【案例選編】 ——有難必幫——客戶遇到特殊困難怎么辦
【法規動態】
南寧：《物業管理辦法》將于10月1日起實施
（黃鴻業/人民網廣西視窗/20070904)
《南寧市物業管理辦法》經過南寧市第十二屆人民政府第22次常務會議審議通過，將于2007年10月1日起實施。新出臺的《辦法》設定由南寧市房產局負責物業管理活動的監督、管理工作，各縣、城區有關部門為各城區管理主管部門的“兩級管理體系”，意在解決主管部門人員配置少、管理薄弱、缺乏執法力度的問題，解決物業管理運作機制的不完善。
鄭州：《鄭州市物業管理條例草案》 開始征集意見
（胡審兵/《鄭州晚報》/20070906)
記者昨日從鄭州市房管局獲悉，由鄭州市政府提請的《鄭州市物業管理條例（草案）》已經市十二屆人大常委會第３０次會議第一次審議。市人大常委會主任會議決定即日起公開征求社會各界和廣大市民的意見?，F《鄭州市物業管理條例（草案）》全文已刊登在市房管局官方網站（www.zzfdc.gov.cn）上，待征求社會意見后再進行進一步修改。
【行業要聞】
南昌：開展物業管理改革試點工作
(《楊琳 陶婧/《中國建設報》/20070904)
近日，江西省南昌市首個老城居民區物業改革試點——青云譜區昌南物業管理有限責任公司江東住宅區管理處正式掛牌成立。這標志著南昌老城居民區物管改革試點工作正式展開。按照“先易后難、先服務后收費”的工作思路，青云譜區昌南物業公司先期投入了5萬余元資金，對小區進行了前期綜合整治，使小區的生活環境面貌煥然一新。
廣州：擬規定業主不交物業費禁止賣房
（黃穎/《新快報》/20070907）
開發商、業主不交物業管理費和專項維修資金，小區業委會可通知房管局禁止其賣出房屋。記者昨日從廣州國土房管局獲悉，該局根據《物權法》、國務院《物業管理條例》等有關規定，制定了《物業小區管理規約示范文本（草案）》、《業主大會議事規則示范文本（草案）》在市國土房管局網站全文登載，于9月10日-20日公開征求意見，擬于近期執行。
漯河：物業收費標準將調整
（孫建磊/漯河新聞網/20070903）
漯河市物業管理現狀滿意度調查報告出爐后，房管局將采取建管分離、住宅交付使用備案、調整收費標準等有效措施，切實加強對物業企業監管，提高物業服務水平。在9月份開展《物業管理條例》宣傳月活動，10月份開展物業管理優質服務月活動，完善物業管理政策，著手制訂物業管理行業規范和服務等級標準。
常州：戚墅堰區街道辦事處物業管理科全面掛牌
（常州人民政府網/20070903）
為切實做好推進城市管理重心下移、以區為主、屬地管理的工作，強化街道辦事處在屬地管理中的職能，在戚區房產管理局的指導下，戚墅堰區所轄的戚街道、丁堰、潞城三個街道辦事處于8月22日正式成立物業管理科并掛牌。由此，標志著由市、區、街道、社區共同監管住宅小區的新的物業管理工作體系及四級投訴網絡體系全面建立。
國務院：新《物業管理條例》10月實施
（方帥/《中國房地產報》/20070910）
近日，國務院公布了《關于修改〈物業管理條例〉的決定》，新的《條例》將從今年10月1日起和《物權法》同步實施。據了解，此次修改對原《條例》做了四項較大的修改，其中將物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府增加為成立業主大會的指導部門。在業主委員會或者業主大會的決定違反法律法規時，街道辦事處和鄉鎮人民政府有權將其撤掉。
杭州：物業經營性收益歸全體業主
（岳德亮/新華網/20070907)）
杭州市房管局日前規定，物業管理區域內的公共收益，扣除合理成本后歸全體業主所有，須用于物管區域內的共用部位、設施設備保修期外的維修養護。對于物業代為管理的，受委托企業必須在銀行單獨開設專戶，對收益進行專項存儲，不能與其他賬戶合用。同時管理多個物業項目經營性收益的，應對每一個項目的經營性收益按財務管理的有關規定單獨列帳。
