《公元物業管理文摘》（第108期）

非贏利共享型信息選編　　　第108期/20081126　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——重慶：物管泄露業主資料最高擬罰10萬 ——濟南：物業管理條例草案二審 瑕疵太大業主可拒絕交費 【行業要聞】 ——武漢：老社區物業服務全覆蓋 ——杭州：地下停車位能否辦產權證 將開展可行性研究 ——杭州：停車新政又出新規 拒付停車費將納入個人誠信記錄 ——天津：完善開發商和物業公司銜接制度 ——哈爾濱：明年小區須公示物業費 500小區率先實行 ——烏魯木齊：有效投訴將成為考核物業企業的重要依據 ——北京：清河限價房物業費確定 帶電梯戶2.15元/㎡ ——惠州：下月起執行維修資金新標準 【數據說話】 ——鞍山：普通住宅物業費最高1.3元 【物管采風】 ——貴陽：百家社區物管學習白蟻防治 【學習平臺】 ——瑞典住房政策與福利住房的物業管理 【業主之聲】 ——榕城：部分小區消防設施不全 隱患多 【自由論壇】 ——大學科技園區物業管理服務理念國際化的重要性及實施策略 【案例選編】 ——業主不可私自破壞樓體結構

【法規動態】

重慶：物管泄露業主資料最高擬罰10萬

《重慶晚報》/20081125
市三屆人大常委會第七次會議昨日召開。一些讓業主非常煩惱的問題，有望通過昨起審議的《重慶市物業管理條例（草案）》解決。草案規定：街道辦事處、建設單位、物業服務企業、業主委員會及其工作人員應當妥善保存業主資料，不得泄露。泄露業主資料，予以通報，造成嚴重后果的，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

濟南：物業管理條例草案二審 瑕疵太大業主可拒絕交費

《濟南日報》/20081126
昨日，省十一屆人大常委會第七次會議對《山東省物業管理條例（草案修改稿）》進行審議。審議現場，涉及物業服務費、物業公司權力、業主委員會的成立等條款的修改成了審議焦點。常委會組成人員提出若物業服務有瑕疵，瑕疵的程度已經確實給業主的生活帶來很大不便，那么這種情況下業主應可以依法或依規拒交物業服務費。

【行業要聞】

武漢：老社區物業服務全覆蓋

李俊 周鋼 彭嬋娟/《長江日報》/20081126
今后3年，武漢市將努力在中心城區逐步實現社區物業服務全覆蓋，老城區型社區物業服務缺位問題有望緩解。這是記者昨日從民政部門獲得的消息。對社會組織在老城區型社區開展物業服務的，區政府要給予適當支持。對進駐老城區型社區的物業服務企業，在稅費繳納方面給予適當傾斜。

杭州：地下停車位能否辦產權證 將開展可行性研究

《都市快報》/20081124
杭州市房管局、國土資源局牽頭，準備做可行性政策研究。包括新買車位和原先買的車位以何時為界點確定權屬、辦產權證要交多少錢、如何交易買賣……市建委相關負責人說，目前一些住宅小區地下停車位閑置不用，停車資源沒有充分發揮作用，地下停車庫管理也尚需完善，有必要建立住宅區地下停車位權屬登記和發證管理制度。

杭州：停車新政又出新規 拒付停車費將納入個人誠信記錄

浙江在線新聞網站/20081126
昨天記者從杭州停車新政新聞發布會上了解到違法停車將受到嚴管重罰。拒付費車主未在規定時間內辦理相關手續的，會將信息提交杭州市聯合征信系統，納入個人誠信記錄。政府將加大停車位建設力度，特別是對新建住宅小區、商場、寫字樓要劃出專用地建設立體車庫、地下車庫或停車場，增加停車場地供應。

天津：完善開發商和物業公司銜接制度

劉英潮/人民網/20081123
隨著新修訂的《天津市物業管理條例》將于下月實施，本市完善了一些涉及開發商和物業公司銜接的配套制度，以維護廣大業主的合法權益。其中，管理部門對開發建設單位未通過招投標方式選聘物業服務企業或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的可處以五萬元以上十萬元以下罰款。

