《公元物業管理文摘》（第30期）

【法規動態】  ——浙江：《省物業管理條例》10月1日起施行

             ——成都：《物業管理規定》聽證

【行業要聞】  ——寧波：兩角物業費難倒老小區物業公司撤管調查

             ——北京：小區內停車物業統一管

             ——中國房地產報：開發商的物業情結 自給自足還是專業分工

             ——無錫：物業標準不公示 執行成空談

             ——河源：建物管考核制

             ——江門：物業管理正破冰前行

             ——烏魯木齊：市物業協會抽檢60家物業公司

             ——上海：市物業管理協會更名

【數據說話】  ——廣州小區居民戶均月繳物業管理費125元

【物管采風】  ——紹興老小區將全部實行物業管理　5萬多住戶受惠

【學習平臺】  ——如何發揮業主委員會在物業管理中的作用

【業主之聲】  ——物業管理與業主要互信

【自由論壇】  ——前期管理應注意的幾個階段

【法規動態】

浙江：《省物業管理條例》10月1日起施行

（陳文龍/《都市快報》/20060525）

昨日，省人大常委會表決通過了《浙江省物業管理條例》，《條例》將于10月1日正式施行。條例采納的群眾意見主要有：首次業主大會召開條件提高為“房屋使用面積達到總面積60%以上或者首套房屋使用滿兩年且使用的面積達到總面積30%以上”；業主逾期不參加投票，其意思表示由業主大會議事規則約定；小區空地可用于停車等。

　成都：《物業管理規定》聽證

（張松/《成都商報》/20060527）

成都市政府法制辦與市房管局近日聯合召開《成都市物業管理規定（草案）》（征求意見稿）立法聽證會，廣泛吸納各方的意見和建議。在聽證會上，代表著不同群體的13名聽證代表們主要圍繞業主大會投票權數是按戶記還是按建筑面積計算，業主委員會經費是從管理費中提取還是由業主另外交納等議題展開了討論。

【行業要聞】

寧波：兩角物業費難倒老小區物業公司撤管調查

（陳進紅/《錢塘晚報》/20060531）

“2毛錢太低，收取率6成”,近日，寧波北侖區的10余個小區面臨著物業公司撤離、業主自主管理的局面。物業公司是否有能力管理一個小區，關鍵要看它是否能合理地配置人員和控制日常開以銷維持小區正常運轉。而一個小區物業費是否合理，關鍵要看它的服務成本是否合理。物業費低、征收率低是導致物業公司對老社區“甩手不干”的直接原因。

北京：小區內停車物業統一管

（《北京晨報》/20060529）

北京市國土房管局出臺了《北京市居住小區機動車停車管理辦法》，明確規定，居住小區內機動車停車管理服務統一由物業管理企業負責。作為管理者，應當按照政府規定價格收取停車費，并制定切實可行的停車位分配、發生緊急情況的處置等管理方案停車位優先租售給業主機動車 違規停放罰業主該《辦法》將從今年7月1日起執行。

中國房地產報：開發商的物業情結自給自足還是專業分工

（馬琳/《中國房地產報》/20060529）

據了解，在北京近3000家物業公司里，屬于開發商自建的占到了90%。但是，在歐美等國成熟的市場上，更多的還是獨立的第三方提供物管服務。作為獨立的物業公司，在開發商與業主發生矛盾時，更易于站在客觀公正的角度協調解決問題。此外，由于沒有開發商作為依托，為獲得市場的機會，只有不斷提高服務水平，促使公司朝著專業化的方向發展。

無錫：物業標準不公示執行成空談

（無錫廣電/20060528）

從5月1號起施行《無錫市普通住宅物業管理服務簡明標準》規定，各小區物業管理必須在小區醒目位置公布小區的服務標準，并及時公開本物業公司的咨詢投訴電話。但通過記者調查，物業服務標準公示缺失，已是普遍現象。很多業主都表示，物業在每一項工作上要達到什么標準算合格，大家是個未知數。如果公示，將有助于業主和物業兩方的溝通。

河源：建物管考核制

（《河源日報》/20060525）

為加強物業管理工作，提高物業管理水平，市規劃建設局決定從今年起建立小區物業管理工作檢查考核制度，對持有建設行政主管部門核發物業管理經營資質的物業管理企業及管理的居住小區進行考核。首次物業管理工作檢查評比活動已于近日開展，有5家物業管理小區被評為優質服務小區。河源市建立物業管理考核制度走在全省地級市前列。

