《公元物業管理文摘》（第98期）

非贏利共享型信息選編　　　第98期/20080829　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——海南：出臺《電梯維修保養服務規范》地方標準 ——深圳：住宅“本體維修基金”更名 【行業要聞】 ——濟南：電梯將實現動態監管 安全服務24小時 ——西安：新購電梯應選節能設備 ——海南：屋頂綠化首次納入立法軌道 ——深圳：福田區年內創建250家排水達標小區 ——馬鞍山：全市老舊小區整治工作加快推進 ——重慶：欲出臺小區建設規定 綠化面積不達標罰款 ——佛山：順德全面整頓物管市場 規范小區物業服務提價程序 ——安徽：新建小區須配套體育設施 【數據說話】 ——廣州：近22億物業維修資金增值待新招 【物管采風】 ——常德：物業管理服務小區抓創建 【學習平臺】 ——如何打造精細化服務品牌 【業主之聲】 ——鞍山：業主可對物業合同“提條件” 【自由論壇】 ——商業物業的環境綠化管理 【案例選編】 ——一房兩賣如何處理

【法規動態】

海南：出臺《電梯維修保養服務規范》地方標準

黃敏/中新海南網/20080825
日前，海南出臺了《電梯維修保養服務規范》地方標準，該標準的出臺對規劃海南電梯維修保養服務行為、提高維修保養單位的社會信譽度、提高電梯維修保養服務質量、降低設備故障率、延長設備壽命、預防和減少電梯安全事故的發生具有十分重要的意義。據了解，這項標準的制定在國內尚屬首創。

深圳：住宅“本體維修基金”更名

李斌/《南方都市報》/20080828
最新一期政府公報通知，從今起，深圳關于住宅物業本體維修基金的有關規定停止執行，“本體維修基金”也更名為“日常收取的物業專項維修資金”。年內，有關部門將制訂《物業專項維修資金管理辦法》，用于規劃這筆資金的收取、使用和監管。在新辦法未出臺前，這筆資金的使用按照《深圳經濟特區物業管理條例》的有關規定執行。

【行業要聞】

濟南：電梯將實現動態監管 安全服務24小時

王海濤/《齊魯晚報》/20080823
近段時間，濟南出現不少電梯事故，濟南市質量技術監督局召集部分電梯使用單位及74家電梯維保單位，共同探討電梯安全運行的有效措施，明確使用和維保雙方責任，簽訂了責任狀，制定了24小時安全服務承諾書，并將于9月5日之前在電梯前全部張貼。據悉，濟南市共有電梯6000余部，具備資質的電梯維保企業74家。

西安：新購電梯應選節能設備

王昕 賀苗苗/《西安日報》/20080820
西安市正在使用的電梯將逐步增加節能裝置并限期淘汰高耗能電梯，新購置的電梯也應選節能設備。昨天記者從市質監局獲悉，我市年內將完成100部電梯節能改造或更新，同時采取一系列措施推進電梯節能工作進展。目前，西安市現有電梯14600余部，每年新增2500部以上。

海南：屋頂綠化首次納入立法軌道

農博花木網/20080827
8月11日，海南省人大法制委員會就《海南省城鎮園林綠化條例（草案）》公開征求意見。該《草案》已經海南省人大常委會初步審議，共有34條，內容涉及綠地管理、樹木保護、綠化規劃、法律責任追究等多方面的內容。加大對盜伐古樹林木的保護力度，鼓勵和推動屋頂綠化，城鎮新建管線應避讓現有樹木等等，成了法規中的嶄新亮點。

深圳：福田區年內創建250家排水達標小區

黃青山 楊沾吉 李桐杰/《深圳商報》/20080829
創建排水達標小區是硬任務、硬工程，福田區年度創建全面提速，進入沖刺階段。創建排水達標小區，點多面廣，工程項目程序復雜，福田區以強有力的領導組織和高效能的執行力，千方百計確保于今年底完成創建250家“排水達標小區”的目標。截至8月20日，已創建81家達標小區，創建進度在六區中領先，現已進入達標沖刺階段。

馬鞍山：全市老舊小區整治工作加快推進

胡曉華/《馬鞍山日報》/20080828
今年馬鞍山市計劃整治15個小區，其中花山區9個小區，雨山區4個小區，金家莊兩個小區，共整治房屋建筑面積約150平方米，將惠及2.35萬戶老舊小區居民。目前13個小區已全面開工，一些小區已基本完成下水改造、窨井維修、外墻粉刷和增設停車場地、休閑設施等，封閉圍墻和安裝單元防盜門正在實施，這項工作將在今年10月完成。

