【物管采風】 ——南京一物業公司進京當起“管家”
【學習平臺】 ——物業管理提前介入的辦法和內容
【業主之聲】 ——沈陽：社區有權處理物業糾紛
【自由論壇】 ——業主是水物業是船制度是帆
【案例選編】 ——靈活應對——業主提出不合理裝修要求怎么辦
【法規動態】
煙臺：住宅小區物業管理出臺新規
（林媛/水母網/20061212）
我市日前出臺《關于加強社區物業管理工作的意見》，就進一步加強社區物業管理工作，規范社區物業管理運作等提出了具體指導意見?！兑庖姟分赋?，新建小區要嚴格落實驗收備案制度。同時要求各級部門扶持物業管理工作，凡在小區內設置的停車場的收費要劃歸社區使用，凡批準的經營性臨時攤點等收費，也要給予優惠政策，以補充物業管理服務費用。
北京：物業使用地下室須業主同意
（李艾/《京華時報》/20061213）
昨天，市建委公布了《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用規范》，并于即日起施行。新規范明確指出，物業公司或者房地產開發企業要使用住宅小區內已分攤的普通地下室，須征得業主委員會同意。新規范還規定了使用地下空間禁止的10種行為：禁止利用地下空間設置托兒所、幼兒園、醫院和療養院的住院部分，地下二層以下禁止設置體育運動等。
【行業要聞】
杭州：新推菜單式物業服務 "點菜"付費破解物管困局
（浙江在線新聞網站/20061211）
日前，杭州市價格協會和物業管理協會聯合出臺了一份名為《杭州市普通住宅物業菜單式服務參考收費標準(試行)》。該標準將物業管理分為五大類，根據等級的高低，收費標準也各不相同。杭州市房產管理局物業監管處處長何師柱告訴筆者，推行菜單式服務，就是希望能通過透明收費，提高收繳率，提升物管企業的服務水準。
廣州：今年年底不出臺新的物業管理費標準
（李岢/《廣州日報》/20061208）
對于近期正在開展的物業服務收費情況調查，昨日，廣州市物價局表示，這是一年一度的例行檢查，并不代表物業收費政府指導價基準價一定會調整，更不可能年底出臺新的收費標準。至于政府指導價會否有調整變化，該負責人表示，要看成本調查結果而定。同時，該負責人指出，根據我國價格法，政府指導價、政府定價都是具有法律效力的，是必須執行的。
佛山：將舉辦物業管理交流會
（吳培/《佛山日報》/20061213）
12月16日，佛山將舉行主題為“提升物業管理水平，創建文明、和諧佛山”的市物業管理交流會，同時還將舉辦舉辦物業管理示范項目圖片展。近年來，佛山物業管理水平逐步提升，物業管理服務政府指導價平穩過渡實施，物業管理招投標也日趨規范，物業管理評優活動五區物業管理企業參評積極熱烈，物業管理水平達到市優、省優標準的社區越來越多。
建設部：征收物業稅暫無時間表沒試圖推廣
（《信息時報》/20061212）
據報道，7日，建設部政策研究中心副主任秦虹在泛珠房博會論壇表示，目前房地產稅重流通輕持有，在交易環節中過重的稅賦顯然對發展房地產市場不利。但國家在房產持有環節征收物業稅尚無時間表，也沒有在任何城市試圖推廣。她同時表示，我國房地產正處于市場建立的初期，各項制度調整和完善不可避免，關于弱勢群體，加強住房保障將是長期任務。
上海：楊浦區房地局創建“滿意物業”小區
（《上海房地資源網》/20061213）
為了繼續深化“滿意物業”創建活動，促進全區物業管理整體水平不斷提高，楊浦區房地局以創建“滿意物業”小區為抓手，樹立典型，取得成效。一是積極參與申報。二是認真培育指導。三是嚴格考核評選，依照考核標準對所有候選小區進行逐個考評。經過嚴格把關、層層篩選、征求意見等程序，全區12個街道（鎮）的33個小區榮獲“滿意物業”小區稱號。
深圳：福田全面推動城中村物業轉型
（曾進根 陳捷/臺海網/20061205）
