(目的依據)為加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《福建省物業管理條例》及國家建設部和財政部聯合發布的《住宅專項維修資金管理辦法》（第165號令）等有關法律、法規、規章，結合本市實際，制定本規定。
一、（適用范圍）泉州市行政區域內商品住宅（含經濟適用房、限價房）、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本管理規定。拆遷安置中實行產權調換的房屋、危改、回遷房，單位集資建房參照商品住宅的標準執行。
二、（應交存的物業業主情況）兩個或兩個以上的業主區分所共有的住宅、住宅小區內的非住宅、或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅，業主應當按照本管理規定交存住宅專項維修資金。
僅為一個業主所有的項目其住宅且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；
前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本管理規定交存住宅專項維修資金。
三、（資金權屬）業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。
公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金屬于售房單位所有。
四、（指導原則）住宅專項維修資金的管理實行統一交存、專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督的原則。
五、（主管部門）泉州市房地產管理局會同泉州市財政局負責全市住宅專項維修資金管理的監督和指導工作。泉州市房地產管理局負責泉州市住宅及售后公有住房專項維修資金的管理工作。設立泉州市區住宅專項維修資金管理中心，負責市區住宅專項維修資金的具體管理工作。
各縣(市)房地產行政主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的管理、指導和監督工作。
六、（繳交標準）業主按照所擁有物業的建筑面積交存房屋專項維修資金。泉州市區首期房屋專項維修資金按以下標準交存：
各縣（市）房地產行政主管部門根據本地區情況合理確定本行政區域的專項維修資金交存標準，報經同級人民政府批準后公布執行。住宅專項維修資金繳交標準應當適時合理修改和確定公布。
七、（繳交時間、辦法）業主應當在辦理房屋入住手續前（房屋買賣雙方合同約定的除外），購房人與開發建設單位完成驗房，正式簽收領取鑰匙前，將首期住宅專項維修資金足額存入房地產主管部門委托的專戶管理銀行住宅專項維修資金專戶。開發建設單位憑購房人足額交存住宅專項維修資金的憑證交付房屋。
建設單位在辦理產權初始登記申請前，應當代墊交尚未繳交以及尚未出售的住宅專項維修資金，足額存入房地產主管部門委托的專戶管理銀行住宅專項維修資金專戶，建設單位代交存的住宅專項維修資金在房屋交付使用時根據交款憑證向購房者收取。未交清首期應歸集的住宅專項維修資金的，房地產主管部門暫緩辦理該項目登記手續。業主未繳交首期專項維修資金的，房地產主管部門不予領取房屋所有權證書。
業主首期交存的住宅專項維修資金，若建筑面積在國家《房產測量規范》規定的允許誤差值范圍內，或者是購房合同約定的誤差值范圍內，則不辦理退回或補交手續。
八、（公有住房繳交辦法標準）出售公有住房的住宅專項維修資金，由業主和售房單位共同交存。業主首期交存的住宅專項維修資金，按照房改成本價的2%數額交存。售房單位按照多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。交存時間為售房單位在收到售房款之日起30日內。公有住房售房單位憑購房人足額交存住宅專項維修資金的憑證交付房屋。
九、（補建辦法）尚未建立專項維修資金的應當補建。
商品住宅小區專項維修資金的補建由業主大會決定，采用一次性補建首期專項維修資金的，其標準按本規定執行；采用非一次性補建的可分期或按月在收取物業管理費時兼收，其標準由業主大會決定。
公房售后的補建，售房單位單位應按規定從單位售房款中補撥20%作為專項維修資金，業主補交部分由業主大會決定。
補建后的住宅專項維修資金應在行政主管部門確定的銀行開立專戶。
十、（賬戶管理）住宅專項維修資金行政主管部門設立總賬戶，按物業管理區域（項目）為單位設帳，實行上級賬戶核算，總賬戶為一級核算，每個物業管理區域（項目）設立二級核算，每幢樓設立三級核算，每個業主設立四級核算。
十一、（移交辦法）物業管理區域（項目）業主委員會成立后，物業區域住宅專項維修資金經業主委員會申請，由行政主管部門的物業管理區域二級核算劃轉至以業主委員會名義設立的二級賬戶核算，納入行政主管部門的總賬戶一級核算，銀行印鑒及印章交業主委員會管理。移交至業主委員會的住宅專項資金使用辦法按本規定第十三條第一款執行。
十二、（使用原則）住宅專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致、誰受益誰負擔的原則。專項用于物業保修期滿后物業共用部位、設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
十三、（使用辦法）住宅專項維修資金的使用。
（一）實施物業管理且成立業主大會的住房，全體業主共有的共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由物業服務企業提出使用計劃，經業主大會通過后報送房地產主管部門備案后實施；
對部分業主共有的共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由物業服務企業提出使用建議，經該共用部位、共用設施設備具有共有關系的專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主，且占總人（戶）數2/3以上的業主書面同意后，報房地產主管部門備案后實施。
（二）實施物業管理但未成立業主大會，以及未實施物業管理但有房屋管理單位的住房，由物業服務企業或者房屋管理單位提出住宅專項維修資金的使用計劃，經該共用部位、共用設施設備具有共有關系的專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人（戶）數2/3以上的業主書面同意后，報房地產主管部門備案后實施。
（三）未實施物業管理，也沒有房屋管理單位的住房，由對共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主提出住宅專項維修資金使用計劃，經該共用部位、共用設施設備具有共有關系的專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人（戶）數2/3以上的業主書面同意后，報房地產主管部門備案后實施。
（四）報房地產主管部門備案材料：
1、維修方案：包括項目、專用預算、分攤范圍、施工單位選定方式等內容；
2、業主大會決議文件或具有公共關系業主同意文件。