哈爾濱：明年小區須公示物業費 500小區率先實行

李偉俏/《生活報》/20081124
近日，哈市物價部門推出十項價格惠民舉措。哈市物價部門為落實《哈爾濱市物業服務收費暫行規定》，首批在6個區的500個物業小區設立“菜單式”物業服務項目及相對應的收費標準價格公示牌，達到項目清楚、標準明確、位置醒目、堅固耐用，以此提高物業服務和收費的透明度。

烏魯木齊：有效投訴將成為考核物業企業的重要依據

吳德群 程喜旋/《深圳特區報》/20081111
昨日烏市房產局物業監管處介紹說，在烏魯木齊取消對物業企業的資質年檢后，今后對物業企業資質的管理主要以日常檢查和集中執法檢查為主，其中業主有效投訴將成為重點考核依據之一。即將建立的三方聯動管理模式中，包括成立由居委會、業委會和物業公司共同參與的考評小組，每月組織業委會對物業管理企業服務質量進行評估。

北京：清河限價房物業費確定 帶電梯戶2.15元/㎡

馬力/《新京報》/20081118
清河小營限價房將于明年7月迎來首批業主入住，小區物業費設兩檔標準，無電梯的樓為1.15元/平方米，有電梯的樓則為2.15元/平方米。這是該限價房開發商昨天發布的消息。上周起，北京已經開始今年第二批限價房搖號配售，而今年提供房源的西三旗、常營、清河等9個限價房項目目前也正在加緊建設。

惠州：下月起執行維修資金新標準

楊帆/《惠州日報》/20081126
近日，市房產管理局發布了《關于公布惠州市惠城區商品住宅專項維修資金首期交存數額的通告》?！锻ǜ妗分赋?，從今年12月1日起，惠州市民購買住宅交存維修資金的標準有變，將由現行的總房款2%改為房屋總面積×建安成本的5%。相關部門已經在起草《惠州市住宅專項維修資金管理實施細則》，有望在明年推出。

【數據說話】

鞍山：普通住宅物業費最高1.3元

《千山晚報》/20081126
《鞍山市物業服務收費管理實施辦法》日前出臺，將于12月1日起施行?！秾嵤┺k法》規定，具備實行專業化管理條件的住宅小區，由市物價局、房產局根據物業的硬件設施、環境和物業服務企業的服務內容、標準等因素，制定三個等級收費標準。分別為，一級每平方米1.3元，二級每平方米1.00元，三級每平方米0.7元。

【物管采風】

貴陽：百家社區物管學習白蟻防治

劉小鈺/《貴州都市報》/20081120
近日，貴陽市住房保障和房產管理局針對貴陽市白蟻危害情況舉辦了一期名為“貴陽市危害建筑害蟲種類及防治”專題講座，為貴陽市100多家物業服務企業管理人員和各區(縣、市)房管和文物保護單位工作人員進行一堂白蟻防治科普知識講座。通過此次科普講座，有利于開展今后在小區工作中對白蟻、蠹蟲等危害房屋建筑的害蟲進行防治。

