山東：物業管理行業發展迅速 民營物業成主導力量

國家統計局山東調查總隊/20101203

　　物業管理作為一個新興的服務行業，與人民生活息息相關，其發展狀況越來越受到社會關注。近日，國家統計局山東調查總隊在全省范圍內對192家物業管理企業進行了調查，現結合經濟普查數據，對山東物業管理現狀及存在問題進行如下分析。

　　一、山東物業管理發展現狀

　　隨著市場經濟體制的不斷完善和城市化進程的加快，近幾年山東物業管理行業得到了長足發展，在促進經濟發展與社會穩定中發揮著越來越重要的作用。

　　1．行業發展迅速，初顯規模

　　山東物業管理行業起步于上世紀八十年代，經過近三十年的發展已經初顯規模，2000年以來尤其是“十一五”時期物業管理行業呈加快發展的態勢。截止2009年底，山東物業管理企業已經超過4500家，從業人員13.3萬人，擁有資產187.8億元，實現主營業務收入128.2億元。

　　從企業開業時間看：2000年以前成立的企業有656家，占企業總數的14.3%；“十五”期間（2001年—2005年）成立的企業1846家，占總企業數40.4%；2006年以來成立的企業2071家，占總企業數45.3%；2000年以來，每年開業企業單位數成倍增長。

　　2．民營物業管理企業逐漸成為行業主導力量

　　物業管理企業由多種經濟成分構成，民營物業管理企業由于其經營的靈活性，作為國有企業經營形式的有益補充，無論從企業資質、治理規模，還是從人員素質、結構，以及服務品牌，均得到長足發展，一些優秀企業逐步成為行業發展不可忽視的有生力量。截至2009年底，國有、集體物業管理企業個數僅占企業總數的15.0%，從業人員占29.8%，資產總計占43.5%，主營業務收入占31.5%；以個體私營經濟為主的民營物業管理企業個數占84.6%，從業人員占69.7%，資產總計占54.2%，主營業務收入占68.1%。

　　3．物業管理行業成為吸納就業的重要渠道

　　物業管理作為勞動密集型行業，在擴大就業方面容量大、覆蓋廣，平均每家企業從業人員30余人，在消化剩余勞動力方面具有天然優勢。截止2009年底，山東物業管理企業共吸納就業人員達13.3萬人，是2004年第一次經濟普查時的2.95倍，其中女性員工占到40%。今后相當長的一個時期，隨著住宅建設的持續快速發展，以及舊住宅區物業管理范圍的不斷擴大，物業管理行業仍將保持快速發展，對增加就業將起到更加積極的推動作用。

　　4．行業發展與地區經濟、城市規模高度相關

　　物業管理行業的發展與地區經濟發展水平、城市規模成正相關關系。山東31.8%的物業管理企業集中在濟南、青島兩大副省級城市，兩市物業管理企業從業人員占全省的30.3%，資產總計占29.6%，主營業務收入占39.8%。經濟社會發展快、城市化水平高的東部城市物業管理企業數量、規模都明顯大于中西部地區。

　　二、物業管理發展存在的問題

　　隨著人民生活水平的提高，人們對物業服務要求的不斷提升，與此同時物業管理企業經營成本不斷上升，企業規模小、資質水平低等問題逐漸顯現，有些已經成為阻礙行業持續健康發展的瓶頸。

　　1．企業規模小，與經濟發展不匹配

　　第二次全國經濟普查資料顯示：截止2008年底，山東共有物業管理企業3986家，在全國列第3位，僅次于廣東和江蘇；從業人員12.6萬人，列第6位；主營業務收入111.7億元，列第5位，山東物業管理行業發展已經走在全國前列。但從企業規模與經營情況看并不容樂觀，山東平均每家物業管理企業從業人員31人，在全國列25位，遠遠低于43人的全國平均水平；平均實現主營業務收入280.2萬元，列第8位，也大大低于355.6萬元的全國平均水平。

　　從2008年物業管理企業主營業務收入占地區生產總值、房地產業增加值比重看，山東0.4%和10.7%的水平分別低于全國0.3和5.6個百分點，比廣東低0.8和8.7個百分點。落實擴大內需政策，提高服務能力和水平，物業管理行業還要進一步做大做強。

