南京市業主大會和業主委員會指導規則

關于印發《南京市業主大會和業主委員會指導規則》的通知
寧房物〔2009〕70號

各區房產局、縣建設局，各有關單位，各業主委員會：
    為貫徹《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》，指導業主大會、業主委員會規范有序地開展活動，維護廣大業主的合法權益，特制定《南京市業主大會和業主委員會指導規則》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

二○○九年四月三日

南京市業主大會和業主委員會指導規則

第一章 總 則

第一條 為指導業主大會、業主委員會規范有序地開展活動，維護廣大業主合法權益，促進和諧社區建設，依據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等有關規定，結合我市實際，制定本規則。
第二條 本市行政區域內業主成立業主大會、選舉業主委員會，及其活動適用本規則。
第三條 各街道辦事處或鎮人民政府負責牽頭組織召開本轄區業主大會、成立業主委員會，指導、監督業主大會及業主委員會的日常運作。

第二章 業 主

第四條 本規則所稱業主，是指房屋的所有權人，即房屋權屬登記冊記載的權利人（含已實際入住的商品房預登記的權利人）。
第五條 業主可以行使下列管理權：
一、通過業主大會行使對物業共有部分的共同管理權；
二、監督物業服務企業履行物業服務（前期物業服務）合同；
三、按程序提議召開業主大會會議，參加業主大會會議，行使投票權；
四、提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
五、選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；
六、監督業主委員會的工作；
七、對本物業區域內物業管理的公共事項向物業服務企業提出意見和建議；
八、對物業共有共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
九、監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；
十、制止侵害業主共同利益的行為；
十一、認為業主大會、業主委員會作出的決定侵害其合法權益的，有權依法向人民法院提起訴訟；
十二、法律、法規規定的其他權利。
第六條 業主承擔下列義務：
一、遵守物業服務（前期物業服務）合同的相關約定，按時足額交納物業服務費用；
二、遵守管理規約、業主大會議事規則；
三、遵守本物業區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
四、執行業主大會和業主委員會作出的決定；
五、按照有關規定交納專項維修資金；
六、法律、法規規定的其他義務。