【學習平臺】

瑞典住房政策與福利住房的物業管理

劉寅坤/中國物業管理協會網/20081024
北歐國家瑞典是世界上福利最好的國家之一，其住宅制度被列入社會保障制度。瑞典政府住宅政策的目標是使每個國民都能獲得一套足夠寬敞和舒適且環境優美的住房。目前，瑞典住房的數量和質量,都已跨入了世界最高水平的行列。 　　一、瑞典住房政策宗旨 　　瑞典政府在住房政策方面認為“享有良好的居住環境和寬敞的住房條件是國民的社會權利”，并且為保障國民這一權利而不斷努力。瑞典的住房政策的主要目標是：減少住房短缺；消滅住房擁擠現象，提高住房的空間水平；將室內的固定設備水平提高到一般新住房的標準；將房屋造價降低到使收入一般的家庭能夠租到足夠大且設備齊全的住房?！?br /> 　　二、瑞典住房建設形式 　　瑞典的住房建設，大致可以分為三方面：一是政府直接投資；二是合作社投資；三是私人投資。一般來說，公寓等多戶住宅由政府公房經營公司建造，獨戶住宅絕大多數由私人或私營公司建造。目前瑞典房地產市場中共有420萬套房產，可分為四種不同形式，其中42%的房子私人擁有，18%是合作社建房，22%是租住公屋單位，17%是租住私人樓宇單位。對于中低收入家庭來說，獲得住房的主要方式靠政府投資建房和合作社建房，占市場總量五分之二。 　　三、瑞典房產維修管理 　　從70年代后期開始政府將住房建設的重點轉為對舊房的更新改造，并使其達到現代化的居住標準，其主要做法有：1.通過立法提高居住標準。瑞典政府于1973年通過了《住宅更新法》，強迫房產主改善不符合最低標準的住宅，國家給予貸款和補助，支持促進舊住宅現代化。2.維修更新有保存價值的舊住房時，保留原有外貌。瑞典《建筑條例》對“不作為新建筑的改建房屋”、“建筑物的管理維修”、“建筑物的拆除”等均有專門條款規定。對有文化歷史價值地區的住房要求進行保護與維修，一般不準拆除。對傳統民族形式的舊房進行更新時不改變舊房面貌，只作室內改造。3.政府給予貸款或補助。80年代瑞典建筑業的首要任務是對現有舊房進行更新改造和維修。舊房更新改造的資金來源與新建住房相同，有銀行抵押貸款和國家貼息貸款。 　　四、瑞典住房補貼政策 　　由于瑞典在住房政策上堅持以福利思想為基礎，不主張區別對待，而實行普遍受益原則。因此不為低收入者修建由政府補助的低房租劣質住房，也不讓低收入階層的國民住進這種低質住房，從而消除國民在住房中的差別，即使是最低水平的住房，條件也比較好，與一般住房相比，其房租差別也不大。但是，這樣一來，房租就會給靠退休金生活的家庭、多子女家庭或低收入者家庭帶來較大的負擔。因此，瑞典中央政府制定了補貼政策，使低收入者也能居住最低國民標準住房，補齊退休金，把多子女家庭的兒童補助補齊。

【業主之聲】

榕城：部分小區消防設施不全 隱患多

王威　陳鶴　張劍鋒/《福建之窗》/20081124
在采訪中，記者發現市區部分小區存在較多的消防隱患，大多是消防通道被堵和消防設施不齊全，消火栓沒水，頂樓逃生通道被截斷。這些小區一般建成時間較長，有的小區沒有物業管理，造成了管理的“真空”。記者將采訪獲得的情況提供給了消防部門，消防人員將在近期對這些隱患進行排查，消除隱患。

