因停車費、共有物業歸屬等問題，小區業主與物管發生沖突的現象時有發生，因此，成立業主委員會（下稱“業委會”）成為一個合理選項。據統計，廣州市現有專業住宅小區物業服務管理項目3260個，其中已成立業主組織976個，占比近三成。
但在實際運作中，業委會面臨著選舉成立難、發揮作用難的雙重困境。為此，“有事好商量——廣州市政協民生實事協商平臺”第九期聚焦“加強業委會建設，破解物業管理難題”。市司法局相關負責人表示，廣州擬創設物業管理委員會制度，從體制機制上破解業主組織“成立難、決策難、換屆難”三難問題。
擬創設物業管理委員會制度
主要負責籌備成立業主大會并選舉業主委員會，在業主委員會產生后解散。
在緊急情況下組織業主共同決定物業管理重要事務。
確保業委會委員選拔公正性
首先明確了業委會委員候選人的資格條件，包括要求具有較強的責任心、公信力和組織能力等；其次業委會委員候選人名單在產生前要進行資格審查，產生后要向全體業主進行公示。
專業培訓助力業委會規范運作
對業主、業主委員會委員、社區居委會工作人員進行培訓，近五年共培訓近600場次、7萬多人次。
確保業委會選拔公正性
將從兩方面規范候選人
成立業委會，需要小區總戶數及總面積都超過半數的業主選舉產生。但由于不少小區出租率相對高、業主參與積極性不高等問題，籌建業委會時常出現投票人數不足，導致業委會成立難。
事實上，為方便業主投票，市住建局早在2016年便開發業主決策電子投票系統。“業主借助系統平臺通過微信投票，徹底取代了以往低效的‘掃樓’式紙質投票決策方式”。
市政協委員劉興表示，應嚴格審核業主委員會候選人的資格，確保選出的業委會成員能代表廣大業主的利益。市政協常委、港澳臺僑外事委員會主任李瑜說，可引導和鼓勵社區黨員參與所在小區業委會的建設，可在業委會成員中設定一定的黨員比例，發揮黨員先鋒模范帶頭作用。
市司法局立法二處副處長毛曉華說，《廣州市物業管理條例（草案）》（下稱《條例（草案）》）將在今年12月進行第一次審議。其中，為確保業委會委員候選人產生的公正性，《條例（草案）》從兩個方面進行了規范。首先，在實體上明確了業委會委員候選人的資格條件，包括要求具有較強的責任心、公信力和組織能力，不存在欠繳物業管理費、違法裝飾裝修等違法違規行為。其次，業委會委員候選人名單在產生前要進行資格審查，產生后要向全體業主進行公示，公示期間有異議的，則由街鎮政府介入處理。
擬設物業管理委員會制度
負責選舉業主委員會
毛曉華還透露，正在制定的《條例（草案）》中擬創設物業管理委員會制度。
記者了解到，根據該《條例（草案）》，物業管理委員會主要負責籌備成立業主大會并選舉業主委員會，在業主委員會產生后解散。而對于不具備成立業主大會條件或者未成立業主大會的住宅小區，物業管理委員會還可以起到牽頭與物業服務企業協調物業管理工作，在緊急情況下組織業主共同決定物業管理重要事務的作用。物業管理委員會是業委會發展的推動力量，也可在業委會缺位時及時補位。
物業公司服務質量評價機制不健全？
建立物業服務企業信用檔案
業主要求物業公司提供優質的服務，但如何界定評價服務質量的標準，是個不小的難題。
市政協香港地區常委徐美云說，香港物業公司會聘請第三方對自己所管理的物業進行評分，從而了解服務要求，提升服務水平。徐美云建議廣州市的業委會、開發建設單位、物業服務企業可以依照約定委托物業服務第三方評估機構，開展物業項目交接和查驗、物業服務標準、調價費用測算、消防安全和物業服務質量評估等。
對此，市住建局副局長李朝暉回應說，廣州已采集企業8類守信和82類失信行為等信息，建立物業服務企業信用檔案，實施失信聯合懲戒、守信聯合激勵等措施。
業委會能力不足？
正聘請專業人員培訓業委會委員
在現實中，有的小區即便成立了業委會，因為業委會成員對物業管理的業務常識、操作規程不熟悉，行使職權也不規范，造成業主不理解、物管不配合、街道居委不支持的局面。
市政協澳門地區委員陶天權建議由廣州市住建部門牽頭，結合業委會日常運作存在的問題及具體案例情況，定期組織業委會成員開展履職培訓，實行業委會委員履職培訓上崗制度，讓業委會成員熟知其基本的權利、義務和責任。
李朝暉透露，市住建局聯合各區住建部門、各街（鎮），聘請專家對業主、業委會委員、社區居委會工作人員進行培訓，近五年共培訓近600場次、7萬多人次，派發宣傳資料11萬余份。他透露，下一步將進行兩方面工作，一是在“廣州物業管理”微信公眾號中加入物業管理政策法規宣傳的內容，提高公眾對物業管理法律法規的認知；二是將培訓重心下移到街道和社區，正在制定的《條例（草案）》中，規定了街道可以采取政府購買服務的方式，聘請專業機構和人員，對小區業主、業委會委員進行培訓。
物業公共收益賬單不透明？
正推進單獨設賬并定期向業主公開
小區的停車場收益到底歸誰？設置在電梯里和樓梯間的廣告的收益，又應該歸誰呢？很多業主都對這些問題存有疑問。
其實《條例（草案）》對小區公共收益作了明確規定，利用物業管理區域屬于業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位，或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益依法歸全體業主共有。但實際上，廣州市有不少小區的公共收益歸屬沒落實，業主共有財產和公共收益被挪用、侵占的情況并不罕見。
市政協香港地區常委徐美云說，香港的屋苑、大廈基本都是實行酬金制的，管理公司只收取管理人酬金。所以對于屋苑、大廈的公共收益，是屬于全體業主所有。首先由管理處在業委會召開大會時，提出有哪些可以增加的公共收益，例如有哪些電梯、公共位置可以出租，做哪些廣告，收益多少，由業委會投票決定通過。這些收益會用作管理費用使用，每年需向業主公開，管理費的使用后的盈余會投入第二年的物業管理中使用，或通過業委會表決同意用于屋苑、大廈的增加設施設備使用。
李朝暉說，國家、省、市的物業管理法律法規規定，物業公共收益歸全體業主共有。但廣州市不少物業服務企業因經營成本尤其是人力資源成本不斷增加，企業面臨經營困境，一些企業為彌補費用不足，利用公共收益補差。
李朝暉表示，市住建局會同各區住建部門，開展了物業項目公共收入單獨設賬專項工作，采取對物業企業下發督辦通知、約談、在企業誠信檔案中記錄違規行為、處罰等方式，督促物業服務企業將小區物業公共收益設立專項賬戶管理并定期向全體業主公開。“同時將理順物業服務費調升的機制，對物業項目公共收益的管理、公開、審計作出詳細規定。”
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2019/11/4 15:03:00