今年國慶，廣州樓市整體供應量井噴，市場新盤新貨創近年新高，商用物業市場也是如此，充足的供應，豐富的產品給投資客帶來更多的選擇；而發展商推出的諸多優惠，還有不限購不限貸的利好，無疑將吸引更多投資客進入商用地產領域。
小公寓投資門檻低
據不完全統計，國慶期間開盤、開放樣板房或者推出新貨的商用物業項目有二三十個，有寫字樓，有商鋪，也有商用性質的公寓產品，類型頗為豐富。供應量最多的要數公寓產品，特別是番禺、蘿崗等郊區的小面積公寓產品，而且以LOFT小復式最為流行，從蘿崗的廣州綠地中央廣場、廣州蘿崗萬達廣場，到番禺的奧園城市天地、保利大都匯、奧園越時代……幾乎都是LOFT產品，而且大多主打40-70平方米之間的小面積產品。郊區盤加上小面積一定程度降低了公寓市場的投資門檻。
除了小公寓產品外，近期上市的另類宜居宜商的商用項目還有合景譽山國際的商用性質類別墅iHOUSE產品，其每棟三層高的別墅面積為160-250平方米，實際可用室內面積達350-500平方米，有天有地還送前后花園和地下室，總價198萬元/套起，性價比頗高。
街鋪寫字樓考實力
預算高且投資經驗豐富的買家，不妨考慮商鋪和寫字樓，國慶期間，蘿崗的飛晟匯、番禺廣州南站的奧園越時代，還有海珠區的綠地·濱江匯等項目都有街鋪上市，雖然是郊區盤，但2萬-10萬元/平方米的門檻也不算低，不過高投入有高回報，這些項目大多有地鐵、高鐵、環島輕軌等交通利好支撐，升值潛力令人看好。
對投資實力要求更高的還有寫字樓，珠江新城的天盈廣場以層為單位出售，市場預計單層總價至少1億元；沒那么超高預算的也有靚目標，保利東江首府、珠江國際紡織城的寫字樓，租金回報看好，都是不錯的選擇。
最高優惠32.8萬元/套
雖然市場熱火，但隨著產品同質化的日益嚴重，國慶前后，發展商們紛紛加大促銷讓利幅度。如奧園城市天地是提前登記存10萬元，開盤就能抵30萬元，奧園越時代是提前登記都可存1萬元抵8萬元；番禺敏捷華美國際認籌1萬元可抵5萬元；白云方圓白云時光團購優惠可存2萬抵5萬元。更多項目是與媒體合作推出團購優惠。優惠“真金白銀”最看得見的是綠地·濱江匯，國慶期間的優惠，最高的居然達32.8萬元/套，這筆錢都足夠在郊區再買套小房子了。
專家支招
高力國際市場調研與咨詢部董事陳厚橋：
投資商用物業宜看長線
對投資客來說，出手前一定要先對目標收益空間做出選擇，是選擇租金收益為主，還是價值升值收益為主。在計算物業投資收益時，一定要充分考慮前期購買環節中的各項支出：包括購買時應繳的契稅和購買后再出售的各種綜合稅。其次，物業后期的水、電、氣、熱、物業管理等費用，也要考慮在內。與住宅不同的是，商用物業的交易稅費通常較高，比普通住宅交易稅要高8%-10%，所以說，短炒的方式不太適合投資商用物業。要用長遠的目光，細細考察物業的投資前景，比如區域交通、商圈規劃、市政配套前景如何，周邊類似物業租務市場如何，等等。比如選公寓的話，最好是選在商務區中，企業多的地方公寓才好租，租客收入高，租金也才能上得去。而選寫字樓，當然要在商務旺區，企業云集的地方才最容易放租。
中立地產高級分析師相韡：
使用年限影響物業價值
商用物業的土地使用年限通常只有四五十年，與住宅的70年相比，這個使用年限原本就短了一截。所以在投資商用項目時，最好先了解清楚項目的土地出讓時間是從哪一年開始計算的。如果是爛尾項目重新上市的，一定要打聽清楚是否有補交地價。如果有補交地價的話，土地使用的起始時間可以重新計算，如果沒有補交地價，一般上世紀90年代拿的地，目前只剩下二三十年的使用年限。目前的政策還沒有對使用年限到期后的具體要求指引，就算是使用年限到期后還能繼續使用，也需要補交一筆不菲的地價，這意味著投資成本增加了，回報也會大打折扣。