上海：靜安區全面推進社區物業管理黨建聯建工作
（上海要聞/20070903）
為了貫徹上海市推進工作會議精神，落實《上海市加強社區物業管理黨建聯建工作的若干意見》，有序推進社區物業管理黨建聯建工作，主動爭取區委和區委組織部的領導和支持。經過半年時間的精心準備，靜安區于今年5月17日召開了社區物業管理黨建聯建推進會?，F在，區所屬5個社區（街道）黨工委、物業企業和房地辦事處正在按照要求，扎實推進。
廣州：規范前期物業管理招投標活動
(劉一心 陳思梅/《中國建設報》/20070904)
記者近日從廣州市房管局獲悉，為預防、減少前期物業管理糾紛，保護業主、建設單位、物業服務企業的合法權益，該局近日下發了《關于進一步規范前期物業管理招投標活動的通知》，要求尚未售房的建設單位應當在領取《商品房預售許可證》之前，通過公開招投標的方式選聘物業管理企業進行前期物業管理，并對前期物業管理招投標活動作了進一步規范。
【數據說話】
威海：物業管理面積已達2400萬平方米
（威海物業管理網/20070825）
據統計，威海市取得資質的本地物業管理企業已達120家，全行業年產值由15萬元展到5258.69萬元，服務的人口由3萬人增長到52.84萬人，服務的建筑面積從1998年的228萬平方米，發展到2400萬平方米，尤其是中心城市老住宅小區物業管理覆蓋面達94%，享受服務人口達到32.8萬人，約占城區總人口的90%。
【物管采風】
天津：舉辦創建“和諧物業”系列活動
(搜房網/20070911)
日前，天津市國土房管局等單位聯合舉辦了“居民小區、和諧物業”系列活動。本次活動由和諧物業系列報道、社區文化藝術節、《物權法》與物業焦點座談會三部分組成，旨在運用多種形式對當前物業管理中存在的熱點、難點問題進行剖析，得到了廣大市民的廣泛關注，共有近千人直接參與到了活動中來，活動取得了良好的效果。
【學習平臺】
如何建設社區文化
（鄔俊/威海物業管理網/20070316）
1 、進行社區文化建設，要根據物業管理區域的硬件條件、所處環境和社區業主構成與需求情況，以及物業管理企業自身的條件和實力。
對物業管理區域的社區文化建設的檔次和內容作出準確的定位是十分重要的，定位準確，實施起來才能激發廣大業主積極參與的熱情，從而推動社區文化活動經久不衰地開展下去。物業管理企業應根據本社區特點，因時因地的開展一些文體娛樂活動，來激發廣大業主的參與熱情，暑假期間物業管理處可利用小區的硬件設施組織業主搞游泳、乒乓球有獎比賽，激發了小朋友積極向上的熱情；節日慶典晚會是小區文化建設的重頭戲，因為每逢黃金周和傳統節日期間，小區入住人數是最多的時候，也是物業管理公司與業主增進交流、相互了解的最好時機，組織讓廣大業主和物業管理員工開展豐富多彩的聯歡晚會，把社區文化娛樂活動推向高潮。
2 、社區文化建設，不僅僅是開展文化娛樂活動，社區整體環境的文化氛圍建設也是一重要方面。
社區文化應以人為核心，以環境為重點，體現出無處不在的文化氛圍和對人的尊重與關懷。如公共場所的標語橫幅、宣傳布告欄、貼畫等體現文明和文化方面的宣傳內容和形式，都能突出反映物業管理區域的文化品位，提升物業管理社區的檔次。使人們一進入小區，馬上就能感受到典雅、舒適的人文環境與和諧氛圍，完善統一的物業環境視覺系統，安全有序的交通管理，方便快捷的通訊信息和管理人員的文明言行。這些映入眼簾的優美的文化載體，都是社區文化最重要和最基本的東西。通過環境對文化的滲透達到啟發人們的自律意識，培養人們的文明素質的效果，這是現代住宅園區社區文化的重要特征與發展方向。
