上海：對物業公司繼續開展資質審查

施婕/《環球時報》/20080723

　　日前，上海市叫停了320家物業公司，并進一步對現存的2500家物業公司展開資質審查，部分物業公司出現生存危機，物業行業全面整改勢在必行。一方面物業服務不到位，服務規范欠缺使得小區業主與物業公司的矛盾由來已久；另一方面，來自行業的偏見、某些部門的過多干涉、前期建設的矛盾轉嫁在不同程度上影響和制約著物業行業的發展。

　　物業整改勢在必行

　　國內產權房的概念啟用較晚，相對于國外的物業管理來說，國內即便是像上海這樣的大城市，物業管理也僅有十幾年的發展時間。盡管小區的硬件發展很快，但從軟環境上來說，物業管理服務仍舊跟不上。

　　上海市房地資源管理局黃永平副局長表示，關停這320家物業服務企業，只是第一步，下一步，要對現存2500多家物業企業開展資質審查，不合格的也將取消資質，并依據加強住宅小區綜合管理的“三年行動計劃”，通過“品牌戰略”，規范物業服務市場，減少物業服務企業的數量。

　　記者從房地資源管理局了解到，管理部門還將完善物業服務企業誠信體系建設，企業誠信狀況與其資質升降和生存發展掛鉤，對誠信檔案記錄不良的企業，將在物業管理招投標環節予以限制。當然由于房產開發商在樓盤開發時就留下了很多后遺癥，物業公司為開發商“背黑鍋”的情況普遍存在，業主與物業“交惡”的很重要的原因便是前期開發建設樓盤遺留下來的種種問題。

　　“費用”和“安全”是關鍵

　　在前不久進行的一項物業管理業主滿意度調查中發現，業主對于本小區的物業服務費的收取以及小區的安全狀況最為關心，也存在著最大的不滿。很多業主都反映小區的保安形同虛設，除了外來車輛以外，其他外來人員很容易進出，小區的安全問題人令人擔憂。除此以外，維修不及時，垃圾堆成山等問題也讓小區業主深惡痛絕。

　　這些，歸根結底都與物業費用的收取有關。對于收取物業管理費，商品房和售后公房就有很大的不同。上海市物業管理協會有關負責人告訴記者，目前滬上很多售后公房的物業公司都是由以前的老房管所轉制而來，很多還保留著原本的管理模式和工作方式。

　　另外由于售后公房的物業管理費非常低廉，一家一年的物業管理費用也只有一兩百元。很多小區自1995年開始，十幾年來繳費標準一直不變，物業公司也只能通過各種方式縮減工作成本，從而導致服務質量下降，甚至出現物業公司拋盤的情況。

　　而新開發樓盤的商品房物業費在每平方米1.5元到2 元之間，一戶家居面積100平方米的業主，每個月的物業費用就達200元。收取的費用高了，業主對于服務的要求和期待值自然會上升。由此引發的各類矛盾也是不勝枚舉。

　　加強溝通最為重要

　　上海目前的物業管理相對瑣碎和繁雜，滬上某物業公司經理把目前滬上物業公司的管理方式笑稱為“物業公司是個筐，什么菜都往里裝”，物業公司管理邊界模糊，業主對于物業公司的管理范圍也不是非常了解。

　　缺乏行業規定和有效的溝通，給物業公司和小區業主都帶來很多不便。某物業公司值班經理從事物業管理11年，他認為溝通是改善物業公司和業主關系最為重要的渠道，對于那些物業公司可做可不做的事情，他還是本著盡可能多做的原則。

　　和國外最大的不同在于，國內的人情味還是很濃厚，物業公司和小區業主接觸頻繁，人性化的服務更能達成雙方的理解。當然他也希望業主能以寬容的心態來對待物業公司，因為提升物業管理水平需要一個過程，需要全社會的鼓勵和支持。