昨天召開的福田區有關會議透露，該區業已開展的城中村物業轉型工作將是兩年內的一項重要工作，從根本上解決城中村人口管理、社會治安、社區建設等問題，目前，水圍村入住的中心區有正當職業人員已占居住人口的95％，商業物業主要經營餐飲、零售等行業，過去娛樂業占主導的局面大為改觀。有關部門稱，先行試點的水圍村在年底前就可完成轉型。
南京：年底出臺《業主公約》 可能補充違約罰則
（《金陵晚報》/20061212）
日前，南京市房產政務網上公布《南京市業主臨時公約》示范性文本。南京市物業管理辦公室有關人士表示，房管部門將密切監控《臨時公約》的執行效果，為年底出臺《業主公約》提供參考。另外《臨時公約》中沒有關于“違約處罰”的內容，考慮導增加《業主公約》的可操作性，可能會增加相應“罰則”。
北京：小區保安不得追討物業費
（王薔/北京晚報/20061212）
據北京市公安局內保局透露，全市4萬名物業保安員將逐步納入公安機關的監管范圍，按規定保安不得追討物業管理費。今天上午，50余家物業公司責任人與市公安內保局簽訂了《物業服務項目治安保衛和保安人員管理目標責任書》。據悉，目前全市已有1000余家物業企業責任人與公安內保部門簽訂了“責任書”，此項工作將于今年年底結束。
【數據說話】
洛陽：制定小區物業管理收費的標準
（洛陽日報/20061212）
根據現行物業服務收費管理辦法的有關規定，洛陽市的物業服務收費將實行政府指導價和市場調節價。未成立業委會且小區建筑面積在1萬㎡以上的實行政府指導價，其他各類物業收費實行市場調節價。指導價標準（普通多層住宅）分為四個等級：一級0.34元／㎡，二級0.3元／㎡，三級0.24元／㎡，四級0.2元／㎡，等外級0.15元～0.18元／㎡。
【物管采風】
南京一物業公司進京當起“管家”
（張凌飛/《揚子晚報》/20061210）
前天午夜，歷時8天的北京美麗園小區海選物業公司的競標揭曉，在736張有效選票中，南京新鴻運物業公司獲628張選票，理所當然地成為美麗園小區的“大管家”。
據了解，新鴻運物業公司不僅提出低物業費，還承諾將部分停車費及商業用房收益的70%交業主大會，同時將給小區每位業主購買防盜險，業主一旦被盜，可獲得一萬元的賠償。
【學習平臺】
物業管理提前介入的辦法和內容
（葉臻/《中國物業管理》）
如何正確把握物業管理在設計、施工、銷售各個階段介入的時機，開展積極的工作，是物業管理企業和從業人員必須著力解決的問題。筆者以為，可以作如下的努力：
在項目設計階段,物業管理企業要主動出擊,通過參加論證會、個別溝通等方式，就規劃方案提出合理化建議。如果建議得以采納，將更能提升物業管理企業在合作伙伴心目中的地位，就具體操作而言，如果是項目較大、分期開發的樓盤，物業管理企業可建議在方案設計時采用相對獨立和封閉的分組團布局，這樣有利于按服務對象的不同提供不同的服務內容，確定不同的收費標準，以滿足不同層次消費者的需求。對智能化系統的設計、商業配套設施的建設、中心會所及休閑區域的布局、幼兒園的安置、會所功能的設置等問題，物業管理企業對此有豐富的實踐經驗，可大膽提出主導性的意見。
在項目施工階段，物業管理企業可以跟蹤整個過程，使有關工作的開展朝著科學、合理、高效、節儉的方向發展，相信也會得到合作各方的熱烈呼應。如物業管理企業可以對生活垃圾堆放、清運和處理方式提出具體要求等，這些富有建設性的意見通常會得到項目建設單位的贊許和采用。
在項目銷售階段，物業管理企業更應以積極的姿態投入其中，為今后物業管理工作的全面鋪開創造有利條件。物業管理企業可以與銷售公司合作，對售樓人員進行系列的物業管理培訓，使之對物業管理的基本概念和基本知識以及本案的物業管理內容和模式有所了解。還可以在售樓現場設立物業管理咨詢人員，這樣可以避免建設單位、銷售單位對物業管理的胡亂承諾，讓未來業主對物業管理有直觀了解，增加購買的欲望。在銷售時，物業管理企業還可以讓清潔、保安、綠化等物業管理人員做演練和示范，使業主加深對物業管理的印象，也為今后雙方的愉快合作贏得先機。
