非贏利共享型信息選編 第34期/20061011 公元物業管理有限公司
【法規動態】 ——浙江：《省物業管理條例》明確業主委員會有訴訟權
——南京：百項物業服務下月明碼標價
【行業要聞】 ——上海：房地局力推物業管理報修
——天津：非住宅物業也要推行“維修基金”
——福建：房介帶人看房物業不得收錢
——廣州：上萬業主追討維修基金
——廈門：業委會有望削權 開發商物業有望分家
——吉林：《省物業管理辦法》有望年底前出臺
——合肥：住宅物業服務收費下限提高上限降低
——東莞：物業管理從業人員忙“充電”
【數據說話】 ——北京物業管理企業達2841家
【物管采風】 ——物業電工首現居民小區
【學習平臺】 ——物業服務中的哲學
【業主之聲】 ——開發商指定“前期物業”弊端多
【自由論壇】 ——物業管理五大焦點問題
【案例選編】 ——有理有據——車輛破損進入車場后推卸責任怎么辦
【法規動態】
浙江：《省物業管理條例》明確業主委員會有訴訟權
（新華網/20061003）
據新華社10月2日消息，浙江省十屆人大常委會第25次會議審議通過的《浙江省物業管理條例》規定，從10月1日起，業主委員會在物業管理活動中為維護物業管理區域內業主共同權益的需要，經業主大會決定，可以業委會的名義依法提起訴訟。這也是浙江首次確立業主委員會的訴訟主體資格。
南京：百項物業服務下月明碼標價
（徐關輝/《南京晨報》／20061009）
醞釀一年之久的南京普通住宅物管分等收費標準已于日前最終敲定。記者昨從南京市房管部門獲悉，標準在幾易其稿后將于本周內對外公布，并將于下月1日起正式施行。分析人士認為，作為南京物管史上最為精細、明確的一份指導性意見，新出臺的菜單收費標準將為物業收費提供詳盡參考，并進一步明確雙方權責，減少物管、業主之間的矛盾和糾紛。
【行業要聞】
上海：房地局力推物業管理報修
（人民網房產城建頻道 /20061008）
針對市民反映的小區物業管理報修求助等“急、難、愁”問題，上海市房地局攜手物業人員，推出“與業主同心，共筑和諧小區”活動。日前，上海組織萬名物業人員、千名小區經理、百名物業勞模、服務能手，在全市廣泛開展“與業主同心，共筑和諧小區”活動。將服務 “熱線”向小區延伸、向居民家庭延伸。
天津：非住宅物業也要推行“維修基金”
（王月/《天津日報》/20060923）
昨日，市國土房管局下發了《關于非住宅物業建立共用部位共用設施設備維修基金有關問題的通知》，從即日起，本市行政區域內兩個以上業主的非住宅物業，在商品房買賣合同或者業主公約中約定建立共用部位、共用設施設備維修基金的，具體標準按照約定或者參照《天津市商品住宅維修基金管理辦法》的規定執行。
福建：房介帶人看房物業不得收錢
（郭曉黎/《東南快報》/20061010）
今后，房產中介因帶客人進小區看房而與物業公司鬧矛盾的場面將不再上演。昨日，福建省福州市房地產管理局正式下發相關文件，對兩個行業在業務協作上的配合做出規定。而業內人士則表示，文件在一定程度上可以規范雙方行為，但具體落實及操作還有待雙方進一步溝通。
廣州：上萬業主追討維修基金
（金文建/央視國際/20061010）
商品房在銷售的時，業主為了維修房屋，都會繳納物業維修基金，但最近，廣州12個樓盤的業主委員會正式向外宣布，他們將聯合提起一個訴訟，向發展商追討高達四千多萬元的物業維修基金。近年來，廣州陸續有樓盤的業主以個人名義向法院起訴，追討物業維修基金，但都被法院駁回不予受理。據了解，廣州至少有上千個樓盤存在物業維修基金糾紛問題。
廈門:業委會有望削權 開發商物業有望分家
（馮逵/《東南快報》/20060922）
執行了近８年的《廈門市住宅區物業管理條例》進入修正程序。此前，廈門市人大常委會曾就該條例的修改向社會公開征集意見，引發了廣泛討論，尤其是在業主大會和業委會權限劃分、小區物業管理企業選擇等問題上產生了較大分歧。此次提交的修正案對業主大會和業委會的權限進行了明確，業委會的權力明顯被削弱。
