非贏利共享型信息選編 第28期/20060501 公元物業管理有限公司
【法規動態】 ——無錫：物業服務將分7個級別
——福建：省物業管理條例聚焦四大熱點
【行業要聞】 ——六盤水：八成房屋未納入物業管理 物管行業發展空間大
——天津：普查小區硬件設施 維修基金加大追繳力度
——廈門：物業小區公攤電費“一票制”方式將推廣
——大連：業主反映大的物業可能被“拿下”開
——煙臺：引導企業良性健康發展 首屆物業管理高層論壇昨舉行
——成都：2006年物業管理星級評選活動開始報名
——深圳：福田區物業管理四大重點
——上海：市物業管理協會更名
【數據說話】 ——天津物業服務費平均收繳率為68%
【物管采風】 ——珠海首次開展物業管理周活動
【學習平臺】 ——物業管理行業邊緣化思考
【業主之聲】 ——爭做誠信物業、文明住戶
【自由論壇】 ——業主組織缺位與重建
【案例選編】 ——物業是否有權直接起訴業主 雙方激辯六十七條
【法規動態】
無錫：物業服務將分7個級別
（無錫廣電·新聞頻率《廣州日報》/20060421）
4月27日新出臺的《無錫市普通住宅物業管理服務簡明標準(試行)》，將物業服務分成了7個級別。根據新出臺的服務標準，物業服務將包括清潔管理、設施維護與管理、園林綠化養護與管理、安全防范4大項目，收費標準從最低等級的每平方米一毛錢到最高等級的1塊3毛錢不等。新的物業管理服務簡明標準將從5月1號起正式實施。
福建：省物業管理條例聚焦四大熱點
（謝衛東 鄒振岡/《福建日報》/20060427）
昨日，省人大常委會召開了《福建省物業管理條例》專題論證會，就群眾關心的話題進行了專題論證。這些意見將為即將進入三審的《福建省物業管理條例》提供幫助。專項維修資金的如何收取、怎樣監管維修基金、業主委員會法律地位如何明確以及業委會委員的工作是否應當有適當的報酬等四大問題成為本次論證會關注的焦點。
【行業要聞】
六盤水：八成房屋未納入物業管理 物管行業發展空間大
（劉紅霞/《六盤水日報》/20060421）
一方面是尚有80%的房屋沒納入物業管理，一方面是群眾對物業管理服務的需求不斷加大，隨著市委市政府加快發展建設大城市，創建平安和諧六盤水戰略的實施，以及生活水平不斷提高的群眾對物業管理服務的需求不斷加大，需求標準化管理、高水平物業服務的消費群體會越來越多，物業管理的發展潛力和發展空間必將越來越大。
天津：普查小區硬件設施 維修基金加大追繳力度
（宋景怡 吳梅 殷婕/《城市快報》/20060421）
記者從2006年維修基金專業工作會議獲悉，今年維修基金管理將加大追繳力度，行政監管、輿論監督、自我維權等多種手段并行。近期，物業企業將對全市商品住宅的屋面、外檐等共用部位和電梯、消防等共用設施設備進行全面細致的查勘。根據查勘結果，制訂年度大修計劃，逐步將維修基金使用管理由被動應急搶修向超前規劃維修轉變。
廈門：物業小區公攤電費“一票制”方式將推廣
（康金龍《東南早報》/20060422）
昨日，廈門電業局有關負責人向記者透露，為更好理順物業小區公攤電費的抄表、收費和交費的關系，方便小區終端業主繳交各自應承擔的公攤電費，從這個月份開始，廈門在瑞景新村率先試行公攤電費“一票制”，公攤電費自用電費合并一次由電業局收取，公攤電費將不再交給小區物業公司。
大連：業主反映大的物業可能被“拿下”
（艷王剛/《大連晚報》/20060423）
昨天，“文明創建活動日”在沙區南沙街道星海人家小區廣場啟動。市國土資源和房屋局有關領導說，他們將定期組織物業公司認真學習“誠信物業”十條標準，要樹立一批誠信物業的先進典型，同時要結合企業資質審批和資質年檢工作，認真把好準入關，對個別服務差、業主反映大的物業管理企業，該緩檢的緩檢，該整頓的整頓，該注銷資質的就注銷資質。
