【案例選編】 ——緩兵之計——無法實現即時維修怎么辦
【法規動態】
珠海：《物業管理條例》獲通過
（《珠江晚報》/20070918)
據《珠江晚報》報道,14日,備受關注的《珠海市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)獲珠海市市七屆人大常委會第六次會議表決通過。其中,除了車位、車庫歸屬等備受業主和物業公司關注的內容之外,還對業主裝飾裝修作出了規定,即物業服務企業可以按照協議約定收取裝修保證金。
大連：《物業管理辦法》公開征求市民意見
（戴顯龍/《大連日報》/20070919)
《物權法》即將于今年10月1日起施行。為了保證物權法的貫徹施行，解決物業管理中的存在的問題，大連市政府有關部門根據國務院修改后的《物業管理條例》對《大連市城市住宅物業管理辦法》進行了修改，形成《大連市物業管理辦法（征求意見稿）》，并在大連法制網公開征求市民意見。廣大市民可以登錄大連法制網發表意見。
【行業要聞】
天津：國土房管局物業處檢查經濟適用房物業工作
(天津市國土房管局政務網/20070920)
近日，天津市國土房管局物業處對北辰瑞景居住區、河東麗苑居住區等經濟適用房和廉租房項目的物業管理工作進行了全面檢查。檢查工作完成后，市國土房管局物業處組織進行了座談，就如何排除工作中存在的困難，進一步加大管理力度、提高服務質量等問題提出了明確要求。力求以盡善盡美的物業服務為中低收入家庭提供和諧、整潔、安寧的生活環境。
無錫：部省優秀物業小區重新評定
（戴琳/《江南晚報》/20070918）
無錫現有的已取得部、省優秀物業管理小區稱號的項目將會被刪去一大半。昨天，根據江蘇省里的要求，無錫正在對2003年以前取得部、省優秀物業管理小區稱號的項目進行復檢，經過初步考核后被刪除的項目已達2/3。市物業管理中心薛副主任介紹，目前進行復評的是部優和省優，以后這項工作還要擴大到市優，真正促進無錫物業管理水平的提高。
廈門：舊住宅區有望引進管家
（陳運軍/《廈門日報》/20070918）
同房地產開發市場一樣，目前廈門市物業服務市場正在經歷劇烈洗牌，相關方面負責人在昨日召開的物業行業再創文明城市動員大會上表示，這與當前物業服務業從重管理向重服務轉型有密切關系。有關方面同時透露，針對舊住宅區存在的問題，比如湖濱一里至三里等小區長期沒有物管的情況，將著手進行調查，找到解決問題的辦法，提升小區居民生活質量。
六安：新的物業服務收費標準出臺 收費透明度增加
（六安新聞網/20070918）
9月13日，六安市召開了有關規范城區物業服務收費的工作會議，今后，物業管理收費透明度將大大增加，物業收費將嚴格執行亮證收費。為了制定新的物業服務收費標準，2007年6月21日至29日，市物價局、房產局聯合對城區主要物業公司及所屬住宅小區進行了調查。廣泛征求意見，為制定新的物業收費管理辦法提供科學合理的依據。
濰坊：住宅物業收費將實行指導價
（莊文石/《齊魯晚報》/20070917）
9月16日，記者從濰坊市物業管理辦公室了解到，濰坊市人民政府出臺了《關于加強物業管理工作的意見》，濰坊市物業管理將實行與社區建設相結合的管理模式，并將對物業服務收費進行專門規范。其中明確住宅物業收費將實行政府指導價。根據新規定，住宅物業服務收費將實行政府指導價，非住宅物業服務收費將實行市場調節價。
成都：無信用手冊不能從事物業服務
（羅向明/《天府早報》/20070913）
12日，成都市房管局出臺文件，決定在全市推行物業服務招標代理機構從業人員信用登記手冊制度。今后凡需要進入《成都市物業管理招投標代理機構名錄》的代理機構，均要建立信用檔案。從業人員在招投標代理業務時，須向相關部門、單位出示手冊，在完成代理業務后，由招投標機構和信用監管部門進行評價，并在手冊上進行記載。
