全國：針對車位、物業服務問題 最高法院征求兩司法解釋意見

王陽/《京華時報》/20080617

    昨天，最高人民法院公示《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（征求意見稿）》、《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（征求意見稿）》。據悉，針對城市生活中關注度較高的車位、物業服務問題，意見稿首次在法律上明確小區車位4年內優先保證業主使用。
   
    小區車位優先保證業主
   
    【規定】建設單位在沒有確保每一戶業主在辦理房屋入住手續后4年內，能夠按照規劃文件中有關車位、車庫配比的規定，通過購買或者承租等方式取得或者使用一個建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售、贈與或者出租等方式處分給業主以外的人的，應當認定為違反物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”規定的情形。
   
    【解讀】“這一條款確定了一個原則：小區車位4年內應優先保證業主。”昨天，中央民族大學田小穹說。
   
    他表示，因為沒有預料到中國汽車行業的迅猛發展，目前很多城市小區的停車位設置嚴重不足。在個別小區，出現了一些倒賣停車位的現象。更有甚者，個別開發商將停車位高價倒賣給了非小區居民。出臺這一司法解釋，在小區停車位的歸屬問題上，給小區業主維護自己的車位權利作出了操作性很強的規定。
   
    個人訴訟結果全體共享
   
    【規定】業主共同權益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：已經選舉出業主委員會的，為業主委員會；沒有選舉出業主委員會，或者業主委員會怠于行使權利的，為業主大會或者業主。有關業主共同權益的生效裁判，對全體業主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業主。
  
    【解讀】“業主有權在業主委員會怠于行使權利的情況下提起訴訟、訴訟結果及于全體業主，這是首次在法律上明確。” 房地產律師秦兵表示，單個業主提出來的公益訴訟效力歸于全體業主這一規定，具體實施時要予以甄別，要警惕開發商買通個別業主以虛假訴訟的方式達到自己的特殊目的。
   
    業委會可辭退物業公司
  
    【規定】物業服務合同期限屆滿或者終止、解除后，業主委員會或者業主大會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房以及物業管理服務所必須的相關資料及費用的，應予支持。
  
    【解讀】“意見稿首次對小區更換物業公司的情況進行了法律上的明確，并提供了一定的訴訟便利。”房地產律師王佳紅說，目前，在一些小區，業主委員會或業主大會對物業公司的服務不滿要求解除合同，或物業合同到期時，很多物業公司從自身利益出發，往往作出拒絕移交物業服務用房、相關資料及費用的行為，導致了很多矛盾。意見稿對物業公司的這些行為作出限制，首先，從法律上賦予業主委員會或業主大會兩者都有解除物業合同的資格；其次，對物業企業退出后的法定義務作出明確界定，即退出物業服務區域、移交物業服務用房、移交相關資料及費用。
 
    業委會今后可成被告
   
    【規定】業主委員會或者業主實施妨害物業服務企業對建筑區劃內的建筑物及其附屬設施和業主共同生活秩序進行服務和管理的行為，物業服務企業請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。
   
    【解讀】中央民族大學法學教授田小穹說，以前，業主委員會可以作為原告，代表全體業主提起訴訟，但不能作為被告上法院，因為業主委員會是全體業主的代表機構，其本身沒有注冊資金，故沒有能力來承擔對外的賠償責任。
   
    “實際生活中，有可能出現業主委員會損害其他業主、損害物業公司利益的行為。出于公平責任的角度，應該賦予其完整的原被告地位。”田小穹說，現在，意見稿首次明確其可以成為被告。
 
    田小穹表示，業委會造成他人損失的，究竟是由有過錯的業委會成員承擔，還是由全體業主分擔，司法解釋應對此予以明確。