《公元物業管理文摘》（第35期）

【法規動態】  ——福建：明確規范業委會活動

             ——西藏：《城鎮住宅物業管理暫行辦法》開始施行

【行業要聞】  ——常州：普通住宅前期物業收費新規定

             ——青島：物業保安必須備案

             ——包頭：物業收費將根據指導價

             ——無錫：“高門檻”攔住大部分物業管理師報考人員

             ——天津：18片舊樓區整修年內全能有物業

             ——上海：社區物業管理黨建聯建工作推進會召開

             ——濟南：住房維修基金醞釀繞過物業存入銀行

             ——廈門：廈門：物管規定共用空間禁裝空調

【數據說話】  ——廣州住房維修金出現巨額缺口

【物管采風】  ——首批物業秩序維護員誕生

【學習平臺】  ——如何收取物業 “公共能耗”費用

【業主之聲】  ——沈陽市房產局公布物業服務“時限表”

【自由論壇】  ——做好物業管理這篇大文章

 【法規動態】

福建：明確規范業委會活動

（郭宏鵬/中國普法網／20061018）

福建省第十屆人民代表大會常務委員會第25次會議表決通過了《福建省物業管理條例》，該條例是一部規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，關系廣大人民群眾切身利益的重要地方性法規。條例對業主委員會運作中出現的疑難問題作出了具體、可操作性的規定，明確規范業主委員會活動，此舉在全國范圍內尚屬首次。

西藏：《城鎮住宅物業管理暫行辦法》開始施行
（新華網西藏頻道/20061015）

近日，自治區建設廳制定的《西藏自治區城鎮住宅物業管理暫行辦法》正式向全區建設部門下發執行?！稌盒修k法》規定，業主委員會確定的物業管理企業必須申領物業管理資質證書，經工商部門登記注冊后方可從事物業管理活動。凡區外企業在我區從事物業服務活動的，應到建設部門驗證和備案，從事物業管理的人員，應取得職業資格證書。

【行業要聞】

常州：普通住宅前期物業收費新規定

（常價宣 崔彥玲/《常州日報》/20061017）

日前，市物價局會同市房管局出臺《關于加強普通住宅前期物業收費管理的通知》?！锻ㄖ访鞔_，普通住宅前期物業服務收費標準應在政府指導價范圍內招標。房地產開發單位選聘前期物業企業之前，應事先向當地主管部門報批前期物業公共服務收費標準。前期物業服務收費標準應當在核準的指導標準范圍內確定，并在《常州市前期物業服務合同》中約定。

青島：物業保安必須備案

（任金梅 王進/《半島都市報》/20061017）

今起至11月底，青島將展開規范保安市場專項整治行動，將社會上的各類保安服務組織和人員納入公安機關監管范圍。今起，凡物業管理企業自建保安并提供保安服務的，須到公安機關備案，登記從業人員情況，納入監管范圍。對拒不納入監管、管理混亂且存在隱患，特別是發生物業保安人員監守自盜、侵犯公民合法權益等行為的，將對責任人予以處罰。

包頭：物業收費將根據指導價

（阿都欽 李紀強/國際在線/20061014）

日前，包頭市出臺了《普通小區物業管理服務等級標準和收費指導價》，推進了包頭物業管理的市場化進程，同時也體現出了人性化色彩。該文件的出臺，標志著包頭住宅小區的物業收費由政府定價轉變為政府指導價。在《收費指導價》中，物業收費分為5個等級，業主可根據實際情況，與物業公司協商確定該小區最終的物業收費標準，報有關部門備案。

無錫：“高門檻”攔住大部分物業管理師報考人員

（戴琳/《江南晚報》/20061014）

記者昨天獲悉，在已結束的物業管理師報考工作中，由于此次《考試辦法》對申報者的各方面條件提出高要求，無錫5萬名左右的從業人員，只有3人提出報名申請，而真正符合申報條件的只有1人。有關人士表示，物業管理師這種中級專業技術職稱的設立，表明物業管理的技術含量已越來越高。無錫入場人數的稀少，表明無錫物業管理人員的素質亟待提高。

天津：18片舊樓區整修年內全能有物業

（邢珊 董文哲/《每日新報》/20061017）

從河東區獲悉，今年該區18片居民區進行舊樓區整修已完成了10片，其余8片也將于年內完成，同時18片居民區將實施物業管理。整修將清除各種違章建筑；對小區實施綠化；修建圍擋，提高安全管理水平；小區空地要美化鋪裝；新建自行車存放設施；對整修后的小區實施物業管理，同時進行周邊基礎配套設施建設，形成與道路景觀相協調的住宅景觀。

