《公元物業管理文摘》（第99期）

非贏利共享型信息選編　　　第99期/20080905　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——全國：首部住宅小區安防專項標準12月實施 ——廣州：《住宅小區物業管理節能環保規范》明年起實施 【行業要聞】 ——深圳：電梯設備事故率遠低于國家指標 ——嘉興：建起首個小區垃圾處理站 ——南京：新建大型小區將強制雨水收集利用 ——天津：擴大商品房維修基金使用范圍 ——長沙：交房才交存物業維修資金 ——福建：專項維修基金按建筑造價 5％—8％交存 ——鶴壁：社區物業管理新政出臺 ——廣州：出臺供電規章 小區物管擅自拉閘將受重罰 【數據說話】 ——深圳：羅湖區5879棟出租樓年內實現科技物管 【物管采風】 ——上海：“特殊保險”已進駐本市10多個小區試點 【學習平臺】 ——物業管理公司全面管理提升的思考 【業主之聲】 ——深圳：寶安力爭年內九成社區有物管 【自由論壇】 ——廣州市老城區物業管理對策研究 【案例選編】 ——業主生活隱私受影響 法院判物業拆除住所外坡道

【法規動態】

全國：首部住宅小區安防專項標準12月實施

王薇/《北京青年報》/20080905
昨天，我國首部專門針對住宅小區安防的推薦性標準《住宅小區安全防范系統通用技術要求》將于今年12月1日正式實施。新標準對住宅小區的樓棟門口、監控中心、圍墻柵欄、視頻監控系統等都做出了規定。如，標準規定應在樓棟出入口和住戶廳設訪客（可視）對講系統。住宅小區應設監控中心，并與城市監控報警系統實現聯網等。

廣州：《住宅小區物業管理節能環保規范》明年起實施

許悅 左宜弘/金羊網/20080902
記者昨天從廣州市質監局和市物業管理行業協會聯合發布了《住宅小區物業管理節能環保規范》，將于明年1月1日起實施，要求物業服務企業在服務過程中將節能環保理念貫穿始終。這是廣州市首次明文要求小區物管要節能，如一旦出現管道爆裂等緊急事件，物管接報后應立即報告供水部門，并于25分鐘內到位協助處理。

【行業要聞】

深圳：電梯設備事故率遠低于國家指標

張瑋 江榮貴/《南方日報》/20080902
近年來,深圳加強對電梯生產、使用兩個重要環節的安全監管,具體措施有取締簡易電梯力爭“零傷亡” ，首創電梯生產企業違規扣分管理，3000多臺電梯已納入標準化安全管理，電梯困人可立即撥打12365求救。據市質監局副局長程學源介紹,深圳萬臺電梯設備事故率已降到了0.33起以下,遠低于國家0.88起的控制指標線。

嘉興：建起首個小區垃圾處理站

嘉興在線/20080904
嘉興市秀洲區運河社區金都佳苑小區建立起了全市首個小區垃圾處理站，生活垃圾在垃圾處理裝置里經過密封粉碎、在高溫高濕條件下經發酵菌發酵，處理完后就剩下薄薄的一層絮狀物質。按照設計規模，這個裝置每天可處理300公斤居民生活垃圾。這些絮狀物質積累大概半年時間，需要清理一次，到時候可以作為花草樹木的肥料。

南京：新建大型小區將強制雨水收集利用

《南京晨報》/20080903
9月1日，南京通過了國家節水型城市驗收。今后，南京對規劃用地面積在2萬平方米以上的新建項目將強制推行雨水收集利用。同時，南京供水管網將向鄉鎮延伸覆蓋，城市公共供水將替代鄉鎮供水和自備水廠。南京也將引導更多的企業、單位、小區創建節水型企業、小區，利用小區積蓄雨水和中水澆灌綠地、噴灑路面、清洗車輛等。

天津：擴大商品房維修基金使用范圍

人民網/20080819
天津市國土房管局重新修訂的《天津市商品住宅專項維修資金使用辦法》近日出臺，新修訂的維修基金使用辦法，擴大了維修基金使用范圍。將“專項維修資金用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新改造”調整為“維修和更新、改造”，拓寬了以往使用范圍、項目、工程規模的界定，提升了資金的實用性和操作性。

長沙：交房才交存物業維修資金

文潔/《瀟湘晨報》/20080828
27日下午，長沙市房屋產權管理局正式發布《長沙市關于物業維修資金交存的若干規定》。該規定從2008年9月1日起正式實行。“開發建設單位在簽訂商品房買賣合同時，不得代收物業維修資金，業主在辦理房屋交房手續前交存物業維修資金。”在辦理轉移登記和他項權利登記時須提供物業維修資金繳款憑證。