總之，社區環境文化是現代社區管理的一個重要特征，是社區文化中的關鍵內容。做文明的使者不僅要有良好的文明習慣，還體現在懂得關心他人、幫助他人、關注社會上。物業管理最終呼喚的是和諧、文明、綠色的社區文化，而這文化的背后是一種人文的精神，是一種生活文化，這種文化在人與人之間得到歸屬。所以，形成陶冶情操、凈化心靈、提升文明程度的社區環境是非常必要的。
【業主之聲】
山東：物業管理老城區立新規
（《齊魯晚報》/20070911）
據了解，山東省的物業管理條例已經完成了草稿，將結合實際，對國務院的規定予以細化，并將對實踐中的問題予以規范。記者了解到，山東省的物業管理條例暫時還不會出臺，可能要等物權法實施一段時間后，就實施中遇到的問題進一步修改。這部法律將會采取公開立法的形式，向全社會公布，聽取包括物業公司、業主、業委會等各方面的意見。
【自由論壇】
多樣化物業管理模式是發展潮流
(莊曉裕/《現代物業》/20070828)
以外國發展經驗和我國的市場實踐來看，依靠物業企業的模式是市場化的必然結果，是運營效率最高、最容易推廣、發展最成熟的模式。但作為一種市場化的模式，必然有其局限性。典型的缺點是市場化的物業企業以利潤最大化為目標，較少考慮社會效應，不愿意進入利潤微薄、規模小、運作困難的物業項目。諸如老小區、公房等物業，由于組織維修困難、住戶為中等偏下收入水平、產權復雜難統一管理、居民觀念傳統等原因，物業企業往往不愿意接手。這就導致這些先天不具備市場化條件的小區無法獲得優質的物業服務，這些小區通常垃圾遍地、治安環境惡劣、公共設施殘破。這種單一物業模式下的弊端在大城市明顯地體現出來：近幾年發展的新小區引入了物業管理，小區干凈整潔，環境良好；而那些老小區則多處于無人看管的臟亂狀態。
物業管理相對發達的我國港臺地區和國外，雖然一方面也是靠物業企業提供物業服務為主流，但是另一方面有各種各樣的物管模式對企業不愿進入的領域進行補充。我國香港的不少樓宇是由業主立案法團自行組織管理，提供簡單基本的服務；在我國臺灣，一種自營物業管理模式早已經運行多年，其樓房業主自己選出比較精干的管理委員會,由其全權負責物業管理，然后再聘請少量的清潔、保安人員等其他人員從事具體工作；意大利人則通過戶主會的形式共同管理公寓樓的重大事務，日常事務則聘請兼職物業管理員進行統籌規劃。這些非主流模式既降低了業主費用又填補了市場空白，取得了良好效果。
【案例選編】
有難必幫——客戶遇到特殊困難怎么辦
案例分析：
一天下午剛上班，世紀寶鼎A座14層剛剛入住的業主找到某物業管理分公司，詢問關于電話過戶的事情。業主是一位六十多歲的朝鮮族老太太，兒女在國外工作，普通話說得不太好?？蛻舴罩行牡墓ぷ魅藛T請老人先坐下，倒了一杯水，請她不要著急慢慢講。老人說了好一陣兒，才把事情說清楚：她家的電話是入伙時從開發商那買來的，所以牽扯到過戶問題，但不知道過戶手續怎樣辦，還有到哪兒去辦。工作人員明白了老人的意思后，耐心地作出解答。聽完后，老人面露難色。老人瘦弱的身體和語言上的不便，自己去辦理確實會有一定的困難。想到這點，工作人員用征詢的口吻跟老人說：”您把身份證給我，我幫您辦怎么樣?”老人聽到后非常高興，放心的把證件留了下來。第二天中午休息時間，這位工作人員幫助老人辦理了過戶手續。當將過戶證明文件和發票送到業主家時，業主十分感激地說：“太謝謝你們物業公司了，不然我真不知什么時侯能辦成，太感謝了。”老人非常滿意地笑了。
案例點評：有難必幫是一種服務追求，但不是一種管理責任。因為物業公司的管理服務范圍有明確界定，不可能也沒有義務包辦一切。哪些屬于份內、哪些屬于份外，我們自己應當清楚，同時也應當讓客戶明白。這樣，有能力做份外事時，客戶就會領情：無能力做份外事時，客戶也不會怪罪。