《公元物業管理文摘》（第106期）
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| 非贏利共享型信息選編 第106期/20081107 公元物業管理有限公司 |
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廈門：物業收費下月起將實施“包干制”
| 許蔚菡/《東南快報》/20081105 |
| 12月1日起，廈門物業服務采用“包干制”收費方式，不再實行個別定價。記者昨日從廈門市物價局獲悉，《廈門市住宅物業服務等級標準及收費指導價》正式頒布，將試行一年。據悉，“指導價”適用廈門本市住宅的前期物業服務收費，商場、工業廠房、寫字樓、別墅、酒店式公寓和已成立業主委員會的不在此列。 |
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天津：嚴懲物業服務企業違法經營 最高罰款20萬元
| 《天津日報》/20081106 |
| 天津市國土房管局日前下發《關于明確區縣房地產管理局行政執法檢查職權的通知》。該《通知》明確，對偽造、涂改房屋權屬證書或者登記證明的，各區縣房管局可依法律沒收房屋權屬證書或者登記證明和違法所得，并處三萬元以上十萬元以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 |
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蘭州：物業新規 房屋空置3月以上物業費只收七成
| 新華網/20081106 |
| 蘭州市最新出臺的物業收費管理辦法將從今年12月2日開始執行，其中明確規定，納入物業服務范圍已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給業主的，物業費由開發建設單位全額交納。已交付給業主的，物業服務費用自物業交付業主次月開始計收。業主入住后不使用房屋連續3個月以上，物業費將按照收費標準的70％交納。 |
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濟南：回遷安置低保戶可免物業費
| 《生活日報》/20081103 |
| 回遷安置房和商品房將分區管理，不同收入回遷家庭將按不同標準收取物業費，低?；剡w家庭可免交物業費……日前，《濟南市棚戶區改造安置房物業管理暫行規定》(征求意見稿)出臺，對回遷安置房的管理及物業費收取等進行了相應規定。安置房小區將成立管委會進行自治，招聘物業服務人員住戶優先上崗，出租經營用房補貼物業費。 |
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佛山：南海區近日規范首期住宅“專項維修資金”收繳工作
| 《珠江時報》/20081106 |
| 近日，佛山市南海區建設局發文規范南海區首期住宅專項維修資金的收繳工作。通知規定，首期住宅專項維修資金應在開發商與購房者《商品房買賣合同》簽訂之后，并在辦理備案之前繳交。購房者必須憑《商品房買賣合同》才能到建設銀行佛山分行南海區網點辦理繳交手續。通知自2008年11月1日起開始執行。 |
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武漢：房產新政細則出臺 購房交維修資金有“標價”
| 黃峰/《武漢晚報》/20081029 |
| 武漢實施“房產新政”的首個細則出臺。昨日，市國土房產局發布消息稱：11月1日起簽訂商品住宅買賣合同的業主，每平米交存住宅維修資金的數額，為住宅建筑安裝工程每平米造價的5%，不再按房屋總價的2%交存。該局也公布了住宅專項維修資金每平米建筑面積的交存標準。 |
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天津：立體平移車庫破解城市停車難題
| 陳忠權/《天津日報》/20081030 |
