糾紛。指導、監督新老業主委員會的工作交接。對業主委員會的工作提出意見和建議。

    （二）業主委員會是業主大會的執行機構，代表業主利益開展自治管理服務工作或外聘專業服務單位，并對外聘專業服務單位所提供的服務工作進行評議、監督，按照業主大會制定的工作規程履行職責。

    1、執行業主大會的決定和業主大會授權其作出的決定，貫徹執行社居委會關于社區公共利益的決定。

    2、成立由業主委員會委員組成的自治管理服務執行組、財務組和監督組，開展自治管理工作。

    3、及時了解業主、房屋使用人的意見和建議，監督業主委員會聘請的專業服務人員和單位履行服務合同。

    4、負責每季向全體業主公布自治管理工作情況和費用收支情況。

    5、接受區政府、房管局、街道辦事處、社居委等對業主自治管理活動的指導監督。

    （三）房管局作為房產行政主管部門應對業主自治管理活動中有關房屋管理工作進行監督和管理，依法履行職責。

    1、市房產管理局負責研究制定業主自治管理活動有關房屋管理方面的規則和辦法，并監督實施。

    2、市房產管理局負責查處自治管理活動中違反房屋管理相關法律法規的行為，實施行政處罰。

    3、區房產管理局負責做好業主大會、業主委員會、議事規則、業主公約的備案工作。

    4、區房產管理局負責對業主大會、業主委員會作出的決定進行審核，對違反法律法規的，責令改正或撤銷，并通告全體業主。

    5、區房產管理局負責對房屋及設施設備維修方面的業務進行指導。

    四、管理工作要求

    （一）依法管理，規范操作

    1、業主大會會議、業主委員會產生形式、業主大會議事規則、業主公約以及業主委員會成員的產生應當符合法律、法規的要求。

    2、業主數量較多的自治管理小區，可采用先由業主大會授權給業主代表大會，再由業主代表大會授權給業主委員會的方式，由業主委員會行使部分業主大會的決策權。

    3、充分利用政府對下崗再就業人員的優惠政策以及街道社居委的政策支持，自治管理工作中的“四保”工作，可以以業主委員會與街道服務中心簽訂合約的方式，委托街道服務中心派遣人員從事各項勞務工作。小區內電梯等特種設備和設施需要專業人員維護的，業主委員會應當委托有資質的專業服務企業提供服務。

    4、利用小區公共部位經營的收益應全部用于自治管理服務工作。自治管理服務經費不足部分，經業主大會同意，由業主按戶分攤，業主委員會負責收繳，社居委協助收繳并代為保管和支付。要逐步清理小區公建配套用房，還配套于民，保障業主自治管理的正常進行。

    5、業主委員會成員可以享有一定數額的從事自治管理工作的勞務津貼，津貼數額由業主大會確定。

    （二）加強領導，整體推進

    1、市房產管理局要制定自治管理考核辦法，建立實行自治管理啟動扶持和長效管理的獎勵基金，并對長效管理進行考核。

    2、各區政府要加強社區建設和業主自治管理的領導工作，并將此項工作納入對街道辦事處、社區居委會的工作考核。加大整治投入，整合社區的保安、保潔等資源，支持業主自治管理工作。

    3、區社會治安綜合治理委員會（區綜治委）應大力支持住宅小區開展自治管理工作。尤其在小區實行自治管理前期準備階段和小區自治管理初期，區綜治委應主動牽頭對小區治安設施設備進行綜合治理，并對小區安全防護工作給予支持。

    4、區房管局應加強業主自治管理活動的業務指導，采取培訓、現場協調幫助等多種形式開展業務指導工作。

    5、街道和社居委在居民組織開展小區自治活動中，要積極參與并把握方向，維護居民共同利益。尤其在推選業主委員候選人的過程中，要正確引導，真正把熱心公益事業、懂法守法、能力強、素質高、并能切實代表和維護業主共同利益的人推選出來。

    6、公安派出所要積極維護住宅區自治管理活動秩序，保障小區民主自治管理活動正常開展。

    推行業主自治管理工作是完善老新村管理機制的重要內容，是創建平安無錫、構建和諧社會的重要手段，各級政府應從維護社會穩定的高度出發，充分認識自治管理工作的現實意義，營造輿論氛圍，大力宣傳業主自治管理的重要性和必要性，引導公房出售后未實行物業管理的住宅區業主積極參與和做好自治管理工作。