福建：專項維修基金按建筑造價 5％—8％交存

林芹/《海峽導報》/20080814
從8月1日開始，福建省房屋住宅專項維修資金的交存工作全面展開。根據省建設廳的新規定，商品住宅（含經濟適用房、限價房等）的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米交存的標準為當地住宅建筑造價的5％至8％。這一費用由業主承擔，同時必須在入住前交清這一費用。

鶴壁：社區物業管理新政出臺

《鶴壁日報》/20080905
日前河南省鶴壁市政府出臺了《關于加強社區物業管理工作的意見》，要求全市所有居民小區物業實行屬地管理。今后全市物業管理工作由縣（區）政府負責，街道辦事處組織，社區居委會落實，房管部門監督指導，建立縣區、街道、社區三級物業管理工作體系。新建住宅小區，通過招投標選聘有資質的物業管理企業實施等級性物業管理。

廣州：出臺供電規章 小區物管擅自拉閘將受重罰

陳韓暉 李燕萍 陳小麗/《南方日報》/20080830
全國第一個綜合性供用電地方規章《廣州市供電與用電管理規定》9月1日施行?！兑幎ā丰槍ψ冸娬窘ㄔO、售房合同中需承諾提供永久用電、臨時用電或拖欠電費用戶需安裝預購電裝置等問題作出了規定。物業服務企業不得以用戶欠繳物業管理費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用電。違者將被處以2000元以上10000萬以下的罰款。

【數據說話】

深圳：羅湖區5879棟出租樓年內實現科技物管

戴曉蓉/《深圳特區報》/20080829
記者日前獲悉，羅湖區今年下半年將在轄區城中村全面推行出租屋“門禁卡＋視頻”監控系統，全區5879棟城中村出租屋樓宇在年底前將全部納入科技化物業管理。目前，城中村出租屋“門禁卡＋視頻”監控系統的安裝工作已在羅湖轄區10個街道的31個城中村全面鋪開，預計年底前將全部完成。

【物管采風】

上海：“特殊保險”已進駐本市10多個小區試點

徐翔/《新聞晨報》/20080827
近日，上海市物業管理行業協會等單位展開合作，在小區內引入一批“特殊保險”。只要事先在物業處購買相應的非機動車盜搶險，一旦遭竊，即可直接通過物業獲得理賠。目前已推出的險種還包括機動車停車場責任險、家政險等，填補了小區內意外事件的責任空白。根據計劃，這項措施將首先在滬上10多個小區進行試點。