| 天津市某機械工程公司普通工人趙忠意利用10年業余時間、自主研發成功的本市首座新型橫向平移立體停車庫，日前在津南區工業小區建成并在天津大無縫鋼管公司投入使用。該立體車庫具有占地少、使用簡單、安全方便等諸多特點，共獲得了6項國家發明專利。經權威部門對其進行專業鑒定，該技術成果填補了國內該領域市場空白。 |
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湖北：啟動小區防雷裝置檢測
| 荊楚網/20081103 |
| 湖北省防雷中心將著手對居民小區防雷裝置進行安全檢測，今日起，“體檢”率先在常青花園小區展開。根據《湖北省雷電災害防御條例》，我省新、改、擴、構建筑物防雷裝置必須每年接受一次檢測，但對于小區沒有硬性規定。目前，小區已經成為防雷裝置檢測的一個盲點。 |
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福州：推行新物業合同范本
| 張林 包華 李帥/《海峽都市報》/20081103 |
| 目前，北京市發改委正在同相關部門研究機動車停車收費管理改革的相關政策，提高中心城區停車收費標準，中心城區區域的差別化收費將更明顯，占道停車收費也將進一步規范。但市發改委也表示，此次停車收費漲價和改革，不涉及居住區，居民區停車收費標準暫不改變。 |
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鎮江：調整普通住宅物管服務收費標準
| 張照強 余寬平/人民網/20081105 |
| 日前，市物價局發布《關于調整鎮江市普通住宅物業管理公共服務費指導價標準的通知》，上調了我市普通住宅物業管理服務收費標準?！锻ㄖ芬幎ǖ男挛飿I服務收費標準為：多層（7層（含）以下）分1—5級，標準為0.25—1.10元／平方米•月；高層（8層（含）以上）分1—5級，標準為0.65—1.40元／平方米•月。 |
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北京：全市物業保安將接受正規培訓 建身份信息數據庫
| 《京華時報》/20081031 |
| 昨天，北京舉行奧運安保保安表彰總結會，警方稱已經建立了涵蓋包括物業保安、單位自建保安等全市20余萬名所有從事保安工作的人員身份信息的數據庫。對于小區物業自建的保安，警方也將統一進行正規的保安培訓。這套數據庫即將投入試運行，數據庫與警方犯罪人員、在逃人員數據庫連通，會自動報警，提醒警方。 |
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物業前期咨詢應重點做好的幾項工作
| 趙進剛/中國物業管理網/20071214 |
物業前期咨詢應重點做好的幾項工作
1.確定項目管理檔次，擬定初步管理方案。
根據開發商關于項目規劃的開發類型業態、開發規模、市場定位、客戶定位、產品檔次定位、價格定位，通過對咨詢項目的地理位置、周邊環境、相關項目狀況、市場對標分析，未來客戶需求等進行深入的調查了解，分析研究，確定項目管理檔次，并通過初步分析測算，擬定與之相適應的初步物業管理方案，以利于物業前期咨詢工作的分項定位。
2.確定項目咨詢時間節點，擬定咨詢計劃。
根據開發商、設計單位關于項目的初步設計方案，對所咨詢項目的建筑結構，結構布局型式、設施設備配置、功能設施配套用房、整體環境等，依據相關資料進行深入的分析研究，結合項目設計、工程進度并根據物業管理實踐中獲得的經驗，確定項目咨詢時間節點，擬定咨詢計劃，物業前期咨詢的內容時間節點應與項目設計、工程進度合拍，便于發展商采納決策。
3.確定咨詢重點內容，組織設立專題咨詢小組。
根據對物業產品的市場需求狀況和在銷樓盤、在用物業產品的市場分析，從項目結構功能布局、設備設施功能配套、安全設施、交通組織、園林景觀、導向標識等方面，結合項目階段性設計深度、物業管理實踐中獲得的經驗及初步物業管理方案和項目實際，研究確定物業前期咨詢重點內容，組織設立專題咨詢小組，發揮專業團隊的力量，按照咨詢節點計劃完成專題咨詢，保證物業前期咨詢工作質量。
4.收集利用咨詢專題類比信息，緊密結合項目實際提出咨詢建議。
