《公元物業管理文摘》（第32期）

【法規動態】    ——浙江：省物業管理條例下月起施行

               ——福建：省物業管理條例草案立法聽證會舉行

【行業要聞】    ——江蘇：嚴格約定物業管理用房標準

               ——北京：市建委將處罰美麗園物業

               ——廣州：不同的物業管理糾紛應向不同部門反映

               ——青海：物業公司訴說苦衷物業工作需要居民配合

               ——成都：物業給巡邏犬每月發薪600元 引起居民強烈爭議

               ——杭州：開展物業企業人口與計劃生育目標責任考核工作

               ——福州：市人大開展物業管理執法檢查

               ——銅陵：20所校園安全衛生實現物業化管理

【數據說話】    ——南京：物業管理項目1200個

【物管采風】    ——臨安物業管理宣傳月活動昨啟動

【學習平臺】    ——住宅物業管理收費標準須完善

【業主之聲】    ——父子物業“想說愛你不容易

【自由論壇】    ——美麗園事件反思

【法規動態】

浙江：省物業管理條例下月起施行

（《每日商報》/20060905）

下月起，《浙江省物業管理條例》將開始施行。對于有的業主將住宅改為餐飲、娛樂等商業用房，嚴重影響其他業主的生活的，條例規定：業主、非業主使用人不得改變物業實用性質。確需改變的，應當征得利害關系人的同意，報經規劃、國土資源等有關部門批準。條例實施后，擅自改變物業使用性質影響業主生活的行為將受到約束。

福建：省物業管理條例草案立法聽證會舉行

（黃世宏 鄭昭/福建日報/20060906）

為了使條例的內容符合實際、符合廣大人民群眾的意愿，5日上午《福建省物業管理條例（草案）》立法聽證會在省人大機關舉行。聽證會上，黃舟雄等10位陳述人，圍繞業主委員會職責、物業管理與平安小區這兩個最受各界關注的問題各抒己見。聽證人也提出相關問題，與陳述人展開討論。鄭亨榮等旁聽人也在聽證會上發了言。

【行業要聞】

江蘇：嚴格約定物業管理用房標準

（《現代快報》/20060902）

眼下不少樓盤，開發商為了節約成本，物業管理用房能不建就不建、能少建就少建。昨天，省建設廳專門發文要求說，物業管理服務用房應當符合國家有關工程質量和安全的要求，內墻應刷涂料，頂棚吊頂或刷涂料，地面鋪瓷磚，衛生間安裝衛生潔具，具有上下水、供電等功能；住宅小區內配置通訊、有線電視等設施的，應在物業用房內預留端口。

北京：市建委將處罰美麗園物業

（劉軼濱/《京華時報》/20060908）

昨天，市建委主任隋振江說，在美麗園小區發生的物業管理糾紛中，原物業公司在業主大會未選聘新的物業企業的情況下擅自撤離小區，造成了惡劣影響和很大的安全隱患，市建委將嚴肅處理。根據市建委發布的接撤管相關指導意見規定，物業交接有爭議時，應通過法律途徑解決。對違規的物業管理企業，要依法采取限制參加招投標等措施嚴肅處理。

廣州：不同的物業管理糾紛應向不同部門反映

（陳白帆/《廣州日報》/20060908）

涉及到小區的業主和物業公司的糾紛，應該找哪些部門反映？市國土房管局有關負責人解釋，屬于物業收費的，要向物價部門反映；房屋質量問題，如在保修期內的，向建設管理部門反映，保修期外的，向房屋管理部門反映；房屋建設遺留問題，向建設行政部門反映；消防安全的，則可向公安消防部門反映；違法建筑、改變房屋用途的題，向規劃部門反映。

青海：物業公司訴說苦衷 物業工作需要居民配合

（丹丹/《西海都市報》/20060908）

目前,一些物業公司人員看了《您住的小區安全嗎》報道后，打來熱線說出自己的苦衷。一家物業公司的王經理說：“我們公司的經費本身就很緊張，一些居民不按時交費，卻要享受服務，這顯然是不公平的。”物業公司的工作人員張女士說：“物業是為居民服務的，這沒錯，但小區的安全以及衛生光靠物業哪行，還得小區居民配合才行。”