煙臺：引導企業良性健康發展 首屆物業管理高層論壇昨舉行
（徐中華/水母網/20060423）
為進一步提高我市物業管理企業服務水平，引導企業良性健康發展，市房產管理局今天舉辦了首屆物業管理高層論壇。此次論壇邀請了中國物業管理協會副秘書長兼法律顧問陳偉等國內物業管理行業知名專家，對在物業管理中出現的問題作了深刻分析和有益的探討，并和我市300多名物業管理企業的精英面對面地展開了交流。
成都：2006年物業管理星級評選活動開始報名
（曾婷/《成都商報》/20060425）
由先鋒·居周刊與成都市物業管理協會和成都市誠信物業服務評估中心聯合主辦的“2006年成都星級物管評選活動”于今日正式啟動。本次活動以“引領物管服務星級化”為主題，首次明確物管服務星級化的標準和概念。評選活動將以權威、公信、透明的評定為各企業一個準確的星級定位。參加評選的物業企業除進行書面核定外，還要進行實地抽查。
深圳：福田區物業管理四大重點
（《深圳商報》/20060427）
據了解，2006年福田轄區的物業管理工作要突出抓好四大重點，全面提升物業管理行業素質：加強物業管理工作，營造文明、平安、和諧的社區環境，努力建設和諧福田。實現管理重心下移，打造便民利民的社區物業管理平臺，努力夯實城市基石。狠抓物業管理的監管工作，特別要加強對住房公用設施專用基金的監管，維護廣大業主的利益，確保社區長治久安。整治老住宅區，引進專業化物業管理，全面提升轄區的物業管理整體水平。
上海：市物業管理協會更名
（劉濤/《解放日報》/20060427）
上海市物業管理協會昨天召開會員代表大會，協會也從此更名為上海市物業管理行業協會，其屬性由原來的企業協會拓展為行業協會。行業中的相關企事業單位和經濟組織都可以成為單位會員，國家注冊物業管理師可以成為個人會員。協會業務范圍將拓展為本市物業管理的行業調研、行業培訓、行業評比、學術研究、會展服務、業務咨詢、信息交流和發布等。
【數據說話】
天津物業服務費平均收繳率為68%
（王軍/《中國物業管理》/2006年第3期）
天津2005年全市住宅物業項目普查數據顯示：天津市住宅物業服務費平均收繳率為68%，其中新建小區為69%，舊小區為51%。天津市平均收繳率在50%以下的項目占住宅項目總數的19%，30%以下的占項目總數的11%。天津市物業服務費平均標準相對較低，新區0.71元/平方米，收費標準在0.5元/平方米以下的新區占本次普查項目總數的71.92%。
【物管采風】
珠海首次開展物業管理周活動
（張曉紅/珠海新聞網/20060424）
昨天，珠海市委宣傳部、珠海市建設局、香洲區人民政府共同組織召開新聞通報會，向媒體通報即將拉開序幕的２００６年珠海物業管理周活動準備情況。從４月２４日開始，珠海百萬市民將與物業管理企業以及自己居住的社區天天“互動”，上百項精彩社區活動將貫穿整整一周。這是物業管理在珠海產生以來首次舉辦的大型行業活動。
【學習平臺】
物業管理行業邊緣化思考
（方霞 吳春興/《住宅與房地產·物業管理》/2006年第5期）
一、物業管理邊緣化的主要表現：1、市場邊緣化。一方面，物業管理實際操作中往往作為房地產售后服務部門來運作；另一方面，物業管理在專業技能水平、運作成本上都無法與專業公司相比，在某些地區和項目已經出現專業公司替代物業管理企業的現象。2、效益邊緣化。物業管理不僅是微利行業，在現實中許多物業企業都是賠本經營。3、技術邊緣化。目前我國物業管理行業普遍表現為簡單勞動疊加狀態，缺乏技術知識的更新與突破。4、人才邊緣化。一是優秀人才不愿進來；二是內部人才流失嚴重；三是人才培養機制滯后。
