12日，記者從聊城市住建委獲悉，為了規范物業服務用房的管理，維護業主和物業服務企業的合法權益，保障物業服務項目的正常管理秩序，根據《山東省物業管理條例》有關規定，結合城區實際，我市制定了《聊城城區物業服務用房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）。
《辦法》對聊城市城區（含東昌府區、經濟技術開發區）范圍內新建物業項目中物業服務用房的建設、權屬登記和使用管理等問題進行了明確。
據介紹，《辦法》所稱物業服務用房，包括物業管理辦公用房（含客服中心、檔案資料室、行政人員辦公室等）、物業管理配套用房（含工具物料保管室、值班人員備勤室等）和業主委員會辦公用房。
物業服務用房不得買賣和抵押
《辦法》規定，物業服務用房由物業項目建設單位無償提供，其所有權依法屬于全體業主共同所有。物業服務用房用于物業管理服務活動和業主活動；未經業主大會同意，任何單位和個人不得侵占或改變其用途。物業服務用房不得買賣和抵押。
建設單位應當按照不低于物業項目總建筑面積千分之三比例配置物業服務用房；按以上比例配置物業服務用房面積少于100平方米的，按100平方米配置。
物業項目總建筑面積按照規劃行政主管部門核發的《建設工程規劃許可證》載明的建筑面積核定。
《辦法》要求，建設單位在配置物業服務用房時，應遵循物業服務用房應當與新建物業同步規劃、同步設計、同步施工、同步交付；物業項目總建筑面積超過10萬平方米的住宅小區，物業服務用房應當設置在小區中心位置或者小區主出入口附近；物業服務用房配置應以方便業主和物業管理活動為原則，必須具備通風、采光條件，且應具備給水、排水、供電（強電、弱電）、通信、衛生等設施正常使用功能。物業服務用房一般應當集中安排一處，最多不得超過兩處；物業管理辦公用房設置在沒有安裝電梯的樓宇時，其所在樓層不得高于四層。
地下室或半地下室不得作為物業服務用房
《辦法》規定，設施設備用房，門衛、技術層、設備層、凈空高度低于2.6米的架空層、夾層以及樓梯間、車庫、公共衛生間等用房，地下室及半地下室房屋，不具有產權登記最小單元屬性的用房，及其他不適宜物業管理的用房不得作為物業服務用房。
建設單位在辦理《商品房預售許可證》前，應當向市住建委提供標注物業服務用房具體位置、面積的規劃審批圖紙和物業服務用房的建筑面積預測繪報告書，辦理物業服務用房備案手續。
房屋登記機構在核發《商品房預售許可證》時，應查驗物業服務用房備案手續，將物業服務用房記載于登記簿，且在樓盤表中標記為不得銷售。
房產測繪機構在進行物業項目建筑面積預、實測繪時，應當將物業服務用房單獨列項，并在測繪成果報告書中注明其位置（幢、單元、層次等）和面積。物業服務用房面積不得計入公攤的公用建筑面積。
建設單位在辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業服務用房一并申請登記。房屋登記機構應將物業服務用房在房屋登記簿中予以單獨記載，并與建筑區劃內房屋基本單元的登記簿形成關聯。物業服務用房不頒發房屋權屬證書。
物業服務用房交接須告知業主委員會
據介紹，《辦法》要求建設單位在物業服務用房竣工驗收合格后30日內必須進行交接驗收。建設單位首先要與物業管理單位進行交接驗收。
對使用功能符合要求的，雙方在物業服務用房交接驗收清單上簽字蓋章正式移交。存在問題的，雙方應當約定解決的方法和時限，并如期完成交接驗收工作。
雙方辦理交接手續后10日內，建設單位應當將物業服務用房移交情況在物業區域內公告，同時持物業服務用房交接驗收清單和公告證明，到市住建委物業主管科室辦理移交備案。
成立業主委員會后，建設單位應當將物業服務用房移交情況告知業主委員會，并向業主委員會移交物業服務用房承接查驗資料。
分期建設的物業項目，物業服務用房按規劃要求在末期建設的，建設單位應當事先提供符合《辦法》規定要求的臨時物業服務用房。
物業服務企業發生更迭的，原物業管理單位應當與業主委員會或新物業服務企業對物業服務用房進行交接驗收。原物業管理企業逾期不移交物業服務用房和有關資料的，由市住建委物業主管科室按照有關規定依法查處。
建設單位在辦理物業服務用房移交手續后，不再承擔其維修、管理費用，但屬于保修期內的維修、管理費用和另有約定的除外。保修期滿后，物業服務用房的維修費用從專項維修資金中列支。
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2012/4/13 10:26:00