成都：物業給巡邏犬每月發薪600元引起居民強烈爭議

（《天府早報》/20060909）

昨日，蜀漢路一小區內三只巡園狗又蹦又跳，物管公司將對它們分別支付月薪是600元！據該公司嚴經理介紹，這三只巡邏犬都是退休的警犬，是上個月“應聘”進入小區的，對于這件事，接受采訪的市民發表了不同看法：“再咋說，狗始終是狗！我拼死拼活一個月也才掙幾百塊錢呢，未必我還當不到一條狗唆。”

杭州：開展物業企業人口與計劃生育目標責任考核工作

（宋建慧/杭州房地產信息網/20060908）

近日，市房管局開始對物業企業人口與計劃生育目標管理責任制落實情況進行檢查、考核工作。此次考核結果將計入物管企業年度誠信檔案，作為企業評優和管理處主任星級評定的依據之一?？己藘热莅üぷ饔媱?、宣傳教育、目標管理責任書的落實、計生臺帳、計劃生育率達標及配合現居地計生部門工作等。

福州：市人大開展物業管理執法檢查

（李白蕾/《福州日報》/20060906）

昨天福州市人大常委會《福州市物業管理若干規定》執法檢查組分成三路，赴各城區開展為期兩天的執法檢查。此次執法檢查的主要內容有：業主委員會成立和運作等的監管問題；物業企業服務水平、質量問題；物業企業服務收費問題，公共服務行業的企業向最終用戶收費問題；尚未由物業企業管理的小區物業維護、管理問題等。

銅陵：20所校園安全衛生實現物業化管理

（許克錫/《安徽市場報》/20060910）

銅官山區是銅陵市的主城區，政府為此專門安排了58萬元將全區16所小學、4所幼兒園的安全和衛生工作,通過招標等形式全部委托給4家物業公司。新學期開學的時候，銅陵市銅官山區所屬20所小學、幼兒園的小朋友、老師和家長們一齊發現，校園的把門人全部換成了身著制服的保安了，校園的衛生也有專門的保潔員來做了，此舉在全省尚無先例。

【數據說話】

南京：物業管理項目1200個

（解悅/《南京江日報》/20060909）

據悉，目前我市物業管理企業已有478家，實施物業管理項目1200多個，物業管理覆蓋率近40％，每年的增加值約10億元，安排3000多名下崗人員再就業。行業發展也帶來了物管公司與業主矛盾增加等問題，引發社會關注。市人大常委會主任胡序建昨率部分市人大代表就《江蘇省物業管理條例》在我市貫徹實施情況進行執法檢查。

【物管采風】

臨安物業管理宣傳月活動昨啟動

（湯君芳/臨安新聞網/20060906）

昨晚，我市在人民廣場舉行物業管理宣傳月活動啟動儀式。據悉，在物業管理宣傳月活動期間，市建設局將開展文藝節目匯演、有獎知識問答、疑難問題咨詢、物業管理投訴、小區圖板巡展等活動，以群眾喜聞樂見的形式，宣傳《條例》基本內容，使廣大群眾自覺參與和支持物業管理，依法維護自身的合法權益，推進我市物業管理工作的法制化、規范化建設。

【學習平臺】

住宅物業管理收費標準須完善

（張煒/《房地產時報》/20060904）

上海市住宅物業服務分等收費標準自2005 年10月1日頒布實施以來（以下簡稱《標準》），已有11個月了。但要真正使《標準》讓物業管理企業與服務對象（使用人）共贏，筆者認為下列一些問題有待完善和解決。

　　從居民方面來講，有了《標準》，就要一切以《標準》說話。同一個小區有的人居住的是公房，繳的是月租金；有的是售后公房，按戶繳費；有的是商品房，按平方繳費。同樣的服務卻繳費標準不一致。商品住宅與非商品住宅質價不相符的問題必須解決。

　　從物業管理企業來講，《標準》中所制訂的價格，沒有考慮國家政策和價格等因素的變化。有關部門曾發通知對采用酬金制方式收費可以加量、加價。而采用承包制管理住宅的物業管理企業，由于國家每年調整最低工資線以及水、電等價格調整，企業不能因《標準》而相應調整。

另外，等級與等級之間有很大的空間，這中間的價格由物價部門審定（指前期物業管理階段定價時），存在著很大的人為因素。

再者，在前期物業管理階段，定價時最好有物價部門、開發商和物業管理企業積極的參與，并要考慮各方的利益。業委會成立后，也有物價部門、業委會、物業企業共同參與制定，而此時職能部門是作為指導和監督的職能更多一點。

