《公元物業管理文摘》（第69期）

非贏利共享型信息選編　　　第69期/20071026　　　公元物業管理有限公司

【法規動態】 ——深圳：住宅物業收費新標準下月實施   ——廣東：《物業管理條例》明年修訂 【行業要聞】 ——北京：物業合同范本征求意見   ——高密：建成物業管理信息平臺   ——廣州：11月1日起物業服務收費要明碼標價   ——海南：物業收費標準將暫不調整   ——浙江：對物業價格實行成本監審   ——大慶：副市長強調提高物業服務水平構建和諧居住環境   ——寧波：推出"準物業管理"解決老小區管理難題   ——杭州：物業管理協會召開第十五次理事會 【數據說話】 ——深圳：福田12個城中村組建物業公司 【物管采風】 ——吉林：物業為居民“辦百件好事” 【學習平臺】 ——前期物業管理中的三大要素 【業主之聲】 ——株洲：推廣物業管理與社區工作互動試點 【自由論壇】 ——房地產開發經營過程中的物業管理意義 【案例選編】 ——服務質量下降能否降低物業費？

【法規動態】 

深圳：住宅物業收費新標準下月實施

饒潔/《深圳特區報》/20071026

備受市民關注的《深圳市住宅物業服務收費指導標準》進一步被細化和完善。昨天上午，市物價局、市國土資源和房產管理局聯合召開新聞發布會，宣布新《標準》將于11月1日起正式實施，有效期為兩年。新《標準》最大的亮點就在于方便業主了解物業服務收費的構成，即不同的小區有不同的物業服務，從而要交納不同的物業服務費用。

廣東：《物業管理條例》明年修訂

朱小勇/《信息時報》/20071024

《廣東省2008年立法計劃建議項目》正式向省人大代表和社會各界公開征求意見，包括新制定項目9個、預備項目25個以及修訂項目23個，總共57項法律法規。據了解，《廣東省物業管理條例》也列入了明年的立法修訂項目。為充分了解民情、反映民意，《廣東省2008年立法計劃建議項目》在省人大的網站登出。

【行業要聞】

北京：物業合同范本征求意見

朱爍/《北京晨報》/20071026

物業公司經營歸業主所有的共用設施用于廣告、房屋租賃等活動，必須經過業委會的書面同意，且全部收益歸業主所有。這一關系有房族切身利益的問題有望寫進合同加以明確和保護。市建委與市工商局起草的《北京市前期物業服務合同》與《北京市物業服務合同》示范文本今起通過“首都之窗”、“北京工商”、“北京建設”和“搜狐”網站廣征民意。

高密：建成物業管理信息平臺

徐大鵬/《濰坊日報》/20071025

高密市近年來在小區物業管理工作中全面推進物業管理數字化。為建立全面、系統的小區物業信息數據庫，相關部門組成專門物業信息采集隊伍，實行專人分片、分段負責信息采集的方式。從辦理房屋預售許可證入手，對區內各種地下管線的走向、埋深、距參照物的距離和業主檔案、樓盤信息等進行全程跟蹤采集，確保了信息的高準確率。

廣州：11月1日起物業服務收費要明碼標價

李婧/《廣州日報》/20071025

作為整頓房地產價格秩序的措施之一，從11月1日起，廣州各物業的物業服務收費也要全部明碼標價，并采取兩色標價牌制度，屬于政府指導價的物業服務收費使用綠色的《廣州市物業服務收費標價牌（樣式）》；屬于市場調節價的物業服務收費使用黃色的《廣州市物業服務收費標價牌（樣式）》。 

海南：物業收費標準將暫不調整

歐陽蔚華/《商旅報》/20071024

記者從海南省物價局獲悉，凡物業服務收費標準備案滿3年（收費許可證到期或過期）以上的物業公司，要在今年12月1日前到當地價格主管部門重新備案登記，否則不得作為收費依據。據了解，由于今年物價上漲，到今年年底前，海南省暫不出臺新的調價項目，因此海南的物業收費標準暫不調整。