第三章 業主大會

第七條 一個物業區域成立一個業主大會。業主大會由物業區域內全體業主組成，代表和維護物業區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第八條 業主大會履行下列職責：
一、制定、修改管理規約和業主大會議事規則；
二、選舉或更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
三、決定續聘、選聘、解聘物業服務企業，審議和批準業主委員會擬簽訂的物業服務合同；
四、決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；
五、決定改建、重建建筑物及其附屬設施；
六、決定業主大會、業主委員會活動經費籌集方式，并監督使用；
七、制定、修改本物業區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
八、制定、修改本物業區域內物業共用部位和共用設施設備收益分配方案；
九、法律、法規和業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第九條 物業區域內，已交付使用的物業專有部分建筑面積占建筑物總面積過半數，且業主人數占總人數過半數的，應及時組織籌備召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。
第十條 符合前條規定條件后的30日內，建設單位應書面告知物業所在地的街道辦事處或鎮人民政府。建設單位和物業服務企業應當積極配合召開首次業主大會會議，及時向物業所在地的街道辦事處或鎮人民政府提供業主清冊等業主大會會議所需的相關材料。
建設單位未及時書面告知的，物業區域內五個以上業主可聯名書面告知物業所在地的街道辦事處或鎮人民政府。
第十一條 街道辦事處或鎮人民政府應當在接到建設單位書面告知或業主書面要求的30日內,負責組織成立首次業主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）?；I備組由五至九名成員組成，其中街道辦事處或鎮人民政府代表一名、社區居委會代表一名、建設單位或者物業服務企業代表一名、業主代表二至七名?；I備組組長由街道辦事處或鎮人民政府代表擔任。
籌備組中的業主代表由街道辦事處或鎮人民政府在符合條件且愿意參加籌備工作的業主中確定?；I備組成員名單確定后，應當在物業區域內公告，公告時間不少于7日。
社區居委會應當在物業區域做好相關法律法規的宣傳工作，引導廣大業主依法參與業主大會的成立活動。
第十二條 業主大會籌備組中的業主代表應具備下列條件：
一、具有完全民事行為能力；
二、遵守管理規約，履行業主義務，不欠交物業服務費及其它相關費用；
三、遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；
四、具有一定的組織能力；
五、具備必要的工作時間。
第十三條 籌備組的職責為：
一、確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容。
二、草擬管理規約、業主大會議事規則。
三、核實業主身份和業主人數及專有部分面積，確定選票、表決票的發放人、計票人、唱票人和監票人，監票人應由街道辦事處或鎮人民政府派員擔任。
四、確定業主委員會委員候選人產生辦法。
五、確定首屆業主委員會委員候選人。
六、完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。
第十四條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項作出約定。管理規約對全體業主具有約束力。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
第十五條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序，業主委員會的組成和換屆選舉，委員資格、職責和任期，業主大會臨時會議的召開，業主委員會的運作方式，業主委員會的管理，業主委員會的活動費用等事項作出規定。
第十六條 管理規約、業主大會議事規則可以對欠交物業服務費及相關費用，或有其他侵害業主共同利益行為的業主在物業管理中表決權的行使予以限制。
第十七條 業主委員會委員候選人的產生應當兼顧物業的不同類型和不同樓幢?；I備組應根據物業區域的具體情況確定委員候選人名額。
業主委員會委員候選人可以由十名以上業主聯名推薦，也可以由籌備組推薦?；I備組應當審查委員候選人資格，并最終確定候選人名單。
第十八條 業主委員會委員候選人應具備下列條件：
一、本物業區域內的業主；
二、具有完全民事行為能力；
三、未發生侵犯本物業區域其他業主權益和公共利益的行為；
四、本人、配偶及其直系親屬在本物業區域內實施管理服務的物業服務企業中沒有任職；
五、遵守管理規約、業主大會議事規則，履行業主義務，不欠交物業服務費及其它相關費用；
六、遵紀守法，熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有一定的公信力；
七、具有一定的組織能力；
八、書面承諾積極、及時、全面履行工作職責；
九、具備必要的工作時間。
第十九條 籌備組應于首次業主大會會議召開15日前，在本物業區域內顯著位置公告下列事項，公告時間不少于7日：
一、首次業主大會會議通知；
二、業主大會議事規則(草案)、管理規約(草案)；
三、業主人數及專有部分面積明細表；
四、業主委員會委員候選人產生辦法；
五、業主委員會委員候選人名單及簡況。
業主不在物業區域居住的,應事先委托本物業區域人員向其轉達公告內容。業主如對業主人數、專有部分面積等有異議的，應當在公告期內以書面形式向籌備組提出，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。
第二十條 籌備組應當在業主委員會委員候選人名單公告后30日內召開首次業主大會會議。
籌備組在規定的期限內，未召開首次業主大會會議的，應當按本規則重新組織籌備工作。
第二十一條 首次業主大會會議應當在審議通過業主大會議事規則及管理規約后選舉業主委員會委員。業主委員會委員名單應當在物業區域內公告，公告時間不少于7日。
第二十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面方式征求意見的，業主委員會應當組織發放、回收書面表決票，并做好簽收和登記工作。
第二十三條 業主身份及其專有部分建筑面積的確定，以房屋權屬登記冊或者其他能夠證明其權屬合法的有效文件為依據。
單個業主擁有多個或者數人共有一個物業專有部分的，其業主人數按一人計算；數人共有一個物業專有部分的，共有人應當書面確定一人行使表決權。
第二十四條 業主為非自然人的，應書面委派代表參加業主大會會議。
業主書面委托本物業區域的其他業主代理出席業主大會會議的，委托書應當載明委托的具體事項和權限。一名業主可同時代理其他業主的具體人數應當在業主大會議事規則中確定。無民事行為能力或限制民事行為能力的業主，由其監護人代為出席業主大會會議。
業主不出席也不委托他人出席業主大會會議的，視為棄權。棄權業主應服從業主大會決定。
第二十五條 同類型物業業主人數較多的，可以幢、單元或樓層等為單位成立業主小組，推選出各小組的參會業主代表。業主代表應當于業主大會會議召開前3日，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后（業主本人不簽字的視為棄權），由業主代表在業主大會投票時提交業主大會存檔。
第二十六條 業主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，審定物業服務合同內容、選聘和解聘物業服務企業，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意。表決事項正式通過前，應維持原狀。
第二十七條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。
第二十八條 有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
一、物業區域內20%以上業主書面提議；
二、發生重大事故或緊急事件需要及時處理的；
三、業主大會議事規則規定的其他情況。
屬于前款第一項情形的，業主委員會在接到提議后20日內應當就所提的議題組織召開業主大會會議；書面提議應附上提議業主本人的簽名、聯系電話、房號，業主委員會有權核實提議人的業主身份及其專有部分面積，無法核實業主身份的提議人其提議無效。
第二十九條 業主委員會應當在業主大會會議召開15日前將會議通知、會議需要表決事項及有關材料在物業區域內公告，公告時間不少于7日。