江門：物業管理正破冰前行

（梁麗琴/《江門日報》/20060525）

早在1997年，江門市就引入了物業管理這一新興的行業，經過８年多的發展，“物業管理”這一概念逐步被人們認識、理解和接受，物業管理已逐步形成氣候，小區的覆蓋率逐年提高。近年來，一些企業開始陸續涉足物業管理行業，外來的物業管理公司開始進駐江門，有關部門也在竭力培育這一朝陽產業，江門的物業管理也正在“破冰前行”。

烏魯木齊：市物業協會抽檢60家物業公司

（王媛媛/天山網/20060524）

近日，烏魯木齊市物業協會督察人員對60家物業公司行業自律情況展開了為期兩天的抽檢。在當日的檢查中，物業公司收費明碼標價都能做到，但共用設施維護方面還有待改善。市房產局物業監管處處長、物業協會副會長王玉良說，物業協會根據此檢查結果對物業公司進行評比記錄檔案，然后在行業內進行通報。

上海：市物業管理協會更名

（《中國建設報》/20060518）

日前，上海市物業管理協會召開會員代表大會，選舉產生新一屆領導班子。同時，上海市物業管理協會更名為上海市物業管理行業協會。此次更名后的協會，其屬性由原來的企業協會拓展為行業協會。協會的業務范圍將拓展為本市物業管理的行業調研、行業協調、行業培訓、行業評比、學術研究、會展服務、業務咨詢、信息交流和發布等。

【數據說話】

廣州小區居民戶均月繳物業管理費125元

（鐘玉明 劉樹權/新華網/ 20060525）

廣州市城調隊抽樣調查顯示，2005年，全市每百戶城市居民家庭中，居住在物業小區的有兩成左右，這些家庭戶均物業管理費支出為1499.45元，月均125元，比2002年增長81.8%。按照廣州市政府指導價，低檔小區物業管理費每月每平方米0.44元，一些高檔住宅達到10元左右。物業管理費占家庭服務性消費支出的一成左右。

【物管采風】

紹興老小區將全部實行物業管理　5萬多住戶受惠

（商立鋒/《天天商報》/20060523）

昨日，記者從有關部門獲悉，對紹興城區范圍老住宅小區的整治并引入物業管理的工作即將全面鋪開。據悉，這次整治的內容包括違章建筑拆除、路面整修、路燈維修、綠化補種等。屆時，將根據小區實際，利用小區零星空余土地，合理規劃、建造管理用房，完善崗亭、圍墻、車位、車棚等設施。本次整治工作涉及2040幢樓，5.3萬余住戶受惠。

【學習平臺】

如何發揮業主委員會在物業管理中的作用

（喻啟威/《中國物業管理》）

為了讓業主委員會既能行使權利，又能承擔相應的責任和義務，同時還能享受到合法的報酬，力爭實現業主委員會責、權、利的協調。

首先，在物業管理活動中業主、業主委員會以及物業管理公司構成了物業管理法律關系的最主要的民事主體。因此，應通過物業管理法律、法規的立法，直接賦予業主委員會區分所有權建筑物管理人的法律地位，賦予它一定的權利和權威，并規定其應承擔的義務以及應為自身行為所承擔的法律和社會責任。為保證業主委員會主任工作的公平性、專業性、及時性，應該建立業主委員會主任的公開選舉制。為切實保障業主委員會的正常運作和發揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制。

其次，針對上述“病因”，有關方面（政府主管部門、物業管理協會等）可以就物業管理、業主委員會、公共物業與公共權利等各個方面，對業主進行廣泛的宣傳教育，讓業主逐漸成為“成熟”的消費者，進而關心、支持業主委員會，自覺參與小區的物業管理。

最后，政府相關主管部門要在業主委員會選舉的宣傳、業主代表名額的分配與確定、業主委員會成員的資格和條件等方面發揮政府的權威作用，真正幫助物業區域（小區）組建一支高素質、有權威、有信譽、能正確發揮作用的業主委員會隊伍。

【業主之聲】

物業管理與業主要互信

（單光輝/《金華晚報》/20060528）

市民來電希望物管能夠從居民最關心的一些小處著手，服務更加人性化一點，如果能解決，馬上自己動手或派人進行解決，如果一時沒法解決，也要與相關部門取得聯系，等事情解決好后再進行回訪答復。在記者反饋市民意見時，物管的工作人員都表示除了他們認真工作外，小區居民也應自覺提高維護小區環境的素質，諸如不要亂停車、亂扔垃圾，并能自覺按時交納物業管理費等，配合物管工作有序地進行，那么物管與業主之間就能和諧相處。

