鄭佳欣 錢倩 穗房宣/《南方日報》/20080618
廣州小區物業管理的焦點問題將有范本可以參照。記者昨日（17日）從廣州市國土房管局獲悉，由業主和廣州市國土房管局協作制定的《物業小區管理規約示范文本》（下稱《物管規約》）、《業主大會議事規則示范文本》（下稱《業主規則》），正式下發全市各物業小區參照執行。其中首次規定，業主代表可以在形成統一意見后全權代表相關業主投票。
市國土房管局相關負責人表示，兩份文件不具備強制性，是為了給業主在協商管理小區公共問題時提供一個規范性的參考，以促進小區管理，維護業主權益。業主還可以結合小區實際情況，增加或刪除有關內容。在具體實施過程中，業主遇到問題，可及時反映。該局也將依據法律法規，結合廣州市物業管理實際，不斷修改完善示范文本。
房屋租售：出售出租須告知業委會及物管
據了解，在廣州不少樓盤小區中，部分業主往往因為不滿物管公司而拒絕交管理費以及專項維修資金，而在樓盤還擁有不少物業的開發商，其作為業主也常常不交物業管理費。在此情況下，往往損害了其他按時交物管費和專項維修資金的業主。
《業主規則》征求意見稿曾規定，“未按時繳納物業服務費及維修基金的，業委會可通知房管局暫不予辦理房地產契約變更”。正式公布的《業主規則》刪去了此項內容，但是也明確規定，業主轉讓物業時應提供繳納維修資金的相關證明。
《業主規則》還首次要求，業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或承租人，并自簽訂物業轉讓合同或租賃合同起5日內，將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。
業主代表：300戶以上小區可設代表大會
《業主規則》規定：物業小區（大廈）業主超過300戶的，可以實行業主代表大會制，以幢、單元、樓層等為單位，推選1名業主代表參加業主大會，業主代表須經所代表的單位面積1／2且人數1／2書面同意。業主代表因故不能參加業主大會的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。這有望改變目前不少小區決策時往往面臨一盤散沙的問題，改變一些小區由于無法召集全體業主開會議事使業委會工作開展困難的問題。
《業主規則》為小區提供了兩種代表制的方式供選擇。一是委托代表制，即業主代表在參加業主大會表決3日前征求所代表業主意見。凡需要投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后由業主代表在業主大會投票時如實反映。
第二是全權代表制。業主代表在參加業主大會表決3日前，應就業主大會擬討論的事項征求所代表的業主意見，經所代表的專有部分占建筑物總面積1／2以上業主且占總人數1／2以上業主投票表決，形成統一意見，由業主代表按照統一意見代表所代表的全部面積和人數在業主大會上行使表決權。
業主大會：4種情況可開臨時會議
《業主規則》規定，4種情況下可以召開業主大會臨時會議：（一）30％以上業主委員會委員提議；（二）20％以上業主提議；（三）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（四）業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。
小區公共收益：一定比例可用于業委會開支
小區管理經費如何分擔，如何既通過合理報酬保持業主委員會的工作積極性，又避免業主委員會違規挪用小區的公共收益，一直是廣州各樓盤關注的熱點問題。
《業主規則》規定，業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，共用部位、共用設施設備等經營收益的一定比例可用作經費開支。經費收支賬目由業主委員會專人負責管理，業主委員會應當制定年度財務預算、決算方案，報業主大會決定，并以書面形式將年度財務預算、決算方案和經費收支賬目于業主大會會議結束后7日內在物業小區內公告，接受業主質詢。
房屋裝修：18時后不能裝修施工
《物管規約》對業主裝修進行了嚴格的限制。
業主裝修必須經過物管公司和業委會同意。業主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業服務企業或業主委員會，并交納1000元裝修押金。裝修完工后，經物業服務企業或業主委員會派專業人員檢查合格后退還押金。業主應按有關規定合理使用水、電、氣、等共用設施設備，不得擅自拆改。
裝修時間也進行了限制。正式公布的《物管規約》明確，業主建筑物區域的裝飾裝修施工時間為8時至12時、14時至18時，其他時間不得施工。
房屋改造：擅改房中房或成被告
據悉，現在不少業主違反相關規定擅自對房屋進行房中房改造，其他業主和物管公司只能向相關部門投訴，沒辦法通過訴訟來禁止其行為。
而根據新的《物管規約》，物管公司可以直接告違反規定的業主?！段锕芤幖s》規定：無論是業主還是開發商違反了《物管規約》規定的，其他業主和物管公司都可向人民法院提出訴訟。
此外，對于因特殊情況需要改變物業規劃用途的，業主應在征得相關業主及業主委員會同意后，報有關行政主管部門批準，并告知物業服務企業。
小區養寵物：公共場所要用繩索牽好
在廣州，不少住宅小區經常因業主養寵物而出現糾紛?！段锕芤幖s》特意對此作了規定：要求業主和物業使用人在本物業管理區域內飼養動物應遵守以下約定：不得在公共場所大小便；進入公共場所要使用繩索牽好，以防傷及他人；不得因喧叫妨礙他人休息。
專家說法
社區物業知名專家孫威力：根據小區實際制定合適公約
社區物業知名專家、東悅居業主委員會主任孫威力表示，這兩個示范文本的出臺將有利于廣州小區物業管理、業委會工作等一系列熱點難點問題的解決，為業主提供了方便。
孫威力強調，本次兩個示范文本是幫助業主討論小區管理規約，讓業主彼此有協商的平臺。示范文本并不是強制要在所有小區內實行，小區業主可以以此為參考，按照各自小區的特點，自行再制定更合適的公約，也可以在示范文本的基礎上進行討論做出增刪。但小區通過了公約，就必須按此執行。
廣東中澤律師事務所周玉忠律師：小區自治向法制化發展
廣東中澤律師事務所周玉忠律師長期關注業主自治問題，他高度評價廣州出臺的兩個示范文本。他表示，《物權法》的規定都是粗線條的，落地效果一直不明顯，廣州的示范文本可以使小區自治向規范化、制度化和法制化發展。
周玉忠表示，《業主規則》中的全權代表制對于推進業主自治具有重大意義。他表示，以前建設部規定的業主代表制是委托代表制，業主代表只是代表業主投票，走個形式而已。這次，廣州首次提出由業主代表在所代表的業主中形成統一意見后再投票，大大提高業主大會的決策效率。
閱讀：
7519
次
2008/6/19 9:25:00