【自由論壇】

大學科技園區物業管理服務理念國際化的重要性及實施策略

張及濤/中國物業管理網/20081110
資源、品牌、核心競爭力 VS 機遇和挑戰     對于從事大學科技園的物業管理企業，觀念的轉變不僅僅是一種服務理念的形成，更重要的是通過理念轉變為行動，為物業管理企業贏得豐厚的既得利益： 首先，服務理念國際化為物業管理公司贏得新類型，物業管理市場面臨前所未有的機遇和挑戰。     “近年來，國際著名物業管理公司紛紛在中國搶灘登陸，占據了大量市場份額。撇開樓宇智能化、管理團隊專業化這些美麗的外衣，外資物業的核心優勢在于先進的人性化服務理念。硬件上的差距可以迅速縮短，惟有‘理念’的鴻溝難以一步跨越。外資物業的異軍突起，給國內物業管理企業敲響了警鐘，如果依然抱著陳舊的管理模式不放，國內物業管理公司將在自家的土地上一敗再敗”。這段話簡練的描述出了國內物業管理企業與國外物業管理企業的差距，也正是因為這些差距，一些國內的物業管理企業在面對機遇時，屢屢敗下陣來。     其次，服務理念國際化有利于資源整合，促進企業間合作。     大學科技園的發展本身就是一個資源整合的過程。在科技園里就存在三種資源，學校的科研技術和人力資源、政府的政策資源、企業的資金和市場資源。三種資源共存，彼此相互影響，將直接促使三種合作的產生，一種是科技園與企業的合作，一種是學校與企業的合作，還有一種是企業與企業的合作。     物業管理公司由于直接面對所服務的企業，同時作為園區服務體系的重要組成，其特殊的身份決定了物業管理公司在這三種合作當中承擔起“鋪路搭橋”的重任。物業管理公司可以利用各方的關系，不斷促成各方的合作。企業有了利益，企業的發展自然會更加依賴物業管理公司，企業和物業管理公司的合作關系也就更加穩固。     第三，服務理念國際化有助于物業管理公司核心競爭力的形成。     一個企業可以從“資源、模式、效率”這三個層面系統識別自身的核心競爭力，而這三個層面的基礎卻是一個企業的文化。服務理念國際化是大學科技園物業管理企業文化在理念上的集中體現，是以人為中心的管理思想在信念、精神上的升華和凝結，目的就是要在企業中形成一種“以人為本”的價值觀念和行為規范。     一旦企業的價值觀變成企業員工共有的價值理念，企業的內部控制力無疑就會加強，員工也會以共有的價值觀念為準則來自覺監督和調控生產、經營和日?；顒?，企業的內聚力、向心力和能動力，還有對外的發散力就會增強。如果企業的每個成員都工作在相互信任、相互溝通、平等向上的環境中，不僅素質得到提高，智力和潛能得到激發，人力資源也會得到充分開發，而且人力優勢將轉化為智力優勢和服務優勢，很顯然，企業在競爭中將會獲得全面優勢。     第四，服務理念國際化有助于物業管理公司品牌的建設和提升。     作為服務行業，其有形價值較少，更多的則是無形價值，而品牌則是物業管理企業最為重要的無形價值。要想創建和提升物業管理企業的品牌，必須要加大企業文化建設。服務理念國際化，作為大學科技園物業管理企業文化核心，其重要性不僅僅是體現在企業文化的建設，更重要的是為企業品牌建設提供無限空間。     就物業管理企業來說，由于幾乎所有物業管理企業都認識到提高服務質量的重要性，物業管理的服務同質化趨勢越來越明顯。透過品牌的文化力去贏得消費者和社會公眾對品牌的認同感和親和力，已經成為當今市場競爭的一種深層次、高水平、智慧型的競爭，這一點對物業管理行業而言表現的尤其明顯。     作為物業管理公司管理者，必須站在戰略的高度看待企業的品牌。作為新型的物業管理——大學科技園物業管理，更應通過服務理念的轉變、提高、打造屬于自己的品牌。

【案例選編】

業主不可私自破壞樓體結構

案例分析：     某新建花園式住宅小區，10月底全面竣工，開始接待并辦理業主入住接房事宜。物業公司與業主簽訂了《房屋裝飾裝修管理服務協議》，協議約定：不得有改變房屋設計結構及未經有關部門同意，擅自改變供水、供電、供暖及天然氣等管線設計尺寸及與走向等行為；不得將有防水要求的房間進行任何改造；封閉陽臺的，一律按規定式樣和尺寸安裝，不得影響妨礙相鄰業主正常使用物業。某業主在房屋裝修中，為了擴大衛生間使用面積，擅自砸掉了衛生間通向過道的一堵墻，將過道改造為衛生間的一部分；同時未按規定封閉陽臺，而是將陽臺擴大為客廳的一部分，在陽臺上搭設了彩鋼板屋頂。結果造成衛生間出現滲漏，樓下商服房業主投訴，雨天彩鋼板屋檐向下淌水，影響到其正常的營業。

案例點評：     有相當多的住戶不能理解物業公司為什么對小家的房屋裝修搞那么多的限制要求。本案例說明，物業公司從專業角度，對房屋裝飾裝修所制訂的有關限制措施及要求，是本著從合理安全使用物業方面為業主著想，業主如果突破這些限制條件，往往會引起許多不必要的糾紛與麻煩，以至付出不必要的損失與代價。

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