《公元物業管理文摘》（第29期）

【法規動態】  ——深圳：物業服務收費新政即將出臺

             ——廣東：省物業管理條例草案 開發商與物管須脫離關系

【行業要聞】  ——上海：閔行落實每一分維修資金

             ——貴陽：電梯樓房增多 收費難影響業主出行安全

             ——天津：火拼高端物業管理

             ——沈陽：物業新規熱點有問必答

             ——陜西：如何做大物業管理這塊“蛋糕”

             ——重慶：九龍坡率先實行物業公共維修資金公開查詢

             ——北京：昌平法院出新規 物業糾紛不忙立案先說和

             ——哈爾濱：物業公司競爭激烈 保潔工配對講機上崗

【數據說話】  ——江蘇物業管理面積近三億平方米 位居全國前列

【物管采風】  ——上海八千多小區將掛物業聯系牌

【學習平臺】  ——物業管理產業經濟內涵豐富

【業主之聲】  ——居委會和物業公司都應當為居民服務

【自由論壇】  ——前期管理應注意的幾個階段

【法規動態】

深圳：物業服務收費新政即將出臺

（《中國物業管理》/2006年第3期）

據市國土資源和房地產管理局物業監管處副處長陳海銘介紹，從2004年開始，深圳市就著手制訂《深圳經濟特區物業管理服務收費辦法》以及收費指導標準，目前正在組織進行全市物業管理項目成本調查，在此基礎上將對該辦法進行修改完善，預計年底能出臺。新辦法將完善酬金制體系，對物業管理服務費的確定、收取、使用、監督等有更為嚴格的規定。

　廣東：省物業管理條例草案 開發商與物管須脫離關系

（舒涓/《廣州日報》/20060506）

   據有關部門透露，《廣東省物業管理條例（修訂草案）》本月可能提請人大常委會審議，為此，廣州市業主委員會聯誼會籌委會從上月起收集了全市多個小區業委會和業主代表的意見，擬黃金周后向有關部門遞交。多位代表提出，草案應規定開發商與物管公司相分離的原則，另外條例必須給予業委會與物管公司對等的法律地位，明確業委會對物管的監督權利。

【行業要聞】

上海：閔行落實每一分維修資金

（《房地產時報》/20060520）

閔行區房地局在繼續完成開發企業清欠工作的基礎上，重點加強對全區750個小區內物業公司代收和被其挪用維修資金的情況開展調查和科學評估，使全區業主的每一分維修資金都能得到落實和保障。同時，組織對371個業主大會的正副主任的培訓，重點結合實際案例展開教育，以糾正不規范的使用行為，并定期開展檢查，加強業委會賬戶內的資金使用情況。

貴陽：電梯樓房增多 收費難影響業主出行安全

（謝智龍/《貴陽晚報》/20060518）

市物管行業協會有關人士告訴記者，目前貴陽市物管行業整體虧損不少物管公司都反映收不齊物管費。隨著貴陽市內電梯房逐步增多，收不齊費用的直接后果是壓縮了設施設備的維護保養費用，其中包括高層、小高層樓房業主經常乘坐的電梯。如果電梯的保養得不到有效保證，就會對每天乘坐電梯的業主構成安全隱患。這一問題，不能不引起人們的警覺。

天津：火拼高端物業管理

（《每日新報》/20060518）

物業管理是樓盤入住后保值升值的關鍵。在競爭越來越激烈的房地產市場上，物業管理高端、中端與低端的市場層次逐步顯現，市場已開始細分。物業管理水平成為了競爭的重要籌碼，這些籌碼逐漸拉開了項目檔次之間的差距。隨著本市房地產的迅猛發展，眾多高端項目紛紛簽約“洋管家”，高端住宅產品物業服務新一輪競爭拉開了帷幕。

沈陽：物業新規熱點有問必答

（羅奇/《遼沈晚報》/20060518）

截至昨日下午，通過熱線和記者手機，共有78位讀者詢問關于物業管理的熱點問題。本報經過與沈陽市房產局物業處聯系后，對樓頂能不能安裝太陽能熱水器、沒入住要不要交納管理費、封閉陽臺、小區停車、物業收費、專項維修資金使用和續籌等一些比較突出且有代表性的問題給予讀者解答。

陜西：如何做大物業管理這塊“蛋糕”

（曉春 ?；?span lang="EN-US">/《陜西日報》/20060510）

　　陜西的物業管理有發展機遇和發展空間，但是存在的問題也不容忽視。如何做大物業管理這快蛋糕，需要多方面采取措施。首先，規范物業管理，促進法律法規的落實刻不容緩。其次要提高物業管理的市場化程度。第三，要確保物業管理的定價合理，按質論價。第四，取消物業管理企業代收代繳水、電、氣、熱費用等不合理的負擔

