小區公共收支成了“糊涂賬”，業委會換屆后不及時移交財物，業主故意拖欠物業費……這些問題的存在，導致物業管理區域內的矛盾糾紛不斷，嚴重影響了社會和諧穩定。下個月，紹興市規范管理此類現象將有進一步的具體政策可依。
記者從紹興市建設局了解到，《紹興市物業管理辦法》（以下簡稱“新辦法”）已由紹興市人民政府公開發布，將于今年7月10日起正式施行。相比原辦法，新辦法主要作了哪些調整？業委會、物業公司的哪些行為將不被允許？記者對新版物業管理辦法進行解讀。
記者了解到，2016年，紹興市曾出臺《紹興市區物業管理辦法》，新辦法就是在該文件基礎上修訂的，適用范圍從“紹興市區”變為“本市行政區域內”。
經比對，新辦法作了幾十處修改，其中“業主、業主大會和業主委員會”一章中新增內容比較多，主要新增內容有業委會應履行的職責、對業委會的監管等。“物業管理服務”一章修改內容也比較多，主要明確了物業服務企業享有的權利和應履行的義務。
值得注意的是，新辦法明確，物業服務企業應加強內部管理，不得從事強行買賣裝修建筑材料、勾結社會閑散人員滋擾業主、以暴力手段阻礙物業項目正常移交等涉黑涉惡違法行為。
記者了解到，在前期充分調研論證的基礎上，紹興市建設局曾就新辦法內容公開廣泛征求意見，共收到34條意見，其中采納30條。比如，部分市民對《征求意見稿》中“業主大會成立前，業主共有資金由物業服務企業管理”的條款內容有不同意見，該局綜合分析后，對該條款進行修改，最終明確“管理”為“代為管理”。
“我市物業管理經過20多年發展，總體態勢良好，但近兩年物業管理糾紛數量呈上升趨勢，出現了一些不容忽視和亟待解決的問題，有必要結合我市實際修訂原辦法。”紹興市建設局相關負責人稱。
在尚未成立業主委員會的情況下，新建小區業主如何召開業主大會？這是讓很多市民犯難的問題，以后這樣的問題，或將不再成為問題。
在物業管理區域內，“房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積60%以上的”“首套房屋出售并交付使用已滿2年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積30%以上的”這是小區召開首次業主大會的兩項條件。原辦法規定，具備以上條件之一的，由開發建設單位或前期物業服務企業向街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出首次業主大會申請。
新辦法中，該條款內容變成了“物業管理區域內具備兩項條件之一的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應指導業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議，居民委員會應當予以協助”。也就是說，只要符合條件，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應主動承擔起首次業主大會的召開事宜。
還有一種情況是，按原辦法規定，符合以上兩項條件之一的20%以上業主也可以向街道辦事處（鄉鎮人民政府）申請召開首次業主大會。新辦法則規定，符合兩項條件之一的，也可以由建設單位、前期物業服務企業或者物業管理區域內的業主向街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出申請。換句話說，只要符合條件，一個業主也可以提出召開首次業主大會的申請。
小區業委會委員利用職務之便接受減免物業費、停車費，將一部分小區公共車位管理費占為己有，這樣的事情，媒體曾曝光過。當業委會及其委員存在此類問題，相關部門該如何處理？新辦法對此予以明確。
新辦法規定，業委會及其委員有下列情形之一的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令業委會限期組織召開業主大會臨時會議：（1）拒絕或者放棄履行委員職責；（2）挪用、侵占業主共有財產；（3）在本物業管理區域內違法搭建、違法占用物業共有部分；（4）利用職務之便接受減免物業服務費、停車費，以及索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益、報酬；（5）本人或其直系親屬與為本物業管理區域提供服務的物業服務企業之間具有關聯關系；（6）打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人；（7）泄露業主信息或者將業主信息用于與物業管理無關的活動；（8）違規使用業主大會、業主委員會的印章；（9）公開煽動業主不交納物業服務費，擾亂小區日常生活秩序；（10）其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的情形。
“業委會逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督下組織召開。業主大會臨時會議有權依據業主大會議事規則提出質詢、依法撤銷業委會所作的決定或者改選業委會。”紹興市房管處相關負責人說。
利用小區物業共用部位、共用設施設備經營所得收益，我們稱之為“公共收益”，按規定，這筆錢歸全體業主所有?，F實情況是，在前期物業管理階段，很多小區的公共收支成了一筆“糊涂賬”。對此，新辦法單獨列出一項條款予以明確。
新辦法規定，業主大會成立前，這筆收益由物業服務企業代為管理，單獨列賬、獨立核算，財務收支情況按規定期在物業管理區域內顯著位置公示，由居民委員會負責監督。“代為管理的表述，進一步明確公共收益歸全體業主所有，物業公司無權隨意處置。”浙江和暢律師事務所律師俞金良解釋說。
新辦法規定，物業共用部位、共用設施設備經營所得收益在業主大會成立前，應確保主要用于補充專項維修資金；業主大會成立后，業主大會也可以決定用于其他事項。
業主與前期物業間發生糾紛，很多時候與前期物業服務合同有關。針對這一問題，新辦法要求，前期物業服務合同應對15項事項作出約定：物業管理范圍；秩序、消防、環境衛生的維護內容和維護標準；共用部位、共用設施設備的養護、維修和管理的內容和標準；車輛的停放管理；交納前期物業服務費的時間、標準和方式；雙方的權利義務；物業的承接查驗；物業服務用房的使用；專項維修資金的管理與使用；利用共用部位、共用設施設備開展合法經營活動所得收益的管理、分配和使用；物業管理檔案的建立、管理；合同的期限、變更和解除；合同終止時應當移交的財物、資料；違約責任；法律法規規定的其他事項。
此外，建設單位、物業服務企業在前期物業服務合同中不得違反法律法規的強制性規定處分業主共用部位、共用設施設備，不得擅自挪用共用部位、共用設施設備經營所得收益。
新辦法規定，建設單位、業主、物業使用人未按照前期物業服務合同或者物業服務合同的約定交納服務費的，物業服務企業可以采取合法方式督促其限期交納；逾期不交納的，可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
而物業主管部門，則應建立健全物業服務企業信用檔案，完善物業服務企業信用信息的采集、記錄、公開，及時將物業服務企業信用信息推送至浙江省物業服務企業信用信息管理平臺及紹興市公共信用信息平臺，完善物業服務企業失信名單制度。
新辦法規定，對列入嚴重失信名單的物業服務企業，物業主管部門可以依法采取懲戒措施。“建設單位、業主大會可以將物業服務企業信用信息作為選聘物業服務企業、前期物業服務招標等活動的重要依據。”市房管處相關負責人說。
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2019/6/19 15:40:00