【業主之聲】
沈陽：社區有權處理物業糾紛
（李海英/沈陽日報/20061211）
以前居民與物業公司發生了糾紛，找哪個部門，現在沈陽市規定，社區委員會應當與業主委員會、物業管理企業建立聯席會制度，指導和監督業主大會、業主委員會的日常工作。社區定期就物業管理工作與物業企業、業委會交換意見，解決物業管理中的問題。社區要協調物業管理企業、業主委員會、業主之間的關系，及時調解、處理轄區內的物業管理糾紛。
【自由論壇】
業主是水物業是船制度是帆
（大中華物業管理網）
慣常解決糾紛，我們會勸解雙方互讓一步，“和氣生財”。但問題是，這種互相損害利益的退讓并不會解決根本矛盾，短時間形成的和諧也會在下次矛盾激化時土崩瓦解。
物業和業主共存于這樣一個經濟鏈條下：物業為小區居民提供管理服務，小區居民向物業支付報酬。而這樣的經濟行為必須在等價交換下才能維持平衡。
所以，我認為解決物業與業主現有矛盾應該有以下幾個關鍵點：首先，物業公司要提供良好的商品——即物業管理服務，這需要現有的物業公司更加專業化，并以此推動物業市場的成熟。這個愿望的實現，需要有制度以及經驗借鑒行為的支撐。必須設立比較嚴格的物業公司準入機制，以及市場淘汰機制，并鼓勵已準入的物業企業積極借鑒成熟的物業管理方式。
第二，合理確定商品價格，價格取決于商品質量，也就是說物業服務質量好了，在價格確定上物業才會有“討價還價”的資本。但最后在價格的確定上，還需要政府來宏觀調控，以避免“物價虛高”。
第三，收錢——物業管理費的收繳?，F實中，這是令大部分物業公司頭疼的難題。但細加分析，它難就難在前兩個問題沒有處理好。如果居民認為對方提供的是一件劣質商品，當然不愿意付錢。所以，之前的問題處理好了，這個難題也會迎刃而解?？赡芪飿I在這里會插話，現在的居民太難伺候，他們會想方設法找茬，不交錢。另外，我們要做多好才算好。首先可以明確，不講道理的人肯定不是大多數，另外，對服務質量的評估方式需要出現。這可以有兩個途徑：一、制度，可能對物業服務質量無法進行量化，但一定范圍的標準可以設定，這樣將需要設立第三方監督機構或審核機構；制度中也可以強化繳費條款，如果物業服務達到要求，業主就必須把該交的錢交上，否則將采取懲罰措施。二、以物業與業主之間的契約形式體現，契約上規定服務的質量標準，以及居民的繳費義務，雙方按契約行事，誰違反誰負責。
這幾個解決辦法不是第一次提出，而且，每一個辦法的實現都需要制度支撐。還是那句話：業主是水物業是船制度是帆！
【案例選編】
靈活應對——業主提出不合理裝修要求怎么辦
案例分析：
某廣場一位業主在裝修時，向管理處多次提出更改頂層室內的一根大梁。其理由是按常規該根梁應為正梁，但搞成了反梁，既占用室內空間又影響美觀。并聲稱自己父親是位高級建筑師，已計算出了有關參數、設計出了改梁圖紙。對業主的這一要求，管理處根據《裝修管理規定》耐心進行解釋、說服，理所當然地加以和善的回絕。然而，這位業主就是聽不進去，態度十分固執。為了避免頂牛，管理處的工作人員坐在一起商討對策。并及時報告給物業公司和發展商，上下統一口徑。然后約見這位業主，建議他寫出書面申請，報原設計單位審批。這位業主覺得管理處的建議合情合理，欣然同意。后來他咨詢了原設計單位，得知改梁既要拿一筆不小的費用，又要等較長時間才能確定。經過比較，最終取消了改梁的想法。
案例點評：有些時候，制止或糾正違章行為未必非得硬要板起面孔堅持說“不”。不妨指條正道，讓他自己去試一試，撞了南墻，他自然就回心轉意了。到頭來，有序管理的目的達到了，你在對方的心目中還是個“好人”。