重慶：九龍坡率先實行物業公共維修資金公開查詢

（中國廣播網/20060509）

重慶九龍坡區房管局昨日透露，九龍坡區將在重慶率先實行物業公共維修資金公開查詢制度。該區管局與建設銀行合作，推出《重慶市九龍坡區房屋公共維修基金查詢卡》，業主持卡到指定銀行，就可以查詢、打印房屋維修基金信息，大修基金的支出、利息、余額等詳細情況一目了然。日前，首批1054張公共維修資金查詢卡已經發放到業主手中。 

北京：昌平法院出新規物業糾紛不忙立案先說和

（李罡/《北京青年報》/20060509）

據悉，今年第一季度昌平法院受理的物業費糾紛案件772件，比去年同期上升149.8%。此類案件的特點是串案多。往往一家物業公司一次將幾十個拖欠物業費的業主起訴到法院。昨天，昌平區人民法院出臺3項措施，對于物業費糾紛串案，今后由物業公司先行催繳欠款。對于因催繳未果再次要求立案的，法院將根據案件的數量，按照樓號有選擇地給予立案。

哈爾濱：物業公司競爭激烈保潔工配對講機上崗

（程子龍/新華網/20060510）

隨著物業化管理深入百姓生活，近年來黑龍江省哈爾濱市的物業管理公司競爭激烈，越來越多的物業公司配備了高端設備，一些物業公司甚至給保潔工配備了對講機。今年４８歲的費女士在一家物業公司當保潔員。她告訴記者，她每天都是一邊做保潔一邊開著對講機，這樣可以及時聽從指揮分配，配合同事工作，不但效率高，業主也滿意。

【數據說話】

江蘇物業管理面積近三億平方米 位居全國前列

（龍虎網/20060512）

    記者昨日從省建設廳有關部門獲悉，我省房屋物業管理擴面工作推進順利。目前，我省已經成立物管企業2304家，房屋物業管理面積已達2.93億平方米，位居全國前列。據了解，南京、無錫、蘇州、常州等市相繼修訂了物業管理辦法，細化物業服務內容與收費標準；常州、鎮江房管局建立了物業管理招投標有形市場，既規范了招投標活動，又降低了成本。

【物管采風】

上海八千多小區將掛物業聯系牌

（王德毓/東方網/20060518）

    從昨天開始到8月1日前，一塊印有物業管理企業名稱、小區經理姓名和照片、小區報修電話、公司投訴電話等內容的“物業便民服務聯系牌”，將相繼掛上全市8300多個住宅小區近30萬個單元門口。市房地局有關負責人表示，將對聯系牌的設置進行跟蹤檢查，凡未能按規定設置到位并開通報修、投訴電話的住宅小區，要對小區經理作記分處理。

【學習平臺】

物業管理產業經濟內涵豐富

（劉昌兵/中國物業管理協會網）

目前來看，物業管理服務手段也日漸貼近業主心理，已從清潔、保安、維修，延伸到商務、娛樂、教育等居民生活的方方面面......智能化物業管理的研究和實踐也取得較大進展，電子商務系統進入物管實踐。特別是物業管理行業的內涵與外延得以前所未有的提升，和上下游及相關行業的產業鏈已經聯通，與房地產業、商品零售業、信息產業、金融保險業、旅游業、物流業、家政服務業、教育業、文化娛樂業等行業充分交融，構筑了合理的多鏈條式物業管理產業結構，從而前所未有地產生與放大了物業管理行業的社會效益和經濟效益。物業管理的價值在價值鏈中各環節的分配已越來越符合市場的客觀規律，物業管理企業已開始不斷地將自身推向價值鏈的上游。

物業管理在得到社會承認的同時，也奠定了物業管理在社區建設中不可動搖的主導地位，這也包括其在社區經濟建設中的主導地位。解析社區經濟我們可以發現，其涉及的領域十分廣泛。如社區教育業（中小學校、幼兒園、社區成人職業培訓教育、社區青少年文化藝術培訓教育等）、社區文化娛樂業（包括社區會所經營）、社區家政業、社區商務服務、社區老人服務業（包括托老院）、社區健康服務業（包括社區醫院或社區健康服務中心）、社區中介業（包括社區購物中心）、社區餐飲業、社區汽車服務業（包括汽車租憑及維修保養等）以及其它連鎖店。如此廣泛的領域，充分說明社區經濟擁有巨大的市場及發展潛力。