第四章 業主委員會

第三十條 業主委員會執行業主大會的決定，接受業主的監督，依法履行下列職責：
一、按時召集和主持業主大會會議，報告執行業主大會決議、物業管理狀況以及業主委員會的工作情況；
二、草擬業主大會議事規則及管理規約修改方案，提交業主大會表決；
三、草擬關于本物業區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度，提交業主大會表決；
四、組織業主委員會的換屆、委員補選工作；
五、執行業主大會續聘、選聘、解聘物業服務企業的決定，負責與物業服務企業訂立、變更物業服務合同；
六、草擬本物業區域內物業共用部位和共用設施設備收益分配方案，提交業主大會表決；
七、督促業主按時足額交納物業服務費用及其它相關費用；
八、草擬專項維修資金使用、續籌方案，提交業主大會表決；
九、草擬改建、重建建筑物及其附屬設施方案，提交業主大會表決；
十、督促業主、物業使用人遵守管理規約和本物業區域的其他有關規章制度；
十一、及時將業主大會的有關決定告知全體業主，并負責執行和組織實施；
十二、聽取業主、物業使用人對物業管理的意見和建議，監督并協助物業服務企業履行物業服務（前期物業服務）合同；
十三、接受街道辦事處或鎮人民政府、社區居委會的指導和監督，并積極配合做好本物業區域內的社區管理工作，協調業主之間及業主與物業服務企業之間的矛盾和糾紛；
十四、配合公安機關，共同做好維護物業區域內的治安和安全防范等相關工作；
十五、法律、法規規定以及業主大會賦予的其他職責。
第三十一條 業主委員會的人數應當是5至15名的單數，具體名額應當在業主大會議事規則中明確規定。
第三十二條 籌備組負責人應當自業主委員會委員選舉產生之日起3日內組織召開首次業主委員會會議，并由委員根據業主大會議事規則推選產生業主委員會主任一名，副主任一至二名。
第三十三條 首次選舉產生的業主委員會，應自選舉產生之日起30日內，持下列材料向物業所在地街道辦事處或鎮人民政府備案：
一、業主大會會議記錄和會議決定;
二、審議通過的業主大會議事規則、管理規約;
三、業主委員會成員名單和基本情況;
四、其他相關材料。
街道辦事處或鎮人民政府在接受備案材料后7日內，向業主委員會出具備案證明。
第三十四條 業主委員會經業主大會授權作出的決定，一經在物業區域內公告，對物業區域內全體業主、物業使用人具有約束力。
第三十五條 業主委員會應建立業主委員會會議制度，經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任提議的，應當及時召開業主委員會會議。業主委員會會議由主任或主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，作出的決定應當經全體委員過半數以上同意。業主委員會作出的決定，應當由參會委員簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業區域內公告,公告時間不少于7日。
第三十六條 兩個或者兩個以上物業區域共用非市政道路或者其他配套設施設備的,應當建立業主委員會聯席會議制度。業主委員會聯席會議由物業所在地街道辦事處或鎮人民政府組織召開。
第三十七條 業主委員會應當建立管理檔案，檔案主要包括以下材料：
一、業主委員會備案證明；
二、業主清冊；
三、業主大會、業主委員會會議記錄；
四、業主大會、業主委員會的決定；
五、業主大會議事規則、管理規約、物業服務合同、本物業區域的其他有關規章制度等；
六、有關法律、法規和業務往來文件；
七、業主委員會委員選舉及更換的有關材料；
八、公告及其證明材料；
九、業主意見及建議；
十、其他相關材料。
第三十八條 業主委員會實行任期制，每屆任期年限在業主大會議事規則中確定，可以連選連任。業主委員會應當在任期屆滿前3個月，組織召開業主大會會議，由業主委員會主任做任期內的工作報告，并主持選舉新一屆業主委員會。
第三十九條 業主委員會的換屆選舉，由原業主委員會籌備組織。新一屆委員的選舉應按照業主大會議事規則的規定或按照首屆業主委員會委員的選舉辦法執行。業主委員會在規定時間內未能組織換屆選舉的，物業所在地街道辦事處或鎮人民政府可以責令該業主委員會限期組織換屆選舉工作；逾期仍未能組織的，由街道辦事處或鎮人民政府組織業主召開業主大會會議進行換屆。原業主委員會委員怠于或阻撓換屆選舉的，不再列入新一屆委員候選人名單。
第四十條 原業主委員會負責人在新一屆業主委員會成立之日起15日內，應當移交其保管的有關檔案資料及屬于業主大會所有的用房和財物等，并做好其他交接工作。逾期未移交的，物業所在地街道辦事處或鎮人民政府應當責令其及時移交，給業主造成損失的，應承擔賠償責任。
第四十一條 業主委員會委員缺額時，應按業主大會議事規則的規定補選。
第四十二條 業主委員會委員在任期內有下列情形之一的，其業主委員會委員職務終止：
一、因物業轉讓、滅失等原因不再具備業主資格的；
二、被司法部門認定有犯罪行為的；
三、無故缺席業主委員會會議連續3次以上的；
四、因疾病等原因喪失履行職責能力的；
五、拒不履行業主義務、不遵守管理規約的；
六、以書面形式向業主大會提出辭呈的；
七、本人、配偶及其直系親屬在本物業區域內實施管理的物業服務企業中任職的。
業主委員會成員有前款所列內容之一的，業主委員會應當在物業區域內公告，公告時間不少于7日。業主委員會委員職務終止的，應當及時將其保管的有關財務憑證、檔案資料等文件及其他屬于業主大會所有用房、財物等移交給業主委員會。如不及時移交的，業主委員會可請求街道辦事處或鎮人民政府、當地派出所給予協助。
第四十三條 業主委員會備案事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內，向物業所在地街道辦事處或鎮人民政府辦理備案變更手續。
第四十四條 因物業區域發生變更等原因導致業主大會、業主委員會解散的，在解散前業主委員會應將檔案等資料移交給物業所在地街道辦事處或鎮人民政府，并在其指導監督下，按照有關法律、法規的規定做好業主共同財產清算工作。

