物業專項維修資金被稱為“房屋養老金”，但“雙三分之二”業主簽名難、耗時長造成資金使用難問題，對此，長沙市此前公布的《長沙市物業專項維修資金管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》）中提出了一次性表決和應急維修兩種解決辦法，并在部分小區進行試點。
10月30日的《辦法》立法聽證會上，除了一次性表決和應急維修的問題，聽證代表關注的還有維修資金交存時間點；聽證會場外，記者走訪試點小區發現，應急維修確實有利于業主解決問題，但同時存在審批時間較長的問題。
如何既快捷又安全地將物業專項維修資金這筆錢用在刀刃上？10月30日，長沙市政府法制辦組織舉行《長沙市物業專項維修資金管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》）立法聽證會。
聽證會針對房屋專項維修資金交存時間點、一次性表決模式、應急維修情形及程序等多個問題逐一聽取意見。來自全市的業主、業主委員會、物業服務企業、街道、建設(房產)行政管理部門、專家學者和律師等10位陳述人代表和2名旁聽人員進行發言。
《辦法》立法聽證會后，長沙市政府法制辦相關負責人表示，將會對大家所提的意見和建議進行認真研究，提出具體的處理建議，然后將整理的意見和根據聽證會意見進行修改后的《辦法》草案一并呈市政府常務會議進行審議。
維修資金交存時點
早交錢有利于歸集VS晚交錢能減輕購房壓力
《辦法》第六條：預售商品房預告登記時購房人交存首期物業專項維修資金，房地產開發企業不得代收首期物業專項維修資金，建設單位在房屋初始登記前交存首期物業專項維修資金。
金立檳（專家代表）：“（購房人什么時候交存維修資金合適？）我個人認為，應該是在房屋交付之后，產權登記辦理之前，房屋已經交付。打個比方，我去買一件西裝，西裝還在生產過程中，沒有穿到我身上，我就要把西裝縫個扣子甚至干洗的錢都先交了，雖然房屋是不動產物權比較特殊一些，但是它的本質是一樣的。在預告登記時就交存，是增加了購房者的成本。”
黃定都（業主代表）：“我希望是在房產證下來之后再交。對于現在買房一族來說，大多數人是房奴，資金壓力很大。”
吳中易（物業代表）：“我們做了一個統計，有一個小區，為了投資來買房的有很多，而交房5年只入住了30%。如果時點不夠靠前，入住的人少，收不到多少維修資金。”
張暉（長沙市物業維修資金管理中心副主任）：“將首期物業專項維修資金交存時間確定在購房人預告登記時和建設單位初始登記前，一方面充分借鑒其他城市經驗和保持本市交存政策的延續性，另一方面更有利于資金歸集到位，以便今后使用資金時的正常分攤，維護業主的合法權益。如果在業主辦理入住手續這個時點才交存物業維修資金，會出現一系列的問題。比如業主完全出于投資的目的，并不急于收房，導致物業維修資金的拖延，導致無法歸集，給業主正常分擔帶來一定影響，不利于業主的合法權益。”
應急維修
業委會確認時效好VS相關單位確認保證資金安全
《辦法》規定：只要出現“應急維修情形”，需要立即對物業項目進行維修和更新、改造的，維修費用可以直接從相關業主物業專項維修資金中列支。這些情況包括：電梯故障危及人身安全的；消防、電力、供水、供氣系統出現功能障礙或者部分設備損壞嚴重等重大安全隱患或者緊急情況的；屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重的；樓體單側外墻飾面脫落，玻璃幕墻炸裂等危及人身安全的以及其他發生危及人身安全和房屋使用安全的緊急情況。
黎林暉（市民旁聽代表）：“提出應急模式的意圖就是解決物業維修急的問題。如果增加相關單位檢測、鑒定、確認這些環節，肯定這個急就不能到位了，比如管網漏水的話，等鑒定檢測，黃花菜都涼了，會造成更大的損失。建議修改為成立了業委會的，由業委會現場予以證明，沒有成立業委會的，由當地街道社區居委會證明，可以由房地產主管部門進行監督。”
張暉：“業委會是不具備法人資格的，確認也是為了資金使用安全。同時，電梯、消防等問題屬于特種設備，需要資質部門進行鑒定，保證錢用到刀刃上。我們有一個時限，只要資料齊全，兩個工作日就可以撥款。”
一次性表決
無反對，可使用金額能否提到3萬？
《辦法》第二十二條：同一物業管理區域內全體業主受益，單項物業維修和更新、改造項目費用在一萬元以下的項目，經“雙三分之二”簽名同意，實行一次性表決的方式使用物業專項維修資金。
張暉：“這一條主要考慮到‘雙三分之二’業主簽名難、耗時長造成資金使用難問題，比如小區大門、小區垃圾站等由全體業主受益的項目的維修和更新、改造難。實行限定單項費用、限定授權時間、限定使用總額的一次性表決模式，一方面減少簽名的次數，緩解簽名耗時長的問題；另一方面有利于增強業主參與維修資金管理活動的積極性。這一做法在全國屬于首創。”
“為了保證維修資金的安全，發揮資金的作用，我們進行了一些限制。”《辦法》中規定，一次性表決的期限為5年，使用資金總金額不得超過繳存資金總額的5%。
王冰（雨花區城鄉建設局，建設行政管理部門代表）：“（針對）道路、溝渠的修繕，樓梯間、門廳的修繕，消防設施的維修，花草、綠地的補植等，1萬元以下做不了什么事情，但3萬元以內還是可以實現一定的維修目的的。”
金立檳：“1萬元以下，可能跟制度設置的初衷有所背離。也建議將金額提高到3萬元，而總金額占比則可由5%提高到10%。”
皮婷（市民旁聽代表）：在每次使用維修資金后，要對使用明細進行詳細的公示。
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2012/11/1 8:56:00