吉林：《省物業管理辦法》有望年底前出臺
（龍秋秀/《新文化報》/20060914）
業主與物業公司發生矛盾、物業公司突然消失、居民小區垃圾無人清理、房屋無人維修……這樣的事情也許哪天就會發生在我們的身邊。記者近日從省建設廳獲悉，為了更好地解決業主與物業公司之間的矛盾，規范物業管理活動，我省第一部物業管理方面的法規——《吉林省物業管理辦法》有望于年底前出臺。
合肥：住宅物業服務收費下限提高上限降低
（新華網安徽頻道/20060926）
普通住宅最低0.14元／平方米·月的物業費提高至0.24元；而最高0.98元／平方米·月的物業費將降至0.84元。記者近天從合肥市物價部門了解到，《合肥市物業服務收費管理實施細則》正式實施。據了解，《細則》對服務等級、服務內容、服務標準和相應的基準價及浮動幅度以及小區物業服務收費標準的確定等做了明確規定。
東莞：物業管理從業人員忙“充電”
（賴琴/《廣州日報》/20060926）
物業管理師資格認證對報考人員的學歷要求較高，另一方面，雖然不少高校近幾年均開設了“物業管理”專業，但一些畢業生由于缺乏實踐經驗無法在短時間內勝任物業管理企業的關鍵崗位，物業管理從業人員遭遇學歷和經驗雙重門檻，紛紛選擇相關專業自考為自己“充電”。記者從東莞培訓機構了解到，國慶前夕前來報名參加物管培訓的比平常多了好幾倍。
【數據說話】
北京物業管理企業達2841家
（中國青年報/20061006）
據北京市建設委員會消息，北京市今后將通過轉變物業管理體系，整頓和規范市場秩序等手段改變現狀?！侗本┦袑嵤?/span><物業管理條例>辦法》已完成草案,并已列入今年的立法計劃。截止到2006年6月底，北京已有2841家物業管理公司取得資質，從業人員約20萬，管理項目達4564個，總建筑面積為3.2億平方米。
【物管采風】
物業電工首現居民小區
（鄒娟/《東方早報》/20060929）
家中斷電，以往物業會解釋，如果是電器問題，物業公司可以上門服務，但是如果是線路問題，不論多急，也只有等電力部門上門維修。昨日，由上海市文明辦牽頭的電力、物業、社區共建活動在長寧區江蘇路街道華敏世紀廣場隆重舉行。全市六個小區開始試點將常見電力小故障的維修移交給小區物業。今后，居民家中斷電不需再等電力部門。
【學習平臺】
物業服務中的哲學
(人民網/20061008)
物業管理公司必須做好服務，兌現向業主做的服務保證。以優質服務取得業主的信任。服務中，注意把握關鍵尺度，端正服務態度，掌握服務中的技巧。服務中注意：硬與軟、遠與近、冷與熱、大與小幾個辨證關系。
硬與軟：硬，這里有兩層意思，其一：公司內部的管理手段要硬，要嚴格各項制度，要有服務規范。其二：服務條款是硬指標，答應業主的事，一點不能含糊，要按合同辦事。軟：就是服務。指你的服務水平一定要高，要有新的服務理念，你的服務一定是業主最需要的，要滿足客戶要求，知道客戶需要什么，讓業主滿意加驚喜。
遠與近：首先公司在接管一個樓盤后，要有長遠規劃．要制定完整的管理方案，不能有臨時觀念，不能有隨時被業主炒魷魚，打一槍換一個地方的想法，要短事長做，有長遠規劃。然后，制定短期服務計劃，做好日常的每一件事。
冷與熱：所謂冷，就是在實際工作中，要把握尺度，對客戶的不正當要求，違反協議的做法，要解釋，要拒絕，要據理力爭。但在服務中，要熱情，要與客戶經常進行溝通感情。建立客戶關懷檔案，隨時了解客戶在生活等方面的困難，及時協助解決。
大與?。捍笫?，如協議的簽訂，工作(生活)環境的維護，必要設備設施的維護，保證設備設施的最佳狀態等。但更要注意細節，提倡個性化服務，關懷服務，如提醒購電，在收水費的時候，詢問上下水有無滴漏，平時的一些必要提醒、對于租戶的安全提醒，服務征詢等，遇到特殊的情況，處理好各方面的關系。