北京：物業保安將納入公安監管
（王薔/《北京晚報》/20070913）
記者了解到，北京市保安員包括保安公司保安、物業公司自建保安、單位內部保衛人員等3種，其中物業保安隊伍還未開展職業鑒定。北京市內保局保安技防處的初京處長透露，今年11月1日，北京物業保安服務質量標準將實施，屆時全市物業保安將正式納入公安機關的監管范圍，在全國率先實現統一的規范標準。
南京：修改物業法規 業主投票權將有大變化
(《現代快報》/20070919)
據悉，《南京市物業管理辦法》將大幅度修改和《物權法》相抵觸的內容。房產局相關人士表示，之前施行的《南京市物業管理辦法》規定，業主大會作出制訂和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業、擬定和修改物業服務合同條款、專項維修資金使用等方案等須經2/3以上業主同意。近期，房產局已將條款作出修改，等上級部門批復后執行。
【數據說話】
廈門：物管企業營業收入達10.25億元
（陳運軍/《廈門日報》/20070918）
目前，廈門市共有物業管理企業280家，其中建設部一級資質企業4家，二級資質企業20家，三級資質企業209家，臨時三級企業47家，全市物業從業人員近2.5萬人，2006年度全市物業管理企業的營業收入總額達10.25億元。其中占全市物業企業數8.57%的24家二級資質以上企業，服務面積達到2600多萬平方米，首次超過全市總量的50%。
【物管采風】
天津：首現物業零收費社區
(張新民/人民網天津視窗/20070919)
記者昨日從天津匯森集團獲悉，該集團開發建設的“富水一方”居住區物業服務實行零收費管理。據悉，物業管理服務零收費在天津市物業管理項目中為開先河項目。據悉，“富水一方”的物業管理服務費用通過做兩方面的文章來獲?。菏紫仁窍蚩萍家б?；其次，通過經營社區內的醫療、健身和便利店等服務項目來獲取利潤以貼補物業服務所需費用。
【學習平臺】
住宅小區物業管理創新的思路
（胡秋月/廣州市旅游商貿職業學校）
住宅小區物業管理的創新必須基于物業管理主體、物業管理的客體，與外部環境之間建立積極的、規范的、完備的關系的條件下，在企業與外部之間形成對社會承諾和公眾評估機制。
1、建立物業管理行業的信譽評價機制。通過物業管理企業的承諾，對最基本的服務項目建立服務基本標準，形成具有地方特色的行業工作規范；通過行業考核，核定物業管理企業的服務等級；通過行業評價，使消費者有對物業管理公司橫向比較和選擇的條件。逐步建設有利于物業行業競爭的規則，改變不作為的物業企業不能被“清場”的情況。
2、物業管理企業要實現承諾到戶。對不兌現承諾、工作效率低下者，形成及時調換機制，把物業服務作為一種壟斷的現象通過制度予以杜絕，實行承諾到戶的基礎是服務價格的公開化，公開的價格有利于公開的競爭，也有利于公開的接受公眾評價。
3、建立適合物業市場需要的虛擬組織。做到：功能特點專業化，存在形式離散化，運作方式合作化。突破企業有形界限，通過對外部資源整合實現企業發展目標。實行物業服務社會化，增加收入，提高工作效率，擴大企業影響，占領更大市場，形成企業優勢。
4、建立物業服務價格分離制度。對住宅小區的多數基本項目，實現低價統一收費，對個別服務項目，實行區域內業主自主買服務的新機制，而且要求基本項目不贏利，服務項目才盈利的價格形式，做到低費高效，專項服務專項收費。
5、通過網絡建設智能化管理。通過智能化的配套設施實現物業管理的零打擾服務、三表遠程抄送、消防自動控制、自動巡邏系統，停車場IC管理系統，使社區越來越多的體會智能的技術。建立“健康生存”的生活理念，健康生存應當是物業管理人建立的為行業整體利益著想的理念。為居民建造良好的環境。
