中信證券：物業管理行業專題研究報告

     研究報告內容摘要：

   投資要點

   報告的獨創之處：透過兩大標準，將物業管理公司的增值服務劃分為四個象限，分析不同象限業務的不同特征，預測什么樣的增值服務發展道路可以取得成功。

   高社區滲透率，高毛利業務宜強化自營能力，提高業務盈利能力，階段性引入或不引入合作伙伴。這類業務主要包括社區共有車位出租，社區廣告承接等。此類業務通常充分利用小區公共空間，既帶來物業公司的收益，又帶來小區業主共有的資金。我們認為，此類業務是物業管理公司的關鍵業務，并購可能助推此類業務迅猛發展。

   高社區滲透率，低毛利業務，宜充分開展合作，擴張規模，增加客戶聯系。此類業務主要包括社區零售，家政服務等，其特征是盈利能力雖低，卻有可能顯著改善物業管理和業主弱連接的現狀，從而推動高毛利業務的發展；也可能提升業主的整體滿意度，推動企業在管面積增長。因此，我們認為這類業務合理的發展策略，是盡可能尋求合作方，物業公司聚焦于品牌篩選，質量把控和信用背書，盡可能擴大規模，適度追求盈利。

   低社區滲透率，高毛利業務，宜開展和行業龍頭的合作，引入專業能力，追求盈利最大化。這類業務主要包括二手房中介，新盤車位尾盤銷售和金融業務。這類業務的鮮明特征是物業獨立開展有很大難度，但物管公司在空間、人工、客戶連接和品牌方面的優勢又極大便利這類業務的有效開展。這類業務自營或并購都難以取得突破，宜追求和業內龍頭積極合作。

   低社區滲透率，低毛利業務，宜適當投入資源，積極培育核心能力，努力推動業務盈利能力提升，兼顧客戶滿意度。我們認為，這類業務種類雖多，卻不宜投入過多資源，靜待盈利能力提升。

   風險提示：業內絕大多數公司，社區增值服務仍占比不大。某些增值服務可能從中長期來看都不適合物業管理公司開展的風險。

   從零到一已突破，從一到十在路上，推薦增值服務發展的標桿企業，綠城服務。通過對增值服務的四象限的分析研究，我們認為全行業增值服務差異化培育路徑最成功的，是綠城服務。從結果上看，綠城服務在杭州，園區服務已經占業務收入/利潤較高的比重，并形成了有機結合的生態體系。我們相信，隨著杭州以外城市（如上海）公司在管面積的增加，杭州的成功經驗有可能被復制。我們看好物業管理公司拓展社區增值服務的努力，重點看好綠城服務。