服務是一種責任，一種藝術、一種技巧。有了一心為客戶的責任心，掌握物業服務的技巧，用心為客人服務，就能做到全面客戶滿意，也就會保證你的各項工作順利進行，促進企業發展。
【業主之聲】
開發商指定“前期物業”弊端多
（楊文平/《長江日報》/20061006）
指定“前期物業”弊端多，由于“前期物業”與開發商關系特殊，兩者實質上是“一家人”，遇到業主反映問題時“踢皮球”，導致一些住戶投訴長期得不到解決，糾紛不斷升級。同時，有的“前期物業”無任何住宅小區的實際物業管理和服務經驗，管理和服務的質量難以得到業主認可。還有的業主聯合炒掉“前期物業”后，新聘物業公司卻無法上崗，原因是很多手續都難以跟開發商理清。通過招標選定前期物業企業可以使該問題得到較好地解決。
【自由論壇】
物業管理五大焦點問題
亂搭亂建侵權問題。個別業主在小區擅自亂搭亂建，引起其他業主不滿，認為物業管理企業管理不善。但物業管理企業沒有行政執法權，對個別業主的行為只能進行勸阻，如果強行阻止、拆除，會引起與該業主的糾紛，但如果勸阻無效，會引起大多數業主的不滿。在這種情況下，一些物業管理企業選擇了起訴的做法。
開發商遺留的問題?，F有商品房小區發生的物業糾紛中，相 當數量源于開發建設遺留問題，主要是規劃更導致業主權益受損，如開發商原先承 諾有學校、花園，但到交房時，都成了空中樓閣。業主收房后直接面對的物業管理企業，因而形成與物業企業的糾紛。
業主的財產損失糾紛。這一般是由小區內業主丟失財物引起，典型的如丟失汽車、自行車等，由于對小區保安責任的相關規定不健全，發生財產損失時，如何合理確定物業管理企業的賠償責任，無明確依據，而容易產生糾紛。
公用部位出租問題。一些物業管理企業和業主擅自將小區物業的公共部位出租營利，這涉及建筑物區分所有權問題，容易引發較大爭議。這有待于物權法對建筑物區分所有權問題加以進一步明確規定來解決。
小區停車收費問題。物業管理企業向擁有私家車的業主收取小區車位費、道路維護費、進門費等，由于這些費用往往是自行制定而來，經過物價部門批準，同時是對小區公共部位的另行收費，因而產生較大爭議。新公布的物權法草案規定，小區停車位沒有約定或約定不明的，屬業主共有，將有望解決這一問題。
【案例選編】
有理有據——車輛破損進入車場后推卸責任怎么辦
(佚名/中國物業管理信息網/20060328)
去年7月15日23時40分，某花園B棟一業主將私家車駛進小區，停放在地面私家車位后上樓休息。隨后趕到的巡邏護衛員發現車的后窗玻璃已經破碎，當即向護衛班班長匯報，并做了詳細記錄?？紤]到車主可能已經就寢，且現場情況可以認定車窗是在車場以外損壞的，就沒有打擾他予以核對確認（盡量不打擾業主，并不是就不能打擾。發現這么大一件事，還是打擾一下為好。當時打擾一下，可能就少了后面的麻煩）。
早晨6時20分, 護衛員向車主通報其車輛后窗破碎。不料車主竟一口咬定是停進私家車位后被高空拋物所致，反倒要求管理處予以賠償。護衛員拿出查車記錄加以說明，并讓其仔細查看一直保護著的現場情況。車主橫生節枝，否認記錄和現場具有真實性……一方據理評說，一方拒不認帳，一時難以扯清。在雙方爭執不下的情況下，管理處馬上電請所屬派出所派員進行調查和調解（既然如此，沒有必要再扯下去，及時請權威機關來處理，是最好的辦法）。派出所的工作人員認真查閱記錄和勘察現場，詢問有關人員和周邊住戶，然后簽署意見，斷定車窗是在車場之外破碎的，由車主自行負責，并且對車主駕禍于人的行為提出了嚴厲批評。車主啞口無言，只得認帳。
點評：遇到一些可能產生爭議的問題時，聰明人從一開始就注意搜集和留存相關證據。有了證據，一旦出現糾紛，處理起來就可以省去許多麻煩。因為，事實勝于雄辯。若對方硬要拿不是當理說，有據為證的事實就是最有說服力的回答。
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2006/10/12 18:41:00