《公元物業管理文摘》（第31期）

【法規動態】  ——深圳：物業管理收費規定出臺

——蘇州：物業收費實行雙軌制

【行業要聞】  ——廈門：物業管理牽手城管 10個小區試點工作有成效

             ——呼和浩特：新建住宅引進前期物業管理收效良好

             ——長春：業主委員會接手物業引爭議

             ——蕪湖：物業管理人員有了“家”

             ——杭州：代業主泊車是不是超前了

             ——哈爾濱：將細化物業服務收費管理辦法

             ——海南：空置房物管費提高到70% 加大了物業收費難度

             ——成都：物業新規9月施行 遭投訴5次2年不得入行

【數據說話】  ——全市社區將增攝像頭20萬個

【物管采風】  ——深圳寶安5年內物管覆蓋所有社區

【學習平臺】  ——如何打造精細化服務品牌

【業主之聲】  ——福州低保業主物業費全免

【自由論壇】  ——關于我國業主組織的反思

【法規動態】

深圳：物業管理收費規定出臺

（《晶報》/20060825）

《深圳市物業管理服務收費管理規定》將于9月1日起正式實施。與現行政策相比，該規定在定價形式、前期管理、收費項目、酬金提取基數等十個方面作了重大調整。其中包括物業管理收費方式，以及對部分現行法規政策未予明確的問題如交費人、計費面積、交費起始時間等做了規定。新規定的出臺，將保障業主和物業管理企業雙方的合法權益。

蘇州：物業收費實行雙軌制

（李仲勛/新華報業網/20060825）

記者從蘇州市物價局獲悉，自下月起，將實施新的《物業服務收費管理實施辦法》。根據新規定，物業服務收費將區分物業的性質和特點，對高檔住宅等物業實行市場調節價，完全由業主與物業管理企業在合同中約定；對普通住宅小區物業則實行政府指導價，實行7個收費等級，收費每月每平方米0.1元到1.3元不等，并可以上下浮動20%。

【行業要聞】

廈門：物業管理牽手城管 10個小區試點工作有成效

（何書彬/《廈門日報》/20060830）

市12319城管服務熱線辦公室成立后，按照相關安排，物業管理與城管工作“聯動”的內容主要包括制止違法建設，制止違章搭蓋和野蠻裝修，整治餐飲油煙擾民，整治噪音擾民，整頓、規范小區靜態交通管理，規范小區攤點、攤販管理等方面。試點工作開展3個月來，首批10個試點小區的很多“麻煩事”都已得到解決。

呼和浩特：新建住宅引進前期物業管理收效良好

（郝飛/《呼和浩特晚報》/20060824）

呼市物業管理處陳處長說，前期物業管理，物業公司本著對業主負責的態度，從物業使用人和業主的角度定期對工程現場進行巡視，發現問題及時反饋，從而使很多問題在規劃施工階段就得到處理，杜絕因開發商遺留的綠化、房屋質量等系列問題引起的各類糾紛。目前，全市已開工的83個項目中，都已通過公開招投標實現了前期物業管理。

長春：業主委員會接手物業引爭議

（劉長宇/《新文化報》/20060809）

位于長春市桂林路的中嵐大廈有上百家住戶和商戶，3個月前物業公司退出了，業主委員會就接手了物業管理，并收取各種相關費用，部分業主對其收費不認可。長春市房地局物業管理辦公室稱，業主委員會沒有經營資質，不可以進行收費。業主委員會則表示，中嵐大廈物業管理在賠錢操作，沒有物業公司愿意接手，他們是被迫接手的。

蕪湖：物業管理人員有了“家”

（楊正毛/《蕪湖日報》/20060827）

據了解，鏡湖區有66家物業公司，這些物業公司在服務水平、質量等存在差異。為了進一步規范物業管理活動，該區成立了聯誼會，并出臺物業基金獎勵使用管理辦法。聯誼會將協助社區做好安全防范和流動人口的計生工作，配合有關部門訪查違建、占道經營、“牛皮癬”等工作，為市容整治出力。

杭州：代業主泊車是不是超前了

（詹麗華/《錢江晚報》/20060831）

代業主泊車，這是一些小區的物業公司為解決小區停車難問題而提供的延伸服務。它的出發點是為方便業主，同時也便于物業對車輛進行統一管理。但記者了解到，在操作過程中，有些車子被物管人員開出去“兜風”，甚至擦傷。因此完善代業主泊車管理制度非常重要。另外也有部分業主認為，對這種服務不放心，寧可麻煩一點，我也要自己泊車。