　　2．企業資質水平低，盈利能力不強

　　目前，山東四千余家物業管理企業中，僅有56家企業具有一級資質，153家具有二級資質，分別僅占企業總數的1.2%和3.6%；絕大多數的物業管理企業都在三級及以下資質水平。資質水平偏低直接決定了企業的服務質量，隨著物業管理市場競爭日趨激烈，有些企業為了不被淘汰，難免會降低成本參與競爭。調查結果顯示，58.4%的物業管理企業利潤率在5%以下，近三成物業管理企業沒有盈利。

　　3．企業服務不到位與社會認識不足共存，物業管理收費難

　　物業管理服務費既保證物業管理活動正常運轉，也涉及到業主、物業管理人員切身利益。由于社會對物業管理行業認識不足，加之部分物業管理企業服務不到位，物業管理費收取難已是行業中一種常見的現象，直接導致部分物業公司陷入生存困境，管理工作出現惡性循環。調查結果顯示，只有半數物業管理企業全額收取了2009年物業管理費，13.3%的企業收取比例不足七成。

　　4．經營成本不斷上升，缺乏稅收扶持

　　物業管理屬于典型的勞動密集型行業，企業從業人員報酬占主營業務成本的比例高達60%。近年來，隨著社會物價水平的上升，原材料價格、勞動力成本明顯增加，物業管理企業運行成本不斷增高，行業利潤率下降。同時，相比郵電通信業、建筑業、交通運輸業、文化體育業3%的營業稅率，利潤率較低的物業管理行業稅負較重（營業稅率為5%）。

　　三、促進物業管理發展的建議

　　溫家寶總理在今年《政府工作報告》提出：要“大力發展市政公用事業、房地產和物業服務、社區服務等面向民生的服務業，積極拓展新型服務領域。”發展物業管理服務，推動行業規范有序發展，需要政府主管部門、行業協會以及物業管理企業共同努力。

　?。ㄒ唬┘哟笮麄髁Χ?，營造良好的物業管理發展環境。要站在改善民生、推動和諧社會建設的高度，宣傳《物業管理條例》和物業管理發展形勢，引導廣大居民樹立正確的物業消費意識，充分認識規范物業管理在構建人居環境、促進經濟社會協調發展中的意義和作用；加大對物業管理企業的宣傳力度，對經營規范、服務優質的企業，應給予政策扶持，鼓勵山東物業管理企業走出去，積極參與市場競爭。

　?。ǘ┭芯恐贫ǚ龀终?，推動物業管理行業健康發展。一是建立物業管理聯席會議制度，物業主管部門以及城管執法、房地產開發、財政、民政、價格、公安、市政公用、環境保護、工商行政管理等部門各司其責，密切配合，落實管理責任，共同研究解決物業管理面臨困難。二是研究制定扶持物業管理企業發展的具體政策，比如根據征求意見情況盡快完善《山東省物業服務收費管理辦法》，參照建筑業、郵電通信業等行業給予物業管理企業稅收政策支持，制定有效措施解決企業用工困難等。

　?。ㄈ┘訌娰Y質管理，規范物業管理市場秩序。行業主管部門要加強物業管理企業資質管理，嚴肅查處無資質經營行為，加大對管理水平低、收費不規范、社會形象差、業主投訴多的物業管理企業的整頓力度，嚴格市場出清機制；以《物業管理條例》和各項規章為依據，繼續整頓規范物業管理市場秩序，加大對物業管理活動中違法違規行為的整治力度，依法依規加強對物業管理活動的監督管理，促進行業規范發展。

　?。ㄋ模┨嵘账?，推進物業管理產業化進程。物業管理企業要以品牌、標準、服務和效益為重點，通過不斷改進服務態度和提升服務質量，提升行業社會認同度和業主滿意度；積極引導企業管理創新，通過實行物業管理區域化整合，引導物業管理企業兼并重組，優化配置物業管理資源，實現向技術密集型和服務組織者轉變，推進物業管理產業化進程。