浙江：對物業價格實行成本監審

新京報/20071022

浙江省物價局日前決定，從11月1日起，對物業服務、經濟適用房等13個項目的政府定價或者調整價格實行成本監審制度，以建立健全科學的價格形成機制。浙江省物價局指出，凡屬于成本監審目錄的商品和服務，在制定或調整價格時，省級價格主管部門或市、縣政府價格主管部門需要按照權限依法開展成本監審，未經成本監審的，不得制定或調整價格。

大慶：副市長強調提高物業服務水平構建和諧居住環境

大慶市政府網站/20071022

    10月18日，在全市物業系統辦事公開現場會上，市常委韓冬炎強調，要提高服務質量和水平，增強做好物業系統推行辦事公開工作的緊迫感，把物業系統辦事公開工作不斷引向深入。在行業主管部門和各試點物業企業，以及廣大業主的共同努力下，各試點單位探索出了物業企業辦事公開的模式，物業企業行為得到進一步規范，促進了物業市場的健康發展。

寧波：推出"準物業管理"解決老小區管理難題

鄭黎 王超男/新華網浙江頻道/20071019

寧波市江東區去年以來通過引進社區福利型的"準物業管理"，解決了困擾多年的城市老小區的管理難題。 "準物業管理"是由街道牽頭成立物業公司，根據轄區老小區低收入家庭多的實際情況確定物業收費標準和服務標準，物業管理不以贏利為目的，虧損部分由政府補貼，其實質是社區管理的福利化。

杭州：物業管理協會召開第十五次理事會

杭州市房產信息網/20071019

日前，市物業管理協會召開了第十五次理事會。會議主要就貫徹落實《關于杭州市行業協會與行政機關脫鉤的實施意見》精神，完成現職機關公務員兼任行業協會職務的脫鉤工作，并提請理事會審議討論新調整協會領導候選人名單。蔡剛生副局長到會并講話，協會負責人、個人理事和理事單位共60多人參加了會議。

【數據說話】

深圳：福田12個城中村組建物業公司

邱晶晶/《深圳特區報》/20071023

過去“臟亂差”的城中村街道變得整潔大方，管理井然有序，環境顯得寧靜幽雅，這是記者在參觀福田區城中村物業管理時看到的。在22日召開的福田區城中村引入物業管理工作經驗交流會上，記者了解到，目前福田區15個股份公司中有12個組建了物業公司，目前，城中村引進物業管理工作已取得階段性成效。

【物管采風】

吉林：物業為居民“辦百件好事”

穆廣田/中國石油網/20071023

近三年來，吉林油田物業江南保安監察大隊堅持以自身行動推進和諧社區建設，三年累計為小區居民做好事萬件以上，接到居民送來的錦旗近60面，表揚信近百封。為了方便居民生活，去年以來，這個大隊在大隊所屬的17個保安監察中隊開展了“為居民做百件好事”活動。

【學習平臺】

前期物業管理中的三大要素

廖傳銘/江西省景德鎮海虹置業有限公司

前期物業管理，是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業管理合同》生效時止的物業管理。它由“購房合同、業主臨時公約、服務協議”三大要素構成。它對業主委員會成立后的物業管理起著承前啟后的重要作用。前期物業管理，既可以由開發商自行實施，也可以由開發商委托物管企業為業主提供前期服務。

要素之一：購房合同   

合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利等關系的協議。購房合同，則是在商品房買賣過程中，買受人與開發商就房屋所有權、房屋的質量、面積、交付等有關方面達成的協議。合同是否能如期、全部兌現，是做好前期物業管理的先決條件。

要素之二：業主臨時公約  

公約是在公共場合下人們應當共同遵守的章程。業主臨時公約，則是業主與物業管理企業之間簽訂，由開發商在不侵占業主合法權益基礎上形成的，經業主簽署承諾的，共同遵守的章程。之所以是臨時公約，是指未經業主大會討論通過，但在前期物業管理中必須共同遵守的章程。業主臨時公約，雖然是經業主與物業管理企業雙方簽訂的，但它要規范的是開發商、業主、物業管理企業三方之間的權利和義務，這也是前期物業管理中的不可缺少的條件之一。