【業主之聲】

居委會和物業公司都應當為居民服務

（《城市快報》/20060512）

近年來，越來越多的小區都有物業公司進行管理。然而，有的物業公司和居委會“老死不相往來”，有的甚至出現對立。居委會和物業誰管誰？居民王大爺表示：以前住的地方沒物業，有事就找居委會，現在也習慣了。居委會張主任和物業公司的趙師傅表示，居委會和物業公司究竟誰管誰并不重要，重要的是應該相互合作、互相依存，都應當為居民做好服務。

【自由論壇】

前期管理應注意的幾個階段

（《蓮花物業》）

一個物業項目管理水平的優劣，與其硬件設施的先天條件的好與差有著重要的關系。因此，物業管理企業積極介入，做好扎實的前期工作，對日后的管理有著非常重要的意義。

一、規劃設計階段。在規劃設計時，物業的硬件一般就定位了。因此，一些問題如果能在設計階段提出，日后物業管理就將省事，省錢、省力得多。

二、施工期介入階段。房屋施工階段參與開發商與各施工單位的工程例會，這樣可了解房屋的施工進度和施工質量，可根據施工的進度提前提出合理的建議，可以根據我們平時管理時經常出現的像外墻，天面，窗筐邊滲漏水問題在施工階段可監督和提出。如較重要的，可以函的方式告知開發商給予重識。

三、接管驗收階段。房屋的接管驗收分業主和公共兩個部分。業主部分驗收時，應細致一些，把存在的問題盡可能在業主入伙驗房前處理完；公共部分和配套部分是重點：竣工資料、房屋的本體部分、給水系統、排水設施及管網、高低壓供配電系統、消防系統、電梯、安防對講系統、車場系統及車庫設施、照明系統、環境綠化、配套產品設施及設備等以上12個項目應仔細檢查并試驗試用，發現問題及時督促其整改后再驗收，上述項目的各技術資料一定要收齊并存好檔。（未完待續）

【案例選編】

遼寧法制報：物業費該交得交

(孟錦陽/《遼寧法制報》/20060517）)

　　2001年9月，東港市民吉某買了一處面積為81.35平方米的商品房，并與物業公司簽訂了物業管理服務協議，約定：物業公司向住戶提供物業服務，住戶需按每平方米每月0.40元的標準向物業公司交納物業管理費。合同簽訂后，物業公司按照合同約定向住戶提供物業服務，可吉某卻遲遲不交物業管理費，從2003年7月至2005年8月累計拖欠物業管理費800元。物業公司多次找吉某索要，均被拒絕。無奈，物業公司將吉某告上法庭。

被告吉某在法庭上說：“我拖欠物業管理費800元屬實，這個錢沒交有三點原因：一是在我所住的小區內，開發公司建了一個液化氣站，使我們生活在危險中；二是小區內的餐飲娛樂業污染、噪音影響了我們的正常休息；三是住宅樓道口的接線盒沒有經過安全處理，這些說明原告的管理存在問題。既然原告提供的服務有缺欠，我就不能向其交納物業管理費。”

對于吉某的說法，物業公司辯稱：在小區內建設液化氣站，是經過國家安檢部門認可的，該液化氣站負責小區住戶的供氣工作，與吉某的物業管理費沒有關系。小區內餐飲業影響住戶休息一事，也是不存在的。因為這些餐飲娛樂業的門面是對著外面，不在小區內；至于樓道口的接線盒系電信部門設的接線頭，不存在安全問題，只是影響樓道美觀而已。

東港市人民法院經過審理認為，物業公司與吉某簽訂的物業管理協議，系雙方當事人的真實意思表示，這份物業管理合同合法有效。被告吉某接受了原告物業公司提供的物業管理服務，應當按協議約定及時交納物業管理費，拖欠不付系違約行為，應承擔民事責任。

　　點評：住宅小區建液化氣站，確實給小區居民帶來安全隱患。而小區內的餐飲娛樂業污染、噪音擾民問題，也令小區居民頭疼。本案中，吉某為小區內存在的問題感到苦惱，他以拒交物業管理費來抗議?？墒?，按照法律規定，小區內建液化氣站，餐飲娛樂業污染、噪音擾民，以及樓道口的接線盒沒有經過安全處理等問題，非原告承擔的物業管理費服務事項范疇，因此，被告吉某以此拒交物業管理費不妥。如果小區業主的權利受到侵犯，可以向有關單位或個人提起侵權賠償訴訟，亦可向相關行政執法部門投訴舉報來解決處理。