【自由論壇】

前期管理應注意的幾個階段

（《蓮花物業》）

（接上期）四、入伙階段。入伙是物業公司第一次與業主面對面的服務，所以在入伙前我們一定要準備充分，要假設多個問題，多個對策。一般在入伙時會有兩個問題較集中。一是收費問題，首先應合法收費，第二在收費方式上可靈活一些，第三要有專人做解釋溝通工作。二是業主在驗房時提出的問題一定要重視，并派專人負責協調監督開發商解決。三是在入伙時，要收齊業主該提供的資料，如有未交齊的應做好記錄由專人負責催收。

五、裝修審批管理階段。首先裝修審批管理人員應充分熟悉整棟房屋結構，熟悉每個戶型的特點和缺點，特殊樓層，特殊房型重點研究特殊的對策，所定的裝修要求和標準，不但裝修審批管理人知道，整個管理處上上下下的人都應知道。如遇到難點疑點的復雜問題大家就一起討論研究，確定一個統一方案。裝修審批和管理的難點和重點在陽臺的封閉和遮陽棚的搭建，對于這類問題要有足夠的預防措施和處理措施。第二重點是防水和給排水的問題。所以在裝修單位開工前，應先讓裝修單位做給水管的打壓試驗包括熱水管，再做洗手間、廚房、陽臺閉水試驗，然后所有的排污管做試驗。第三點現場秩序維護。入伙后都會集中裝修這樣人員的就會較多，這一時期保安就尤為重要。第四商鋪的裝修管理，商鋪的管理重點在于消防系統，裝修前必須要求提交消防報件材料及環保批文，在裝修期間應派懂消防的志人每天監督管理，在供電時應簽好用電協議，尤其是餐飲商鋪，要考慮油煙的處理和排污管的排污能力及對環境的污染情況。（完）

【案例選編】

一樁防盜護欄訴訟案發人深思

(《江南時報》/20060527）)

居住在南京河西某小區四樓的Ｈ先生和Ｌ先生是門對門的鄰居，兩家相連的朝南的陽臺僅有一墻之隔。2005年7月底，Ｌ先生在封閉陽臺窗外墻超出墻面30厘米安裝了防盜護欄，護欄端面離Ｈ先生家的陽臺窗子不到10厘米，等于搭建了一架通向Ｈ先生家陽臺的梯子，造成了安全隱患。Ｈ先生在Ｌ先生沒安裝之初曾向其提出，希望將防盜護欄加以改裝，但Ｌ先生以自己享有住房的所有權，拒絕接受Ｈ先生的請求。以后，Ｈ先生又向小區物業管理公司和社區居委會反映，請他們出面做Ｌ先生的工作，但這些努力，都沒有得到Ｌ先生的響應。

無奈，Ｈ先生將Ｌ先生告了。Ｈ先生在起訴狀和辯詞中說，有關物業管理條例明確規定，業主在裝飾裝修房屋前，應當向物業管理企業申報登記，并告知鄰里，更不能危及他人合法權益。而Ｌ先生安裝防盜護欄既沒有向物業公司申報登記，也沒告知鄰居，是一種違規行為。Ｈ先生說，Ｌ先生所安裝的防盜護欄本身雖然不直接構成對自己的安全權的侵害，但已經帶來了一種潛在的危險，即有可能成為犯罪分子實施犯罪行為的一個條件。而這種潛在危險是以大多數人的正常認識作為認定標準的，并不是以犯罪事實發生為標準。Ｌ先生拒絕對防盜欄進行拆除和改裝，有悖于我國《民法通則》關于不動產的相鄰各方應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系的精神。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當按照《民法通則》的規定，停止侵害，排除妨礙，賠償損失。

　　點評：雖然在現實生活中鄰里之間難免發生矛盾，但有了矛盾也不能超越兩條“底線”：一條是社會公共道德的“底線”，己所不欲千萬勿施于人；另一條是法律法規的“底線”。安裝防盜護欄雖然是小事，但處理不妥也會造成鄰里沖突，釀成不安定因素。因此，安裝防盜護欄也需謹慎從事，一定要遵循社會公德和法律法規，絕不能想裝就裝，想怎么裝就怎么裝。