北京市首次業主大會會議召開工作方案（示范文本）（京建物[2009]449號）

    根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和北京市的有關規定，在_____區(縣)_____街道辦事處（鄉鎮政府）的指導下，由_____區(縣)_____社區居民委員會代表、_____派出所代表、_____開發建設單位代表、業主代表，共_____人，于_____年____月____日組建_____物業區域(以下簡稱本物業區域)首次業主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組），經籌備組研究決定，制定本工作方案：
    一、籌備組決定于_____年____月____日至_____年____月____日，在本物業區域以___________方式召開首次業主大會會議。逾期未完成，則自動延期，但最長不超過____月。
    二、籌備組研究擬定《___________物業區域業主大會議事規則（草案）》、《________物業區域管理規約(草案)》；確認業主身份、業主專有部分面積、建筑物總面積。
    三、首次業主大會會議決議事項如下：
    1、選舉產生業主委員會委員；
    2、表決《本物業區域業主大會議事規則》；
    3、表決《本物業區域管理規約》。
    四、本物業區域業主委員會委員名額為____名，候補委員名額為____名,任期自_____年____月____日至_____年____月____日，屆期____年。
    五、業主委員會委員應當符合下列條件：
    1、本物業區域內的業主；
    2、遵守國家法律、法規；
    3、遵守業主大會議事規則、管理規約，履行業主義務；
    4、熱心公益事業、責任心強、公正廉潔；
    5、具有一定的組織能力；
    6、具備必要的工作時間。
    六、有以下行為之一的業主，不能擔任業主委員會委員：
    （一）不遵守議事規則；
    （二）違反管理規約；
    （三）違章搭建建筑物、構筑物；
    （四）擅自拆改房屋承重結構；
    （五）擅自改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；
    （六）擅自拆改燃氣管道和設施；
    （七）在物業區域內的物業服務機構任職，或與其關聯機構有利害關系的；
    （八）其他               
    七、本著公平、公開、公正的原則，業主可以自薦，也可以____人以上聯名推薦業主委員會委員候選人，由籌備組協商確定，或投票決定。
    八、自薦或推薦人應到籌備組領取《本物業區域業主委員會委員候選人自薦表》或《本物業區域業主委員會委員候選人推薦表》，時間為_____年____月____日至_____年____月____日，地點____________，過期不予登記。
    九、業主表決權數按其擁有物業登記的專有部分建筑面積計算。住宅物業區域的人防、停車庫等不計算表決權數。
    業主表決權數的計算。本物業區域內，一名業主擁有多處（多套、多個）物業的，其業主總人數按一人計算；對建設單位尚未出售的物業和雖已出售但尚未交付的物業，建設單位的業主總人數按一人數計算；面積表決權數按業主擁有房屋的專有部分建筑面積計算：專有部分建筑面積，按照不動產登記簿記載的建筑面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測建筑面積計算；尚未進行實測的，暫按物業買賣合同記載的建筑面積計算；建筑物總面積，按照專有部分建筑面積的總和計算。
   十、公示方式：
    籌備組將于_____年____月____日至_____年____月____日，在本物業區域顯著位置公示《本物業區域首次業主大會會議召開工作方案》、《業主委員會委員候選人名單及簡歷》、《本物業區域業主大會議事規則（草案）》、《本物業區域管理規約（草案）》、《本物業區域業主及其專有部分面積明細表》、《本物業區域業主大會會議表決書(票樣)》。
    十一、選票送達方式：
    籌備組將于_____年____月____日至_____年____月____日以書面表決方式召開業主大會會議。由籌備組派   名工作人員將《本物業區域業主大會會議表決書》共同送達，由業主簽收，也可以由其配偶、子女、父母等共居的成年親屬簽收。
    業主本人應當按照《本物業區域業主大會會議表決書》中的要求和形式進行表決，經本人簽字后，由籌備組工作人員收集，也可由業主投放到指定地點。
業主可以書面委托代理人參加業主大會，委托書應載明委托事項和業主專有部分建筑面積，同時附業主和代理人身份證明文件。一名代理人可同時代理業主不得超過____人，委托書應交籌備組予以核實。
    十二、業主委員會委員、《本物業區域業主大會議事規則》、《本物業區域管理規約》，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
    業主可以以樓或單元為單位推選業主代表作為監票人，也可以聘請無利益相關的第三方作為監票人。
    十三、選票結果統計方式：
    籌備組于_____年____月____日，在監票人的監督下公開驗票，由籌備組對收集的《本物業區域業主大會會議表決書》進行審核和統計，形成《本物業區域首次業主大會會議決議》，并由籌備組召集人和監票人簽字確認。
    十四、業主委員會第一次會議：
    驗票結束后3日內，由籌備組組織召開本物業區域業主委員會第一次會議，由籌備組宣布《本物業區域首次業主大會會議決議》，公布當選的業主委員會委員名單和業主委員會候補委員名單；當選的業主委員會采用集體討論方式選舉業主委員會主任委員1名，副主任委員____名。
    十五、業主委員會備案：
    業主委員會自選舉產生之日起30日內，由業主委員會持相關材料到物業所在地的街道辦事處備案，并自備案之日起履行職責，籌備組職能終止，自動解散。
業主委員會備案后，應在小區顯著位置公示本物業區域業主委員會委員名單、分工及聯系方式。    
    十六、本工作方案由籌備組負責解釋。

    籌備組全體成員簽字：

_____物業區域首次業主大會會議籌備組
（社區居委會代章）
_____年____月____日