中原地產項目總經理黃韜：
“菜鳥”不妨先試水公寓
目前市場熱銷的商用物業主要有三大類——寫字樓、商鋪和商用公寓。這三類物業中，寫字樓投資需要比較多的專業技巧，管理費高，持有成本大，不懂得經營的人盲目投資，就容易陷入僵局；商鋪投資也對專業水平要求高，再加上好的商鋪項目通常門檻極高，動轍幾百萬、幾千萬元才有入市，不是普通人能負擔得起。所以對剛剛進入商業地產投資領域的“菜鳥”來說，合適一點的選擇是商用公寓。商用公寓其實是寫字樓的變種，其土地性質大多是寫字樓，能避開限購限貸等政策限制；另一方面，公寓又兼顧有可居住宜辦公的兩重功能。加上目前在售的公寓產品往往面積較小，總價也相對較低，風險的可控性比其他產品要強一些。
值得注意的是，與住宅相比，商用公寓因為是寫字樓性質，其用電、用水大多都是按商用標準計算，而且就算是在名校區也沒有入學指標，同時管理費也通常要每平方米每月四元以上，這些成本都比住宅要高，投資前可一定要先算好賬。
熱點板塊
番禺板塊：小公寓供應足
番禺是今年國慶檔期商用物業市場的一大熱點，長隆-萬博商圈、南站商圈和市橋商圈都有新盤新貨上市，而且供應小公寓產品特別多。
在長隆-萬博商圈，長隆地鐵站上蓋的奧園城市天地，7月首期商鋪開盤日光后，10月將首推公寓產品，主打45—90平方米的LOFT公寓還有地鐵鋪；與期相鄰的全新盤保利大都匯也將在10月亮相，主打的也是30-67平方米的公寓產品，有平層，也有LOFT，同時還有少量地鐵鋪供應。
在市橋，富賓星悅國際的商用公寓國慶還將有新一拔單位上市。而敏捷地產的幾個商用公寓項目，從8月底就開始陸續上市，這些項目都主打4.5米層高的LOFT公寓產品，配合部分平層公寓。
番禺的廣州南站商圈是今年備受矚目的新片區，全新項目奧園越時代預計在10月上市，主打的也是小公寓，面積40-59平方米，同樣有平層，也有LOFT。依托高鐵的獨到利好，該公寓宜商宜居，還可作展貿式寫字樓、樓上鋪、度假公寓等功能使用，目前已備受市場矚目。
價格方面，番禺商用物業的售價目前已水漲船高，奧園城市天地的公寓市場價預計將達2.5萬元/平方米，而奧園越時代預計至少也要2萬元/平方米；保利大都匯定位不低，估計開盤時價格還要更高。
蘿崗板塊：巨頭項目搶眼
萬達、綠地兩大巨頭的相繼進駐急速推高蘿崗市場熱度，成為今年“金九銀十”廣州樓市的大熱門，日前開盤的住宅新盤相繼“日光”。
據透露，廣州蘿崗萬達廣場將在國慶前后開放售樓部接受買家咨詢登記，其首批上市的可能是金街的臨街商鋪，后期還將有公寓、寫字樓相繼上市；而廣州綠地中央廣場目前已開始在廣州翡翠皇冠假日酒店(科學城中心區凝彩路28號)設咨詢點，提前登記的買家開盤將能享受高額優惠。該項目有望在10月后上市。首推的將是55平方米的LOFT公寓，預計均價也將達2萬元/平方米左右。除了萬達和綠地的項目外，飛晟文匯的第二期飛晟匯也將在國慶前后開售，同時推出50平方米左右的LOFT公寓，還有30-60平方米的臨街商鋪，其商鋪價格將達6萬-10萬元/平方米。
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2013/9/27 17:04:00