十四、（撥付程序）房地產主管部門接到申請后，對符合專項維修資金使用條件的給予備案，并在擬維修的區域內予以公示，公示期為15天，公示期滿后無異議，按照合同額的70%直接轉賬到施工單位（不提現金），工程竣工驗收合格后，經相關單位審核后，房地產主管部門再次予以公示，公示期15天，公示期滿后無異議撥付余款。公示期內有異議的，業主委員會負責組織核實。
十五、（緊急墊付）發生危及房屋安全的緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行檢（維）修和更新、改造的，可由物業服務企業或者房屋管理單位或者業主代表先行墊付有關費用，并通知物業所在地的住宅專項維修資金監管部門，事后按本管理規定第十三條規定程序補辦審核手續。
十六、（分攤辦法）住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：
（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由具有公共關系業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
1、物業管理區域里全體業主共用部位、共用設施設備的，由全體業主按所擁有物業建筑面積的比例分攤；
2、用于房屋本幢樓共用部位、共用設施設備的，由該樓房屋業主按所擁有物業建筑面積的比例分攤；
3、用于二戶或者二戶以上住宅共用部位、共用設施設備的，由專屬于相關業主按所擁有物業建筑面積的比例分攤。
4、在一棟住宅內，專屬于同一樓層住宅內全體產權人使用的住宅共用部位、共用設施設備的維修費用由該層住宅內的全體產權人按所擁有物業建筑面積的比例分攤。
5．開發企業尚未出售及留用的房屋，其公共設備設施維修的應當依其占全部物業建筑面積的比例分攤。
（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，則由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤，屬于購買公房業主承擔的，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
十七、（未售房屋分攤辦法）住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
十八、（保修責任）住宅共用部位、共用設施設備在保修期內的應由建設單位承擔的維修和更新、改造，所需費用由建設單位承擔，不得從住宅專項維修資金中列支。
十九、（物業收費列支）住房共用部位、共用設施設備的日常運行、維護，屬于應由物業服務費用支出范圍的不得使用住宅專項維修資金。
二十、（人為損壞修復）住宅共用部位、共用設施設備為人為損壞的，修復費用由責任人承擔，不得從住宅專項維修資金中列支。
無法確定責任人的，按照受益人原則分攤。
二十一、（續交適用情形）業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存款30％的，應當及時續交。房屋所有權轉讓時，業主分戶帳面住宅專項維修資金不足首期交存款30％的，應當續交，交存主體由買賣雙方約定。
二十二、（續交辦法）當住宅專項維修資金余額不足影響其正常使用的，受益人應當按以下方式續籌住宅專項維修資金。
（一）已成立業主大會的，住宅專項維修資金的續籌方式、時限和金額依法由業主大會決定，并報送物業主管部門備案；
（二）未成立業主大會的，已實施物業管理。住宅專項維修資金的續籌方式、時限和金額由實施物業管理的企業或房屋管理單位做出方案，經具有共有關系專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主書面同意，并報送房產主管部門備案；
（三）未實施物業管理，也沒有房屋管理單位的住房，住宅專項維修資金的續籌方式、時限和金額，由對共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主共同（或業主代表）提出續交方案，經具有共有關系專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主書面同意，并報送房產主管部門備案。
業主未按規定或業主大會決議續交、補建或使用維修資金的，業主委員會或其他利益關系人可向人民法院起訴
二十三、（增值方式）在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，市、縣房地產主管部門會同市財政局按照國家有關規定，統籌將代管的閑置住宅專項維修資金用于購買一級市場國債或轉存定期存款等，而產生的增值收益扣除應當支付的活期利息、代收代管等部門所需的相關費用后，建立住宅專項維修資金的物業項目按戶積數或余額占比分配核算到戶。
二十四、（注銷及退還）房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，產權人應及時到產權主管部門辦理注銷手續，并到物業所在地的住宅專項維修資金管理單位辦理住宅專項維修資金賬戶余額退還手續。個人交存的返還給個人；公有住房售房單位交存的按賬面余額返還原售房單位；售房單位不存在的，按財政隸屬關系，收交同級國庫，由同級政府統籌管理，并辦理賬戶注銷手續。
二十五、（變更）業主轉讓房屋所有權時，轉讓方住宅專項維修資金賬戶余額隨同房屋所有權同時轉移過戶，受讓方應及時持有效的權屬證明到物業所在地的住宅專項維修資金管理部門辦理戶名變更手續。
二十六、（監督管理）住宅專項維修資金代管單位應當設立臺帳核算管理，并定期向業主公布，接受業主咨詢，并依法接受審計部門的審計監督。
二十七、（監督管理）住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行國務院財政部門有關規定。
市財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金，由市、縣人民政府房地產主管部門會同財政主管部門代管，并接受同級審計部門的監督。
住宅專項維修資金交存專用票據的領購、使用、保管、核銷等工作由代管機構負責，并按照財政部門票據管理的有關規定執行，接受財政部門的監督檢查。
二十八、（代管）未成立業主大會的，業主交存的住宅專項維修資金，由市、縣人民政府房產主管部門代管，并接受同級財政、審計部門的監督。
二十九、（督促機制）在辦理房屋登記手續時，申請人應提交住宅專項維修資金的交款憑證，房屋權屬登記機構負責審驗。未交住宅專項維修資金給予辦理房屋入住手續將房屋交付給購買人，由建設單位或者公有住房本單位相關責任人追交。
業主未繳清物業專項維修資金的，房地產主管部門不予辦理該物業的產權以及轉讓、抵押等手續。
三十、（解釋權）本管理規定由泉州市房地產管理局、泉州市財政局負責解釋。
三十一、（實施時間）本管理規定自年月日起施行。之前我市下發的維修資金文件與本管理規定有沖突的，以本管理規定為準。
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2009/4/29 8:42:00