第五章 指導監督

第四十五條 召開業主大會會議應當聽取物業所在地街道辦事處或鎮人民政府的意見和建議。發現違反法律、法規或業主大會議事規則、管理規約情形的，街道辦事處或鎮人民政府應當及時指導其改正。
第四十六條 業主委員會不按時組織召開業主大會會議的，經20%以上業主書面提議，物業所在地街道辦事處或鎮人民政府應責令其限期組織召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處或鎮人民政府組織業主召開業主大會會議。其他任何單位和個人不得組織召開業主大會會議。
第四十七條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得從事與物業管理無關的活動。業主委員會怠于履行職責的，或者業主大會、業主委員會作出的決定違反國家相關法律、法規和管理規約，嚴重損害業主合法權益，或者影響社區安定和社會穩定的，街道辦事處或鎮人民政府應責令其及時改正或直接撤銷其決定。業主委員會擅自作出的決定造成他人經濟損失的，由簽字同意該決定的委員承擔賠償責任。業主委員會經業主大會授權或同意并公告的決定、辦理事項，造成他人經濟損失的，由全體業主共同承擔賠償責任。

第六章 活動費用和辦公場所

第四十八條 業主大會、業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；費用的籌集、管理、使用等具體內容由業主大會議事規則約定。
籌備召開首次業主大會會議所必須的費用應由建設單位承擔。
業主大會、業主委員會和業主委員會工作經費的使用情況，應當定期在物業區域內公告，接受業主的質詢。
第四十九條 業主委員會的活動場所，可在物業管理用房中安排，業主委員會不得隨意占用物業管理用房。新建住宅小區已按規定提供物業管理用房的，可在物業管理用房中統籌考慮，合理安排業主委員會的活動用房；原有住宅小區實施物業管理的，可在原有配套用房或補建項目中統籌解決。

第七章 附 則

第五十條 本規則自發布之日起施行?！赌暇┦袠I主大會導則》（寧房物[2003]136號）同時廢止。