【學習平臺】

物業管理公司全面管理提升的思考

劉峻/中國營銷咨詢網/20070116
隨著住房改革的深入和房地產行業的不斷發展，物業管理也進入一個快速發展的時期；同時，國家相關法律法規的不斷完善，市場競爭的日益激烈，都對物業管理公司帶來良好的機遇和巨大的挑戰，如何規范內部管理，建立以服務業主為導向的運作機制，理順內外工作關系，拓展盈利模式，增強核心競爭力，是所有物業管理公司都面臨的重大課題。本文針對當前物業管理公司如何提高自身管理能力，建立面向市場和服務客戶的現代企業管理機制作了一些有益的探討。     一、 制定發展戰略     清晰而切實可行的戰略規劃，是建立在對宏觀環境、行業特征、競爭對手和自身實力的充分理解基礎上的。通過明確企業發展戰略，可以使物業管理公司確定發展目標，充分挖掘自身潛力，刻意提升企業核心競爭能力，制定相應的差異化戰略和多種經營策略，提升服務質量和品牌策劃戰略，拓展上下游縱向整合戰略，并通過有效的戰略實施手段，進行戰略目標分解，為公司的內部管理變革制定行動綱領和理論基礎，在此基礎上再細化制定戰略實施措施，以具體工作開展來保證戰略目標的實現。     二、 完善組織結構     物業管理公司兼顧物業經營和物業管理服務兩大業務內容，因此，健全的組織機構和崗位管理體系是必不可少的。在滿足企業資質的前提下，對于管理片區，要根據片區的實際情況配備充足的小區管理人員和專業技術人員，提升物業服務等級和質量；對于管理總部，也要根據企業發展的需要配備足夠的職能管理人員和經營人員，這是因為，沒有足夠的管理人員幫助企業領導承擔起日常事務的管理工作，沒有足夠的參謀人員能夠幫助企業領導進行經營策劃，必將導致企業領導整天忙于應付各種瑣碎事件，陷入日常管理的泥潭，難以集中精力站在高端思考公司未來的發展方向和發展策略，常此以往，公司必然始終在出現問題－解決問題－再出現－再解決的低層次狀態下循環，不可能實現企業高效快速的發展，這在國內的很多物業管理公司非常普遍。因此，作為物業管理公司，必須強化總部，加強集中管理能力，統一經營策劃、財務管理、人力資源管理和品牌宣傳等核心職能，將公司的管理提升到一個新的高度。     三、 拓展業務領域     物業管理公司在提供房屋、設備的維修、維護和保養，環境衛生、安全消防、清潔綠化等的基本服務以外，還可進行一些增值服務或綜合服務，以整合和充分利用社會資源和社會服務供應來提高公司的盈利能力和品牌效益，常見的一般包括：     ①生活起居:在衣食方面提供便民服務。     ②教育娛樂：開辦各種學校和文化娛樂活動。     ③購物方面：如裝修裝飾材料、五金水暖以及日用百貨銷售?！　?④信息方面：業主與社會服務供應商的信息集合和平臺搭建。     ⑤經紀中介服務方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，家政服務中介；     ⑥廣告業務方面：可利用小區的戶外廣告牌、小區廣播和和小區的閉路電視等形式進行廣告宣傳。     四、 建立品牌效應     物業管理的實質就是提供高效便捷的服務，品牌和口碑是物業公司的最核心能力，因此，物業管理公司應該根據社會資源、片區特點、外部經營和內部提升的不同需要，提供針對性的應對措施，致力于提升品牌的社會美譽度和客戶認知度，具體方式可考慮以下幾項：     ①政府和公共部門方面：建立與政府機關的良好關系，可以大力發展學校，公共服務部門，政府機關外包的后勤業務。     ②舊小區方面：變壞事為好事，對現有的維持小區，雖然從政治角度等等不能進行放棄，但是，可以此為契機，大力宣傳物業公司作為誠信企業，其企業經營的重點不是以賺錢為目的地，而是以社會和客戶為中心，樹立物業公司負責任的外部形象。     ③新小區方面：通過規范管理大力提高服務質量，健全便民服務措施，建立良好社區文化，提升金鼎灣物業公司的品牌知名度。     ④外部項目方面：外部市場項目以單業主類型物業項目為主。以個別重點項目為突破口，以點帶面，樹立品牌，帶動該類型物業市場的全面發展。     ⑤資質注冊與質量體系認證方面：通過注冊高級別資質和進行ISO9000質量體系認證，增強公司的宣傳力量，提高客戶的信任度，提升品牌認知度。     五、 建立嚴格的成本控制體系     加強成本控制，節省費用支出，建立目標成本體系，使得企業在不影響所提供的服務質量的前提下，達到成本的持續降低，是規范公司內部管理，降低消耗，增收節流的重要工作內容；因此，物業管理公司必須建立嚴格的成本控制和預算管理體系，通過對工作流程的精細梳理和權責體系的明確界定，對公司的采購成本、營銷成本、人力成本、管理成本以及財務成本等進行嚴格的規劃、評審和優化工作，在事先、事中和事后進行全方位的成本管理，最終達到持續降低成本的目的。     六、 規范業務流程     流程是公司創造價值的機制，對企業的業務流程進行根本性再思考和徹底性再設計，理順公司內外關系和工作銜接，從而獲得在成本、質量、服務和速度等方面業績的巨大改善，使得企業能最大限度地適應以‘顧客、競爭和變化’ 為特征的現代企業經營環境，對于物業管理公司這類服務型企業至關重要。     對于每一項工作流程，都應該明確其工作目標、適用范圍、相關術語與定義、涉及的部門與崗位以及其負有的權責、工作程序、關鍵控制點和核心重要輸入輸出，并配以相應的操作性表單，保證工作內容無縫銜接、工作人員克盡職守，最終實現工作任務的圓滿完成和企業發展目標的實現。     七、 健全人力資源管理體系     物業管理公司必須建立科學的人力資源規劃、嚴格的績效考核體系和市場化的薪酬管理體系為核心內容的人力資源管理體系，充分調動優秀員工的工作積極性和企業認同感，為企業發展目標提供根本保障。     人力資源規劃——按現代企業管理原則編制企業的人力資源規劃，包括企業的人員編制計劃、人才的職業生涯規劃、人才更換和人才儲備計劃以及員工的培訓與教育制度與計劃等。     績效考核——建立基于安全指標、環境指標、綠化指標、設備指標、房管指標、客服指標、培訓指標、內審指標、滿意工程指標等九大模塊的KPI指標，設計考核制度和管理辦法，設計考核應用表單，指導考核工作開展。     薪酬體系——規劃公司的薪酬、福利政策等方面的制度，按現代企業制度規劃公司工資及福利方案，使其具有競爭力、公平性，并解決員工的后顧之憂，針對公司發展需要和不同層次的人員設計利益激勵機制。     八、 建立服務質量管理體系     物業管理公司作為服務型企業，服務質量的保持和提升當仁不讓的處于最核心的管理地位。因此，必須實施全面質量管理，綜合運用現代管理手段和方法，通過實施質量管理的培訓與理念灌輸，提高全體員工的質量意識，規范員工的服務行為，完善質量責任制度，為業主提供充滿人性的個性服務，全面滿足物業管理的工作需要。在企業的實際運作中，可以通過六西格瑪質量管理規范、ISO9000質量管理體系以及國家和地方制定的各項物業管理標準作為具體的行為準則來指導和規范具體的質量管理體系建立工作，增強員工素質，提升企業的核心競爭力。

