面對越來越多的有車一族，小區車位問題日益凸顯。昨日，南寧市住房保障和房產管理局發布《關于加強房地產開發項目車位和車庫租售管理的通知》(以下簡稱《通知》)，該《通知》主要適用于新建小區和有車位在售的小區?！锻ㄖ访鞔_了車庫及車位的權屬、銷售原則、規劃建設要求等內容，規定小區業主一戶只能購買一個車位?！锻ㄖ窂谋驹缕痖_始實施。
車位租售要優先滿足小區業主
在小區里，車位停放場地哪些共有部分屬于業主？哪些屬于開發商？對于這些，有些業主不是很明白。
規定：房地產開發項目建筑區劃內，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位和車庫，屬于全體業主共有，只能出租；依照房產測量規范不作為共有建筑面積進行分攤的專有產權車位和車庫，可以出售；利用依法結合民用建筑修建的防空地下室劃定的車位和車庫，經審核同意，房地產開發企業可按“平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”的原則出租，但不得出售及辦理房屋登記。
房地產開發項目建筑區劃內的車位和車庫，應當首先滿足購房人和物業使用人的需要，車位和車庫不得出售給購房人以外的單位和個人。
解讀：小區車位可分為三類：一類是業主共有部分，這是屬于全體業主的，只租不售，收益歸全體業主共有；第二類為開發商所建部分，這部分屬于開發商，可租可售，收益歸開發商所有；第三類是人防車庫，只租不售，收益歸投資者所有?！锻ㄖ芬幎鄬倜鞔_，保障業主的知情權。
占共有地停車需經業主同意
不少業主都會有這樣的疑惑：小區里的道路或其他場所屬于業主共有，為什么在上面停放車輛每個月都要收取一定管理費？另外，對于可售可租的車位來說，可否改變它的用途用于投資或經營？
規定：房地產開發項目專有產權車位和車庫未售出前，房地產開發企業可以向購房人或者物業使用人出租。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位和車庫的使用及出租，應當征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意。
房地產開發項目建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位和車庫，未經規劃部門批準不得擅自改變其使用性質。
用于出租的車位和車庫，在滿足房地產開發項目購房人和物業使用人需要的前提下仍有空余的，可以臨時出租給項目購房人和物業使用人以外的單位、個人使用，但每次出租前應在項目所在地顯著位置公示15日，且每次租賃合同期限最長不得超過六個月。
解讀：在車位未出售之前，收取車輛管理費都屬于小區內部管理問題，這需要業主和業主大會商討解決。因此，業主要有意識地維護自己的權益。而且規劃用于停放車輛的車位，不能用于投資、經營商店等，一旦發現有以上行為，業主可向規劃部門舉報。
明確車位配置防止“有車位不賣”
在南寧一些小區里，市民經?？吹叫^的綠化帶上停滿了車輛，但小區地下停車場卻空空如也。如何解決這一種現象？
規定：專有產權車位和車庫作為房地產開發項目的重要附屬設施，其銷售行為納入商品房銷售管理。
房地產開發企業首次辦理商品房預售許可時，應當將車位和車庫規劃配置情況在商品房預售方案中明確，并在銷售現場予以公示。
房地產開發企業在銷售商品房時，將車位和車庫規劃配置情況、車位和車庫的歸屬等在商品房買賣合同中載明。
解讀：《通知》首次強制要求開發商要將“車位和車庫規劃等情況”寫入商品房買賣合同中，主要是方便業主可以在市住房局網站查詢該樓盤車位預售登記情況，讓業主更明白和清楚車庫的配備情況，以防止開發商“有車位不賣”的現象。一旦發現開發商有上述行為，業主可向南寧市房地產監察支隊舉報。
車位只許賣給同小區其他業主
如果小區業主要轉讓房屋，其所購買的車位是否一起轉讓？
規定：房地產開發企業與購房人解除商品房買賣合同時，購房人已簽訂了車位或車庫買賣合同的，房地產開發企業和購房人應當同時解除車位或車庫買賣合同。
購房人購買專有產權的車位或車庫，經登記并取得房屋所有權證后可依法出售、贈與及以其他方式進行轉讓，但車位或車庫受讓人應當為本項目其他購房人。
解讀：為了避免炒車位，《通知》分兩種情況予以規定，在購房者未取得房產證時，在解除商品房合同時，車庫買賣合同一律解決，因此不存在實際的買賣車位問題；如購房者取得房產證后進行轉讓的，即二手房出售，車位的受讓人必須是本小區的其他業主。意思就是，出售車位只能在小區業主之間進行。
業主遵循“一戶一車位”原則
如今，有車一族是越來越多，有些家庭一家三口都有車，那么一家能買幾個車位？如果只能買一個車位，其他車輛該如何解決？
規定：房地產開發企業在銷售商品房時，應當按照購房人每購買一套房屋只能相應購買一個專有產權車位或車庫的原則銷售。
房地產開發項目取得商品房現售備案證明時，尚有車位和車庫未售出的，而且經公示3個月仍未能全部售出的，對剩余未售出的車位和車庫，購房人可以自主選擇購買多個車位和車庫。
解讀：出售車位的原則是只允許本小區的業主購買，并要求每一戶業主只能購買一個車位，這是為了平衡業主的需要，避免出現炒車位的現象。對于在尚有車位和車庫未售出時，《通知》也充分考慮一些特殊情況和時間的問題，讓開發商在小區顯著位置公示3個月，讓業主可以選擇是否買車位或買多個車位。
違規出售車位不予辦理房屋登記
開發商如果進行不符合規定的條件出售車位，會受到哪些約束？
規定：房屋登記機構對不符合本通知規定條件出售的車位和車庫，不予辦理商品房買賣合同登記備案和房屋登記。
本《通知》發布前，房地產開發項目車位和車庫已辦理商品房買賣合同登記備案的，可以按原規定辦理房屋登記；已簽訂車位、車庫買賣合同且繳納契稅的，可以按原規定辦理商品房買賣合同登記備案或者房屋登記。
解讀：《通知》只是一個規范性文件，不是法律法規，不能具體規定開發商的法律責任，能做出的約束就是不予辦理商品房買賣合同登記備案和房屋登記。
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2012/11/30 10:26:00