重慶：欲出臺小區建設規定 綠化面積不達標罰款

金蓉 黎勝斌/《重慶商報》/20080825
居住小區綠化面積不達標，差額面積可能按照10倍房價罰款。這是《重慶市城市建設項目配套綠化建設管理辦法》征求意見稿提出的。據了解，該辦法規定，各建設項目的配套綠化，要與建設項目同步設計、同步施工、同步交付使用。據征求意見稿，因季節影響不能栽植植物的，經城市園林綠化主管部門確認后在6個月內完成。

佛山：順德全面整頓物管市場 規范小區物業服務提價程序

《珠江商報》/20080827
昨日《順德區物業管理市場專項整治工作方案》發布，順德成立專項整治小組，全面整頓順德物管市場，遏制物管市場存在的違法違規行為。順德已經成立了專項整治小組，由順德區副區長楊小晶擔任專項整治小組組長，順德區建設局、工商局、行政執法局、公安局、規劃局和物價局等多個部門負責人擔任組員，全面整頓順德物管市場。

安徽：新建小區須配套體育設施

張梵晞 胡佩/安徽新聞網/20080827
《安徽省全民健身條例》從今年10月1日起施行?！稐l例》明確規定，新建、改建、擴建的居民小區應根據面積與其主體工程實際配套體育健身設施，做到同時設計、同時施工、同時投入使用。任何單位和個人都不得擅自改變公共體育設施和居民住宅區體育設施的建設項目和功能、用途，不得縮小其建設規模、減小其用地面積。

【數據說話】

廣州：近22億物業維修資金增值待新招

劉薇/《羊城晚報》/20080829
廣州本月初正式實施住宅專項維修資金繳納新規，購買100平方高層住宅的首期物業維修金由4000元提高到了1.05萬元，這讓許多業主再次關注到了這筆支出的使用情況。記者了解到，截止到去年8月，廣州市累計滾存的住宅維修資金總額已近22億元，但動用的不到1%，99%以上的維修資金基本上都以較低利率在銀行“沉睡”。

【物管采風】

常德：物業管理服務小區抓創建

徐虹雨 張睿/《常德日報》/20080829
近日，常德市房管局負責人來到市城區朗峰優品、廣德三區、錦都豪苑等8個小區，督導檢查物業管理服務小區創建的準備工作。督導發現不少小區均按照創建全國文明城市的要求，增設了公益廣告宣傳標語，并正在進行入戶宣傳，以此來提高居民對文明創建的支持率與知曉率。

【學習平臺】

如何打造精細化服務品牌

齊新民/中國物業管理協會網/20080612
構建節約型物業企業是精細化服務品牌的體現     通過構建節約型物業管理給業主帶來深層次的服務，還有利于融洽物業管理企業和業主的關系。實際工作中，要注重以下幾個方面：     一是加強日常管理，完善規章制度，杜絕不必要的浪費。在員工中我們大力宣講節約的重要性，將建設節約型物業的理念根植于每位員工的心中，落實到我們日常的管理工作之中。要求員工從我做起，從小事做起。在日常工作中，養成隨手關燈、關水的好習慣，辦公室白天不開燈或少開燈，充分利用自然光照明，杜絕長明燈、長流水現象；在復印文件和材料時，堅持雙面復印，堅持分類用紙；在辦公用品及物資材料領用上，嚴格審批，減少耗材，杜絕浪費；在大宗物品添置時，實行招投標制，堅持集中采購，貨比三家；在車輛管理中，合理調度，禁止公車私用，嚴格車輛定點維修。     二是加大對設備的維護保養力度，延長設備設施的使用壽命。對設備定時巡檢，發現異常，及時維修，盡量把問題消滅在萌芽狀態，盡可能消除安全隱患。     三是加強人力資源管理，建立選人用人新機制。引進競爭機制，競爭上崗；科學核定用人數量，變人員管理為崗位管理；加強員工培訓，通過培訓提高員工的整體素質和操作技能，培養一專多能的復合型人才和適應節約型物業管理企業的專業管理人才，真正達到在服務質量不降低的前提下減員增效的目的，做到人盡其才。     四是提高辦公效率，為業主提供優質高效的服務。節約業主時間，為業主提供優質便捷的服務，對業主提出的建議快速采取措施也是提高效率、節約時間、搞好精細化優質服務的重要內容。