【業主之聲】

深圳：寶安力爭年內九成社區有物管

左永霞/《寶安日報》/20080903
自2006年4月寶安區開展推進物業管理進社區工作以來，各項工作取得顯著成績。截至今年4月底，全區共有347個“村改居”小區實施了企業化的物業管理，整體覆蓋率達到67％。實施物業管理的“村改居”小區，環境衛生、治安狀況有了明顯改觀。相關職能部門和各街道要實現今年全區社區物業管理覆蓋率確保80％、力爭90％的目標。

【自由論壇】

廣州市老城區物業管理對策研究

符啟林 朱綿偉/《法治論壇》/2006年第四輯
老城區的物業管理應當是“三位一體”的管理模式，即自治性業主大會與業主委員會、專業性物業管理公司、社會性居民委員會三方在平等合作的基礎上，按照一定的原則和三方協議，聯合組成一體化的物業管理和服務共同體，共同對老城區實行物業管理。“三位一體”管理模式體現了業主自治原則——物業管理權以物業所有權為基礎，誰的物業誰主管，物業管理權屬于業主，業主通過業主大會與業主委員會實現民主管理；兩權分離原則——物業的所有人將物業的管理權授予物業管理公司，物業管理公司由業主大會選聘產生，根據全體業主的委托對物業進行專業化的經營管理，消除業主“分散自管”和行政部門“多頭管理”的弊端，實現“以區養區、以業養業”，依托全體業主共有物業經營創出的收益和按照物業公用面積分攤、公用設備受益狀況收取的物業維護管理費用，專項用于貼補物業管理費、社區公益事務活動費和充實物業維修基金，培養物業管理造血功能，實現物業管理經費方面的“維持平衡、略有節余”原則要求；協同管理原則——業主大會、業主委員會與物業管理公司與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作，在物業管理區域內，業主大會、業主委員會與物業管理公司積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。作為城市管理的關鍵，在老城區實施物業管理是一個城市發展的必然趨勢。正視歷史遺留下來的問題，老城區的物業管理問題需要政府部門、物業管理公司以及業主三方面共同協商解決：首先政府要給予一定的政策傾斜，使老城區具備一定的基礎條件；物業管理公司則要加強服務內容，使業主滿意；業主則需要真正理解物業管理的內容，配合物業管理公司工作，從而形成一種齊抓共管、共管共建的局面，以實現建設平安和諧社區的目標。

【案例選編】

業主生活隱私受影響 法院判物業拆除住所外坡道

案例分析： 2005年11月，物業公司和當地居委會以建無障礙坡道為由，向吳某所住的小區20號樓居民發出征求意見函，并得到不包括吳某本人在內的該樓居民同意。此后由居委會籌資、物業公司提供部分材料予以協助建設，偏梯改建為無障礙坡道。該坡道改建后位于20號樓一層106號，即吳某的住所南側，站在106室南側窗下的坡道上，可清晰看到106號室內情況。同時，因建設坡道106室戶外的噪音情況更加嚴重，故吳某起訴要求物業公司將無障礙坡道拆除。原審法院經審理判決后，物業公司對一審判決不服，上訴至北京二中院。

法院判決：     北京二中院認為，無障礙坡道的設置體現了對殘疾人、老年人等弱勢群體的關愛，應該得到提倡。但前提是不應損害到他人的合法權益。吳某作為該小區20號樓106室合法居住人，其在此居住的合法權益理應得到保護。該樓無障礙坡道的建設未事先征得吳某本人的同意，建設后的坡道又對吳某的正常生活造成了很大影響，故該坡道應拆除挪至他處另建。物業公司作為該樓物業的管理者收取物業費的同時，理應為業主吳某提供相應的服務，制止侵害業主合法權益的行為。故法院判決駁回物業公司的上訴，維持原判。

 

 

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