哈爾濱：將細化物業服務收費管理辦法

（《黑龍江日報》/20060825）

針對近日開展的物業大接訪中反映出的收費價格不公開透明、服務內容標準不明確等主要問題，有關部門表示，將會同物價部門制定《哈爾濱市物業服務收費管理辦法》，進一步明確物業服務的范圍、項目及收費標準，使服務與收費直接掛鉤，讓百姓明明白白消費。同時加大行政執法力度，對那些違反物業管理法律法規和規章的企業和個人予以嚴厲查處。

海南：空置房物管費提高到70% 加大了物業收費難度

（陳敬儒/《海南經濟報》/20060825）

8月14日至18日，省價格監測中心對7月10日我省出臺的《海南省物業服務收費管理辦法》的執行情況進行了監測調查，多家物業管理企業反映，新《辦法》將空置房物業管理服務費的收費標準由50％提高到70％，雖保護了物業公司的經濟利益，但由于業主對物業公司成本費用認知上的差異，在一定程度上加大了物業公司的收費難度?！?span lang="EN-US">

成都：物業新規9月施行 遭投訴5次2年不得入行

（《華西都市報》/20060831）

記者從市物業管理協會獲悉，成都市印發的《成都市物業秩序維護員行為規范》和《成都市物業管理區域秩序維護暫行規定》，首次將門衛、巡視員等正式定名為“物業秩序維護員”。 《規定》還提出建立全市統一的秩序維護員名冊和檔案，在一年內經查屬實被業主、使用人投訴在5次以上或對同一事項投訴3次以上的，不得從事物業管理服務活動。

【數據說話】

全市社區將增攝像頭20萬個

（錢擎/《晶報》/20060831）

深圳市民政局將整治各社區環境和治安，積極引入物業管理，運用現代科技手段，在全市社區新建20萬個攝像監控鏡頭，大力推行“網格化”管理。據了解，深圳共有55個街道、632個社區，平均每個社區約2萬人。目前，已經達到平安和諧社區標準的有114個，約占18%，到2010年，深圳90%的社區都將通過加強社區建設成為平安和諧社區。

【物管采風】

深圳寶安5年內物管覆蓋所有社區

（張連城 郭平保 魏清風/深圳特區報/20060810）

在寶安全區173個社區中，共有非開發商開發的小區636個，建筑總面積6700多萬平方米。為了實現社區城市化、精細化管理，寶安區制定了“政府推進、市場主導、企業運作、群眾參與”的物業管理進社區方案，寶安區成立了推進社區物業管理領導小組，區住宅局局長任慶文任副組長，計劃用5年的時間使物業管理覆蓋所有社區。

【學習平臺】

如何打造精細化服務品牌

（齊新民/中國物業管理協會）

1．加強企業誠信建設是精細化服務品牌的前提。建立企業誠信管理體系，首先從培養全體員工的誠信意識入手，一方面，持之以恒的加強對員工的誠信意識教育，另一方面建立起公眾監督渠道；其次，建立內部誠信機制，切實把各項規定移植到員工的自覺行動之中去。

2．滿足業主的需求是精細化服務品牌的基礎。在物業服務的過程中注重人性化管理、親情化服務。一方面是顧及業主的利益，從本質上是物業公司生存發展的必然要求。另一方面是業主為我們提供了這個平臺，在此體現企業與員工的價值，形成供需雙方雙贏的局面。

3．實施精細化管理是精細化服務品牌的保障。物業管理的產品主要是服務，我們對業主和住戶進行了細分，通過分析不同人群的需求特點來滿足他們的不同需要。如老年人的特點是身體贏弱，有不同程度的失落感，于是在服務中見了老人噓寒問暖，熱情相待。

4．構建節約型物業企業是精細化服務品牌的體現。一是加強日常管理，完善規章制度，杜絕不必要的浪費。二是加大對設備的維護保養力度，延長設備設施的使用壽命。三是加強人力資源管理，科學核定用人數量，培養一專多能的復合型人才。四是提高辦公效率，為業主提供優質高效的服務。

5、實行多種經營是精細化服務品牌的延伸。物業管理公司拓展服務領域，實行多種經營時需要在增值服務上下工夫，不僅滿足業主對物業管理服務的物質需要，還應滿足其心理感受、價值認同等人文需要，形成滿足業主各方面需要的市場化經營體系。