上海：社區物業管理黨建聯建工作推進會召開

（王蔚 鈕懌/《文匯報》/20061018）

上海市委組織部、市房地局黨委等部門昨天聯合召開上海社區物業管理黨建聯建推進工作會議。目前，上海已先后在20多個社區開展了試點工作，通過發揮居民區黨組織的政治和組織優勢，整合社區管理資源和服務資源，促進物業公司增強為民服務的意識，提升管理和服務水平，使廣大居民群眾從良好的物業管理中得到了更多的實惠，促進了和諧社區建設。

濟南：住房維修基金醞釀繞過物業存入銀行

（郝愛萍 石向金/《齊魯晚報》/20061018）

近期，濟南市房管部門正醞釀一項重大改革，商品房維修基金繳存方式擬由過去開發企業或物業代收代繳的方式，調整為購房人在辦理房產證前直接到銀行繳存。如果沒有繳存維修基金，房管部門不予受理房屋產權發放和過戶手續。這樣刺激了購房人繳納基金的主動性，同時讓代收的開發企業徹底“靠邊站”，不再沾錢，避免了維修基金被挪用的老大難問題。

廈門：物管規定共用空間禁裝空調

（中華商務網/20061015）

近日，廈門市建設與管理局發出通知，要求物業企業加強空調安裝安全管理。通知要求安裝空調設備不得占用人行道，禁止在室內共用部位安裝空調設備；沿道路兩側建筑物或人員活動場地的外墻安裝的空調設備，托架距室外地面高度不低于3米。此外空調設備冷凝水應集中排至室外主管或引入室內由使用者處理，禁止直接排放在建筑物外墻和室外地面上。

【數據說話】

廣州住房維修金出現巨額缺口

（中國青年報/20061018）

10月11日，廣州市房管局在當地主要媒體登載大幅解釋文章，承認確實存在開發商應繳未繳、挪用住房維修基金等情況。而廣州市房管局內部認可的數額是，1999年至今年6月，廣州市該項資金歸集額應為37.8億元，實收14.13億元。也就是說，廣州官方認可的虧空應為約23.67億元。據悉，包括福州、深圳等多市也陸續出現專項維修資金被侵吞的情況。

【物管采風】

首批物業秩序維護員誕生

（李凌翌/《成都日報》/20061018）

近日，成都市物業秩序員培訓班首批學員順利結業，即將持證上崗。據了解，經培訓的成員，不僅要掌握與物業秩序維護工作相關的法律、法規、政策和職業規范，正確使用防護器械和正當防衛、現場保護等技能，而且具有物業秩序維護所需的智能、體能和技能，能應急處置安全防范工作中出現的突發事件、緊急事件和危險事件，協助維護現場和救護求助等。

【學習平臺】

如何收取物業 “公共能耗”費用

(大中華物業管理網/20061014)

何為“公共能耗”？ 業主、使用人公有，共用設備、設施和在公共性服務中所發生的水、電、煤等能源消耗稱為“公共能耗”，由此產生的費用為“公共能耗費”。業主、使用人常  會提出物業公司是如何收取公共能耗費的？物業公司常采用三種方法：

（1） 依據使用時間、使用總功率，分攤至物業使用面積，產生公共能耗費單價。

（2） 依據每月能耗帳單總金額分攤至物業使用面積，產生公共能耗費單價。
（3） 依據業主使用公共設施的區域、設備使用功率分攤至戶數，產生公共能耗費單價。

以上三個方法，方法（2）收取依據略顯粗燥，忽略了公共能耗費單價測算的復雜過程，將業主自用設備產生的自用能耗與公共能耗混為一體。方法（3）在劃分業主使用區域時難以避免共性與個性的矛盾，其還牽涉空關房、空置房等一系列問題，業主及使用人是否應承擔此部分費用，界線不清晰。方法（1）本著“相對公平、合理，誰受益誰承擔”的分攤原則，依據物業實際情況，合理區分業主及使用人的公共能耗和自用能耗，經過各種數據的積累和分類，全面、科學地測算公共能耗費單價。但某些物業還存在其特殊性：如業主、使用人用水有經營性和非經營性之分；電費總量受到契約電價、峰、谷、平時段單價等多種因素的影響，尚無統一的公共能耗費的收取標準。各物業可根據自身特點，制訂公共能耗分攤辦法，報業委會或上級房產主管部門審批后，方可實施。公共能耗收費的依據及定價，既不能侵犯業主、使用人的權益，又不能影響物業管理公司正常服務運作。