要素之三：服務協議   

協議是談判、協商后達成的一致意見。服務協議，則是業主與物業管理企業就物業管理服務達成的一致意見。該服務協議主要包括雙方的權利和義務，但側重在物業管理的服務內容和服務質量上。該服務協議實施是否順利，取決于物業管理企業的服務質量，這不僅對前期物業管理有著積極的意義，對業主委員會成立后，物業管理的承前啟后，也有著重要的影響。

【業主之聲】

株洲：推廣物業管理與社區工作互動試點

王興夏 張金華/紅網/20071023

株洲市于2005年選擇5個不同類型的社區開展構建物業管理與社區工作良性互動機制試點，已取得良好效果，解決了很多社區老大難問題。目前，該市已全面推廣這一試點工作。試點工作啟動后，業主委員會、物業管理企業、社區居委會和開發企業組成聯合工作組，對小區物業管理情況進行全面清理。

【自由論壇】

房地產開發經營過程中的物業管理意義

于陽/鄭州思達物業管理有限公司

根據房地產的開發過程，物業管理的介入可分為三個階段：

一、項目前期定位及規劃設計階段

在房地產項目開發的開始，一般在投資機會尋找與篩選的過程中，就必須考慮后期的使用問題。對某個具體的地塊，其周邊的市政基礎設施配套、生活商業配套等，都可以很直觀、直接的了解到，如果不具備基本條件，這個項目的風險會比較大。如果有了一定的基本條件，就要進行項目的可行性研究。在這個時候圍繞著項目，要對許多情況條件具體化、量化，特別是可能會影響以后的生活使用的一些方面，一定要提前考慮到。在項目整體定位后，也要進行物業管理總定位，要確定與項目定位相適應的、同標準的物管方案；并在項目規劃設計階段，本著人性化、合理、節約原則，在基礎設施設備、生活配套等方面提供具體的意見和看法。有許多都是細節的問題，雖不至于影響到整個項目，但都是房地產開發企業水平高低的具體表現。

二、前期物業管理階段

第一個階段是物業管理介入房地產開發前期工作，此階段主要是在項目定位、規劃設計方面提供一些好的想法和建設，起的還是一個顧問的作用。但在房地產項目開工建設后，就要進行第二個階段具體的物業管理工作，這個階段就是前期物業管理階段。這個階段的主要工作是配合房地產項目建設期間的一些事項，比如現場施工監控（特別是隱蔽工程部分的監控）；內部驗房；交房及維修整改。

三、成熟期物業管理階段

業主交房裝修入住一年后，已經進入成熟期物業管理階段，開發商的身影已漸行漸遠，剩下的主要是業主與物業公司之間的關系了。物業管理在此階段的核心工作是如何為業主服務，按物業管理的根本定義來說主要有兩方面的內容：一是管理好物業，使其保值、升值；二是為業主提供良好的生活環境、氛圍。好的物業管理工作將給業主帶來優質的服務，在業主享受生活的同時，其擁有的物業也不斷升值，增加了大家對開發商的贊譽和對品牌的忠誠度，那么開發商的品牌也得到了提升。所以，此階段雖然主要是物業管理方面的內容，但其實對開發商的聲譽、品牌都有很大的影響，甚至直接影響到開發商以后項目的開發行為，應該予以重視。

【案例選編】

服務質量下降能否降低物業費？

案例分析：

劉某住宅坐落于嘉麟花園，2002年5月8日，劉與物業公司簽訂了合同，但因物業管理公司履行物業管理義務中存在一定的瑕疵，如對金山海鮮大漁港的侵權行為未能及時制止，小區環境遭到破壞，致使其管理、服務區域內未完全達到約定標準。劉某欠物業管理公司2003年1月1日至2004年4月30日物業管理費1139.5元，物業公司因此起訴。

于洪區人民法院認為，被告給付原告物業費1139.5元及銀行利息損失。劉不服提出上訴，沈陽中法認為，物業管理公司未按《公共契約》約定為業主提供符合雙方約定的標準服務，是違約行為。劉某不交物業管理費，是因為物業管理公司的違約，但劉某實際接受了物業服務，可適當減少交物業管理費。判決劉某給付物業管理費968.75元及相應的銀行利息。

案例點評：法院根據物業管理公司提供服務的質量狀況，按質定價，適當減少業主的應交物管費用，符合法律規定，體現了對物業公司違約責任的追究。