【業主之聲】

福州低保業主物業費全免

（祁正華/《福州日報》/20060829）

為切實減輕城鄉低保人員的經濟負擔，為他們營造寬松、和諧的生存環境，福州市政府常務會議已決定對城鎮低保人員的物業管理費予以減免，減免的物業管理費由市級和區級財政部門各按5：5比例承擔。每季度由市、區兩級財政部門一次性將減免的物業管理費撥至城鎮低保人員所居住小區的物業管理企業。減免辦理程序為由符合減免對象的業主提出申請，業主所在小區的物業管理企業要實行代辦制，為城鎮低保人員服務。

【自由論壇】

關于我國業主組織的反思

（北野/中國物業管理協會網）

做業委會主任最重要的是知道你的服務對象——廣大業主需要什么？而不是你想給他們什么，你要他們怎么樣！“廣大業主”到底是誰？根據我的實際經驗：在一個小區，大約95%左右的廣大業主是沉默的；那些不講理的業主也大約占1%左右；積極參與社區建設，為大家服務的業主大約也占1%左右。這就形成截然不同的兩派：一派主張個人利益至上，不交管理費，不守公約，說物業公司是騙子，必須趕走；一派主張公共利益至上，大家應該有正義感，遵守公約，支持管理公司的工作。這些人常常被罵成是“漢奸”。

如果沒有制度創新，按目前情況發展，業委會運作前景并不樂觀。業主的組織問題，其實是社區建設的根本問題。如果不能把業主有效地組織起來，一盤散沙的業主就像水一樣，少了，干了，沒有用；多了，就泛濫成災。

在業主的組織方面，我們還是做了一些有益的嘗試，比如我們搞的“順風車站”、“鄰居節”，我們鼓勵業主參與公共事務，讓大家自己組織了各種“俱樂部”，有老年俱樂部、有各種讀書會、有業主足球隊等。我們還組織業主參觀小區的設備、機房、保安員駐地等，增加業主對管理公司的了解和理解。每年春節，我們都號召大家為不能回家的保安捐款，為他們過年。這些活動都是業主自發組織的，大大促進了小區人與人之間的和諧、互信，提高了大家的參與意識，也樹立了正氣。經過廣大業主、業委會、物業公司、開發商的共同努力，經過一年的時間，我們使一個問題成堆、名不見經傳的小區成為遠近聞名的北京市優秀小區。

【案例選編】

用心服務—塑鋼門窗保修糾紛

(李欣悅/《新京報》/20060428）)

王先生反映塑鋼門窗鎖扣壞了，因保修期已過，塑鋼工程單位已離開，管理員要求業主自己找人維修。聽完管理員的解釋，王先生非常惱火，并在物業辦公室大吵大鬧，認為自己的房子剛剛裝修，其塑鋼門窗正式使用的時間才兩個月，堅決不認可過了保修期的說法。

物管員鄭工主動上前與之溝通，在動之以情、小之以理后，本想陪業主一起找小區外周邊的塑鋼加工店維修，可麻煩的是，王先生說他已找過塑鋼加工店，但因為產品更新過快，塑鋼門店并沒有配套的配件。鄭工又通過多方努力聯系原塑鋼單位施工員，可原塑鋼單位的施工員的答復也是更新了產品，沒有相同的配件。不過施工員建議找找他們單位的倉庫管理員，看是否倉庫中還有遺漏的配件。抱著這樣的希望，鄭工在聯系到該單位倉庫管理員后，陪著業主一起到遠離小區的該單位倉庫所在地，經鄭工、王先生及倉庫管理員共同努力，最后終于找到了幾個配件。

鄭工及時安排技工上門幫王先生進行了安裝，很快的解決了問題。王先生也非常滿意，并主動掏錢，支付了維修費。

點評：當前，房屋配套設施及智能化設備的品種越來越多，相關產品的更新日新月異，而物管行業雖歷經圖治但仍處在發展的過程之中，因此我們的物管日常工作中，難免還會遇到各種問題。

    但作為物業管理者，我們必須明白，業主找到你，就是要解決問題，大多業主也是憑此給物管打分，抒發對物業管理的滿意程度。管理員鄭工面對王先生反映的塑鋼問題不推責，通過各種關系，盡心盡力為業主尋找解決問題的辦法，也正是鄭工的努力，才有了后來問題的圓滿解決，才有了業主主動掏錢，支付維修費的利好結局。