物業管理“寓管理于服務”之中，以專業化管理方式向業主、使用人提供全方位配套服務。管理公司在關注自己的服務能否讓業戶更滿意的同時，應以有效的現場管理降低公共能源的消耗，從而減輕業主、使用人的經濟負擔，達到自我完善、自我運轉、自我發展的目的。

【業主之聲】

沈陽市房產局公布物業服務“時限表”

（《時代商報》/20061019）

自家房子壞了，物業應啥時來維修？門前積雪什么時間掃？對此，沈陽市房產局昨天公布了明確的“時限表”，對直管房屋的物業工作時限予以明確。據介紹，沈陽市各區（縣）房產局、直屬單位都設立了24小時報修值班電話。在接到住戶報修后，維修人員要在30分鐘（夜間60分鐘）內到達現場，并且積極采取措施，做好修繕工作。

【自由論壇】

做好物業管理這篇大文章

（大中華物業管理網）

住宅小區的物業管理，看上去都是婆婆媽媽的瑣碎小事。但小事中間有大文章。我們應該和重視物業管理，積極主動地幫助居民打造物業“好管家”，為群眾創造一個舒適、理想的生活環境，奠定安居樂業的生活基礎?，F在一些小區物業管理出現問題，原因固然很多，但最根本的還是小區確定物業管理企業時不規范，沒有讓業主依法自主選擇“管家”。一些小區建成后，開發商直接交由屬下的物業管理企業入住。由于這類企業只對開發商負責，其服務質量不高且容易虧損，結果自然影響物業管理質量。解決這些問題的辦法，還是要依法辦事，按照《物業管理條例》，成立小區業委會，再在市場上以公開招投標的形式，自主選擇物業管理企業。

實在地說，由于不少住宅小區居民來源多元化，導致小區居民之間的協調難以組織，業主委員會的產生和運行不好操作。這就需要政府出面，協調組織千家萬戶，物色選擇群眾滿意的物業管理 “好管家”，并監督和指導其正常運轉。這是政府理應承擔的社會職能，也是《物業管理條例》賦予政府及其主管部門的職責。

政府主管部門理應急群眾所急，想群眾所想，強化行政作為。要按《物業管理條例》的要求，組織指導成立小區業主委員會；要規范物業管理，幫助群眾選擇物業管理的“好管家”；要加強對物業管理企業的經濟運行和收費價格監管；要教育物業管理企業“以人為本”，加強服務意識，以用戶滿意為標準，以規范服務為核心，以“業主至上，服務第一”為管理宗旨。這樣做了，群眾滿意，居民舒心，實質是做了一篇“群眾利益無小事”的大文章。

【案例選編】

業主擅封陽臺水管 物業公司妥善解決

某小區的一業主在裝修時，擅自將陽臺與房間打通，并鋪了地板。他把部分落水管改用橡膠管子連接，并把陽臺的落水管用磚墻封閉起來。

天長日久，落水管的橡膠部分損壞。一次，天下暴雨，雨水漏進地板內，該業主樓下504室也開始漏水。雨不停地下，504室陽臺與房間的頂部交界處滴水，滲水向內延伸約兩米多。504室住戶并排放置了浴盆、面盆四五個，前后共積了七八盆水。管理處經理和維修工及時趕到現場，敲開六樓封閉的落水管墻，將落水管修復。盡管管理處經理及維修工盡了最大的努力，但由于504室地板進水，凸起變形。504室住戶聲稱：“房子發生問題，只找物業管理公司，不找樓上業主。”物業公司只好與居委會將樓上、樓下兩位業戶請到一起，共同分析引發漏水的原因，商量相應的處理方法及賠償事宜。經過協商，雙方達成了一致意見，六樓業主賠償樓下住戶500元。

案例點評：要避免業主違規裝修，物業公司應在業主進戶時，加大裝修知識宣傳力度，并對裝修注意事項約定詳細，一旦發生問題按合同處理。對業主來說，應該知曉裝修知識，不能隨心所欲地進行裝修。裝修不當產生的后遺癥，不但影響到居住質量，造成損失，而且容易引發鄰里糾紛。小區建設要靠大家努力，只有物業公司與廣大業戶共同努力，才能最大限度地避免糾紛的發生，才能共建美好家園。