根據與發展商簽訂的物業前期咨詢服務合同要求、研究確定的咨詢重點內容、不同的物業業態及咨詢專題所涉及的相關信息，通過考察、座談、收集分類，豐富咨詢專題的類比信息數據資料，結合項目不同階段、不同專業設計深度，根據物業管理的規范要求以及物業管理實踐中獲得的專業經驗、初步物業管理方案中的專業管理需求、客戶使用需求等，結合項目實際充分利用類比信息數據資料提出咨詢建議，使所提出的建議能夠緊密結合市場，咨詢內容符合項目。
5.加強與發展商和設計人員的溝通，提高咨詢建議的適用性。
根據開發商及設計單位提供關于項目設計說明、初步設計及深化設計圖紙等資料，通過認真研讀，對閱圖過程中發現的一些設計缺陷和今后物業管理、用戶使用需要進一步優化的問題，物業管理企業的相關部門及人員應與開發商及設計單位建立不同方發展商在物業項目開發過程中，由于季節、施工進度、工序交叉等諸多因素，對物業前期咨詢建議及意見重視采納程度有所不同。物業管理企業對需要提出的咨詢建議報告，應把握好建議的時機，適時提交。對已提交的咨詢建議報告采納情況應進行跟蹤，特別是對后期物業運行、管理、能耗控制及使用影響重大的咨詢建議及意見要重點跟蹤，促進重點建議的采納實施，避免錯過開發設計施工采納建議的最佳時機，提高咨詢建議的實用效果。
6.加強對發展商采納建議實用效果的調查跟蹤，向發展商進行反饋。
物業項目竣工投入使用后，物業管理企業的咨詢部門應繼續做好對后期物業運行、管理、能耗控制存在較大影響并被發展商采納的建議及意見的實用效果的跟蹤調查，通過總結分析，向發展商、設計單位進行實用效果反饋，使發展商在今后的開發項目中能夠建造適用性好、品質高的物業項目，這是物業管理企業與發展商、設計單位建立良好合作關系的重要環節。
物業項目是一個系統工程，設計人員有時不一定非常清楚以后使用和管理中的問題，難免會忽略以后業主使用時的方便以及物業管理企業管理的需要，這就需要物業管理企業的前期咨詢人員及時提出問題，在設計時就予以修正。所以，物業前期咨詢工作的介入時間越早越好，咨詢工作越深入越好。 |
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焦作：停征住宅維修資金
| 何中有/《東方今報》/20081029 |
| 目前，物價上漲過快，房地產市場低迷，在此情況下收取巨額住宅專項維修資金，加重了焦作市房地產開發企業和廣大購房者的經濟負擔，與市政府關注民生的精神不符，10月10日，焦作市政府下發了關于撤銷焦作市房產管理局《關于開展住宅專項維修資金繳存工作的通知》的決定，暫停征收住宅專項維修資金。 |
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淺談物業管理企業的員工培訓
| 姜彩霞/《中國物業管理》/2006年（增刊3） |
一、做好物業管理企業培訓工作的四個途徑
首先，在實施培訓前，必須明確企業所培訓的對象，并對其進行合理分類。
物業管理企業員工構成基本可分為決策層、管理層和操作層。由于物業管理的服務特點，其工作內容大致可分為保潔、綠化、秩序維護、工程設施維護，以及特約服務等幾個部分，除了專業類培訓的特別要求外，也要求員工，特別是管理層干部具有較高政策水平。因此，在對員工進行培訓時既有相同要求，又有個性需求。培訓最忌諱培訓對象水平的參差不齊，因為培訓內容的設計通常針對性很強，同樣的培訓內容因受眾群體不同，效果往往有很大差距。
從這個層面上理解，可以將物業管理培訓內容分為基礎類、專業類和應用類三種：
基礎類：主要是學習、了解和掌握物業管理相關法規和基本運作程序及方法，是日常工作的指導性知識和內容。
專業類：主要涉及具體工作所需的專業知識和專業技能。這部分內容有的可以通過物業管理企業的培訓而達到目的，如保潔綠化人員的作業培訓；但有的僅靠物業管理企業的培訓是不夠的，如工程技術類的專業知識和專業技能，還要由社會的基礎教育及學歷教育，以及職業技能教育提供，物業管理企業通過選擇性招聘具有所需專業知識和專業技能的人才，并通過企業內部和外派的培訓進行補充和充實。