總之，建設有利于行業發展的競爭機制、公開機制和評價機制，實施物業管理企業的不特定的企業規模、組織方式、服務類別以及服務質量監控，通過一系列的物業管理的變革和創新，就可以發揮物業管理的社會功能，創造物業管理的最佳業績，實現物業管理行業的健康發展，提高人們生活居住水平。
【業主之聲】
長沙：天心區推行物業協調新模式
（胡遠志/《瀟湘晨報》/20070919）
“可能是收不齊物業服務費，先后來了三家都走了，現在小區門口連保安也沒有。”這個局面在近期將有所改變，昨日天心區召開物業管理文明創建暨專項整治工作會，明確街道專干負責物業服務。物管科負責人周新卷說，天心區納入管理的物業管理企業共有118家， “這意味著他們有了新‘婆家’，街道辦事處將按照屬地管理的原則，主動管理，做好服務。”
【自由論壇】
我國物業管理服務中存在的主要問題
(廖素娟/ 華南師范大學)
（一）業主對服務質量標準要求不同的問題。目前，物業管理收費標準執行的情況千差萬別。因為業主早已習慣接受無償或低償的服務，再加上不同的物業等級，對物業的管理服務要求不同。其次是物業的使用人群，也就是不同文化層次、不同收入水平、不同職業階層，由于價值觀、審美觀的不同，對物業管理的要求也不一樣。正是由于業主個性不同，服務內容不同，要求服務質量標準也不同，所以造成以經營為主體的物業服務舉步維艱。
（二）物業管理服務理念高度不夠。在我國，隨著業主維權意識的增強，對物業管理公司的服務態度、項目、內容、水平開始有了更多的要求。而物業服務水平滯后，沒有真正實現由管理型向服務型的轉變；此外，許多物業管理公司將自己“服務者”的角色，認同為小區的“管理者”，凌駕于業主之上，想盡名目收取費用，遇到業主有不同意見就以停電、停水等相要挾，導致矛盾激化。
（三）物業管理人員素質高低不等，使物業管理公司的服務“質價不相符”。那么，面對消費者（業主），如何統籌兼顧各方面利益？如何創新服務？當今時代，需要每個物業管理人進行“思想觀念的深刻轉變”。物業管理公司現在面臨的問題，不是要不要提高服務意識、要不要改進服務質量的問題，而是如何創新提供優質服務，如何做到讓業主感到高興的“質價相符”問題。
【案例選編】
緩兵之計——無法實現即時維修怎么辦
案例分析：
初冬的一個星期一下午，某物業管理分公司維修電話響起。值班人員輕柔地應答和問詢還沒有落音，A座G戶型的一位業主就怒氣沖沖地在電話里說：“你們知道嗎，現在天氣這么涼了，我這暖氣還不熱，你們管不管呀?”說完“啪”的一聲就掛上了電話。約過了五、六分鐘的時間，本身是電工的維修班長巡視回來了，值班人員立即將剛才的報修情況向其匯報。班長說：“這個業主性子比較急，用電話解釋恐怕不行，我替你一會，你先上樓看下。”值班人員來到業主家，一位中年男子一開門便大聲問：“你能修理嗎?”“先生，我是負責接待報修的，我們的維修人員現在正在別的業主家處理問題，做完之后馬上來您家，您可以現在告訴我是怎樣的情況嗎?”值班人員和顏悅色的回答，使業主的態度有些緩和。征得業主同意后，值班人員戴上鞋套，察看了不熱的暖氣位置，馬上用對講告知維修人員，讓其做完后直接到該住戶家維修。周到的服務令業主轉怒為喜，業主說：“好吧，你先忙你的去，只要一會兒來給修修就可以了。”值班人員走后個把小時，維修人員上門處理好了該問題。下午快下班的時候，值班人員又給該業主家打了個電話，詢問暖氣情況，他說：“已經熱了，謝謝您們。”
案例點評：米盧先生調教中國足球隊有句名言，叫“一切看態度”?？蛻魧ξ飿I公司工作的要求，大多也是這樣。有些事情他們希望物業公司馬上辦而物業公司由于種種客觀原因又馬上辦不了，此時你只要有個積極去辦的態度，他們也就滿意了。