【業主之聲】

鞍山：業主可對物業合同“提條件”

王興亞 王炳坤/《經濟參考報》/20080828
業主與物業服務公司簽約時，合同條款由物業公司擬定，而且一成不變的“慣例”將被改變。遼寧省鞍山市日前出臺《關于規范物業管理中有關問題的通知》物業管理辦法，規定業主可與物業公司協商約定服務條款，提出具體要求，對于顯失公平的合同條款有權拒簽并向相關部門申訴。

【自由論壇】

商業物業的環境綠化管理

葛浩龍/《住宅與房地產》/2003年第二期
營造良好的購物環境是商業物業（樓宇）成功的基本條件，而出色的綠化管理則能提高商業物業區域環境的“含金量”。盡管商業樓宇的單位面積價值昂貴，仍需要通過環境綠化來點綴，并以此營造和諧舒適的宜人氣氛，提高業主、租戶及顧客的生活、工作質量。     商業物業的綠化管理以經濟適用、美觀大方為原則，為與建筑環境氣氛取得協調一致的效果，應對其進行統籌規劃，合理布局。具體的綠化方案設計應結合客觀環境，合理布置，既要考慮美觀，通過綠化起到美化環境、改善環境小氣候的作用，也要考慮植物品種的選擇，方便長期的日常養護。     同住宅物業相比，商業物業（樓宇）因其著重商業綜合使用功能及建筑空間方面的限制，使得物業內可綠化區域面積較小，加上室內陽光照射不充分，因此給綠化工作帶來困難，為較好解決這一問題，應充分利用有限場地，采取水平綠化與垂直綠化相結合的方法，在擁擠的有限空間里營造綠意的環境。在綠化裝點室內空間時，應注意以下幾點：     ①、商業物業的綠化配置主要以室內綠化為著眼點，屬花卉租擺范疇，對花卉的質量要求相對較高，花卉在擺放期間應表現出良好的生長狀態，防止出現亂葉、黃葉、蟲害、痿焉、老化、不規整等生長不良的情況。     ②、商業物業室內的亮度主要由日光燈補償，光線較柔和，因此在品種選擇上以觀賞葉片花卉為主，葉片質地應為革質以上，光亮無毛，顏色純正。在養護中應及時清潔葉片，去除灰塵，以保持葉片光亮，必要時可噴施少量光亮劑。     ③、室內花卉的選擇應注意避免選用姿態臃腫的花卉，主要突出線條美和層次美。同時要避開有異味、有毛、有毒的植物?；緮[放講究藝術，品種配置與擺放位置要適當，風格統一協調，構圖合理美觀。     ④、因室內光照度有限，不宜擺放較高大的植物，注重環境配置的商家往往采用人造花搭配部分真花，并在透視的焦點部位人為加上背景以烘托氣氛。例如，在蔬菜區用塑料制作的藤本蔬菜來映襯主題。     ⑤、室內花木一般產自熱帶，因此室內的濕度要較大一些。由于受到環境的制約，室花更換較頻繁，日常的養護大多限于夜間澆水或補充少量顆粒劑復合緩釋肥料。     ⑥、搬運花草植物時，保護花卉枝葉不受損傷，同時注意花木放置場地的衛生保潔。經常對植株進行檢查，適當進行綠化補缺與品種調劑，確保植物生長成型，成活率達95%以上，保持植物常盛態勢，可使室內環境充滿生機與活力。

【案例選編】

一房兩賣如何處理

案例分析：     王某于2001年底向成遠房地產公司預購商品房一套，并支付購房款共計91.7萬余元，但隨后成遠公司將該商品房銷售給不知情的張某。2004年7月，成遠公司告知王某拒絕繼續履行合同出賣房屋，同時退還原告王某預付住房款和補償費。王某遂向法院請求繼續履行合同。

案例點評：物權法第二十條規定，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。雖然張某辦理了房屋所有權證書，但是如果原告王某對所簽合同依照物權法規定，進行了預告登記，房屋的所有權就不轉移歸張某所有，原告與被告所簽訂的預售房買賣合同可以繼續履行。

 

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