應用類：主要是指做好物業管理具體工作必須用到的知識和技能，如面對客戶所需要的禮儀常識和溝通技巧等。由于物業管理大多數崗位都有客戶溝通和服務層面，因而對相應的規范和技巧都有要求。另外，這方面還應包括物業管理企業實施某些管理措施所開展的培訓，如推行 ISO9001 質量保證體系或企業 CI 形象體系所進行的，旨在貫徹標準而進行的培訓，還有旨在弘揚企業文化，進而加大企業內聚力和對外發散力的培訓。
其次，培訓課程設計要有針對性。
這不僅意味著培訓人員要有的放矢，還必須根據公司的管理目標和方針，針對不同素質、不同層面、不同要求的員工，做出合理安排。如對于保潔綠化人員的培訓，不必對物業機電設備狀況有詳細了解。由于面向管理和服務對象各有側重，培訓的要求和方向顯然也不應相同。
第三，參與培訓的師資隊伍要同時具備專業知識和工作熱情。
專業知識的豐富與否直接影響到培訓內容。不少物業管理企業在選擇培訓的師資上都有要求。經常聘請一些有豐富理論和實踐經驗的行業專家，或是某領域的帶頭人給高級管理人員進行培訓；對操作層的培訓也是聘請專業工程師或有豐富經驗的高級技工擔當老師。工作熱情對于培訓教師也同樣重要，意味著該教師是否熱愛這份工作，能否將培訓大綱的內容認真地傳授給接受培訓的員工，使之掌握并能在實際中靈活運用。
第四，物業管理企業要建立完善的評估制度。
培訓的效果要通過對教師和學生的測評得出。對教師評估有利于提高教學質量；而對學員的成績評估則是為了有相對的制約，以保證學習效果。因為企業的培訓往往是免費和不正規的，易流于形式，所以培訓最終要有對學員完善的考試，和定期對老師教學質量的測評調查。對于企業來講，培訓的內容和效果還應與員工的升遷、任職相聯系，增強員工參加培訓的熱情和動力，將員工素質的提高與企業的發展競爭力的提高有機聯系起來。 |
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住宅空置是否交物業管理費
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案例分析：
柳先生及其夫人居住在廣州市某小區8棟701室。老兩口在澳大利亞女兒家住了半年，最近回到自己家。物業管理員上門收取物業管理費，黃先生講:我們半年都不在家，不應該交物業管理費，于是跟物業公司產生了糾紛，為了收取物業費，物業公司將柳先生告上法院。 |
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案例點評：
法院判決，柳先生應交物業費。
第一，所擁有的空置房僅僅是區分所有建筑物的專有部分空置，并不意味著整個所有建筑物在空置著。實際上雖然區分所有建筑物的專有部分在空置，但區分所有建筑物的共用部分仍然在運行，使用之中，而物業管理費的支出目的就是要維持、保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行，使用，維修和保養，如果物業管理費用缺乏來源或者減少，就不能使區分所有建筑物的共用部分的正常運行，使用，維修和保養得到維持和保證。
第二，當部分業主將物業建筑物空置后，并不意味著就可以減少物業管理公司的物業管理服務的工作量。并不意味著可以減少維持，保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行，使用，維修和保養的工作量，電梯，高低壓配電設備，共用照明，水泵，消防設施等共用設備，設施仍然要投入正常運行，仍然需要維修和保養；保安的值勤，巡邏，安全檢查等工作量也不會減少；清潔衛生，環境綠化等等物業管理的管理服務工作量一樣也不會因部分業主的物業建筑物空置而有所減少。
第三，造成業主的物業建筑物的空置責任在于業主本身，而并非物業管理公司無理阻撓不讓業主投入使用，因此，空置房的責任不在于物業管理公司。
第四，減免物業管理費用對未空置物業建筑物的業主來說是不公平的。雖然物業建筑物空置，但空置房的業主仍然在享受著因物業管理的優質服務而帶來的物業建筑的保值和增值的經濟成果。 |
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2008/11/8 18:17:00
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