【業主之聲】

“父子物業“想說愛你不容易

（眭 雯/《今日商報》/20060908）

物業管理法規明確規定，物業管理公司的選定是要經過招標產生的，但不可否認一般情況下“父子物業”在招標中占很大的優勢，不過這不意味著對“父子物業”現象要全盤否定。而遇到作為“老子”的開發商侵害業主利益的行為時，作為“兒子”的物業管理公司能否真正維護業主利益而與老子交涉呢，“父子物業”的形式在南京不少新小區存在，大量的事實說明，“父子物業”，想說愛你不容易。

【自由論壇】

美麗園事件反思

（伊喆/《新京報》/20060908）

一些美麗園的業主曾表示，鴻銘物業公司本來是服務不錯的，但它長期對業委會提出的物業費質詢和訴訟，并沒有合理的解釋和相應的費用公布，尤其是突然撤離，使本來對它有好感的業主為之失望。

綜觀整個事態的發展過程，從物業公司方面或可引出以下幾點教訓：首先，物業公司應當嚴格遵循法律規范，在法治的框架內解決問題和矛盾。物業公司自然也可以努力維護和爭取自己的合法權益，但應當是據理而爭、依法而爭。

其次，物業公司應當理順自己和業主的關系；應當對業主以誠相待，以實相告。必須承認，業主和物業公司有利益一致的方面，也天然有利益不一致乃至對立的方面，假如業委會的基本立場不加區別地站在物業公司一邊，大多數業主一定不會答應，這樣的業委會也就注定不會長久。業委會必須反映多數業主的意愿，執行多數的決議，當然，多數也要善待少數。業委會也應接受法律和業主的約束和監督，并努力化解業主之間的矛盾以創造祥和的氣氛。

　　最后，物業公司應恰當地看待自己作為勞動密集型企業的性質，恰當地看待自己的合理利潤。能夠獲得高利潤的，一般來說是高科技、高創新的知識密集型企業或者高投入、高風險的資本密集型企業，而物業公司并不是這樣的企業。所以，物業公司應當努力通過增加效率、降低成本、提高服務質量、形成和提升自己的品牌，來獲取正當合理的利潤。

【案例選編】

物業管理進駐未經業主同意 導致費用無法收取

(路子 鄭貞 王守明 肖獻松/《江淮晨報》/20060908)

因為業主不交納物業管理費便將其訴至法院，請求法院判令被告交納物業管理費。法院審理后認為物業是在未經業主同意后進駐小區進行管理的，其與社居委簽訂的合同對被告沒有法律約束力，雖然其對小區進行了管理，但無權收取物業管理費。

原告合肥金棟物業管理有限公司訴稱，２００６年４月１日，原告與合肥市瑤海區銅陵路街道花沖社區居民委員會簽訂《物業委托管理合同》一份，約定自即日起開始管理明珠小區，并約定了物業管理費用的收取標準。

因該小區在原告管理前長期無人管理，造成臟亂差。原告進駐管理后，環境得到有效改善。２００６年６月５日，原告工作人員到被告家中收取物業管理費用，但被告拒不交費。

被告張某辯稱，原告與花沖社居委簽訂的委托合同沒有經過小區業主同意，其無資格收取物業管理費。

法院審理認為，花沖明珠小區的各業主均有權利對其小區內的物業管理行使表決權，除非其中有人明確表示放棄權利的行使。原告雖與花沖社居委簽訂合同約定對明珠小區進行物業管理，但因合同是在既沒有征得被告同意，也沒有其授權委托的情況下簽訂的，故該合同中約定被告權利和義務的內容不能對其產生法律約束力，故判決駁回原告合肥金棟物業管理有限公司的訴訟請求。

一審宣判后原告不服提起上訴。

點評：本案關鍵在于居委會委托物業公司的合法性問題。物業管理服務具有公共產品和私人產品的混合性，如果把小區業主作為一個整體來看，物業服務可以看作一個私人產品；而對小區里的每位業主來說，物業服務又是一個公共產品。因此，當一個小區的管理對周邊的環境造成了不良的影響，政府應該把小區全體業主作為一個整體，強制進行必要的整改，以維護整個外部社會的正常運轉。