北京：將出臺物業管理條例，小區矛盾如何破解

    小區物業費怎么定價才合理，公共維修基金怎么用、誰來監督，業委會如何用“合法身份”維護業主正當權益……在近日由北京市物權法學研究會等機構聯合召開的《北京市物業管理條例（草案）（征求意見稿）》（以下簡稱“條例草案”）研討會上，這些問題是業界人士關注的焦點。

    根據北京市2019年立法工作安排，北京市住建委起草了《北京市物業管理條例(草案)》及說明，已于10月22日起就條例草案公開征求意見，將于11月21日截止。

    條例草案（征求意見稿）共8章100條，包括總則，物業管理區域，前期物業，業主及業主組織和物業管理委員會，物業服務，物業的使用與維護，法律責任和附則。

    關于業主自治，首都經濟貿易大學法學院教授翟業虎指出，業主委員會是經房地產行政主管部門指導下、經業主大會選舉產生，由業主代表組成的代表業主利益、監督物業管理公司工作和廣大業主履行業主公約的民間性組織。由于法律沒有賦予業主委員會應有的民事法律地位，發生物業糾紛時，時常出現業主維權難。業主委員會的身份的問題，導致其在行使管理職責上存在障礙。

    “小區議事規則和管理公約系小區自治的基本綱領，屬于小區‘根本法’，只要其內容不違反法律和行政法規的效力強制性規定，均應受到保護，應給予業委會法人或非法人組織主體地位，”翟業虎建議，應從法律上賦予業委會更多的權力和義務。他還建議，成立物業仲裁庭，當業主、物業公司和行業協會發生糾紛時，試行實行“一裁終局”制。

    關于物業服務收費，各小區物業服務質量不一時，物業費怎么定價才公平？北京市盛廷律師事務所主任律師畢文強提出，根據2004年實施的《物業服務收費管理辦法》關于物業服務收費的規定，之前北京的住宅小區物業費大多實行政府指導價，優點是能確保物業收費價格穩定，但凸顯出的問題是，物業收費與市場變化逐步疏離，物業管理成本上漲，但物業費未漲，進而出現了“物業服務質量下降——業主拒繳物業費——居住品質惡化”怪圈。

    畢文強建議，物業費與市場變化動態密切相關，才能確保物業服務質量，繼而減少物業管理矛盾，但物業費動態調整不是隨意調整，定價協調機制也應秉持“降低業主組織決議成本”的原則。

    關于專項維修資金的管理與監督，北京市部分街道辦工作人員提出，業主不積極繳納公共維修基金（以下簡稱“公維”），收繳“公維”難度較大并不鮮見，建議細化條例中關于“公維”的“追繳”措施的規定。此外，還有街道辦工作人員提到，當小區公共設施損壞需要動用“公維”修繕時，小區業主意見時常出現分歧，有人認為該用這筆錢，而有人認為不該動。業主意見征求難，“公維”遲遲無法啟用。他建議引進第三方機構，界定和監督是否確實可動用“公維”。

    據悉，北京市物權法學研究會將對本次研討會收集的意見和建議進行整理、歸納、研究，并提交北京市住建委和司法局等相關部門。