二、物業管理行業邊緣化的主要原因：1、物業管理的產生發展缺乏堅實的基礎又面臨沖擊。我國的物業管理不是由受眾的需求而自然催發的，而《物權法》草案提出“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業管理機構或者其他人管理”。2、物業管理行業沒有確定行業現階段的核心產品和核心賣點。在物業管理發展初期采用的“一體制模式”下，核心產品相應定位為物業的運行、維護和管理以及綜合服務，而核心賣點則是向業主提供一站式、全方位物業管理綜合服務。但是近年來，隨著專業公司的發展壯大，僅某產品而言，業主即可購買專業公司的產品。3、促進物業管理市場化的外在因素被扭曲。① 分業經營沒有實現。由于物業企業的投資主體大多是房地產企業，在前期物業管理選聘中，房地產企業有最終決定權。②招投標制度被扭曲。首先，物業管理招投標制度僅限于住宅物業；其次，招投標過程中地方保護主義、房地產企業不愿將項目公開招標。
【業主之聲】
爭做誠信物業、文明住戶
（《大連日報》/20060420）
昨天市委宣傳部、國土資源和房屋局、文明辦聯合在全市開展了弘揚“八榮”、抵御“八恥”、爭做誠信物業、文明住戶活動。 活動要求在住宅小區中開展“八榮八恥”教育，認真貫徹“誠信物業、文明住戶”的“雙十條”標準，各物業管理企業要以小區為家，以服務居民為榮，誠實守信，進一步提高物業管理水平。廣大業主要進一步提高社會文明意識，講究社會公德，愛護小區公共設施，保護好小區的一草一木，建立和諧的鄰里關系。
【自由論壇】
業主組織缺位與重建
（肖江平/《中國物業管理》/2006年第3期）
一、物業服務合同中物業公司的相對方是誰。對物業服務的學理界定和法律界定，都強調物業服務者與業主之間關系是以合同為基礎形成的交易關系。從管理費支付的角度看，物業公司的交易相對方是單個業主，因為物業費不是收齊后統一交給物業公司，而是由單個業主直接支付。但從交易的標的——小區物業公共服務來看，物業公司的交易方為業主整體。
二、訂立物業服務合同，需要兩個層次的意思表示一致。首先，業主一方與物業公司一方的意思表示要一致；其次，業主一方內部的意思表示要一致。業主一方之所以要意思表示一致，是因為小區物業公司所提供的服務，實質上是小區的公共服務。盡管物業公司能提供多種服務方案（包括服務內容、質量和成本），而且每一位業主都有他的獨特的服務需求。但在同一小區同一時段不可能提供多套公共服務。
三、業主組織的組建和運作的對策。由于要雙層意思表示一致，必然要建立一個意思表示的整合機構，這個機構應當具有代表性和自治性。代表性指該機構僅僅是本小區業主的利益代表，沒有也不能有其自身的利益。自治性，是指該機構自主的維護業主整體利益，在不違反法律的前提下獨立地開展活動，具有與居民委員會類似性質的小區范圍內的群眾自治組織。代表性與自治性決定了：機構成員應當是并且僅僅是小區業主；對意思表示的整合依整套既定的民主程序進行，采取多數票決制；對外應當具備相對獨立的主體資格。
【案例選編】
物業是否有權直接起訴業主 雙方激辯六十七條
(李欣悅/《新京報》/20060428）
楊某等4名業主分別于2000年前后購買了世紀城的房子，至起訴前分別拖欠物業公司物業費、供暖費和車位費等8000元至30000元不等，物業請求法院判令4名業主交納欠費。 今年3月，此案第一次開庭時，被告業主代理律師提出，《物業管理條例》第六十七條規定，欠費業主應該先由業委會督促交費，這是一個強制性條款，在沒有業委會督促交費的前置程序下，物業無權直接起訴欠費業主。當時庭審只進行了40分鐘，法官便宣布休庭。
業主代理律師稱，根據《物業管理條例》，物業公司應與業委會簽訂物業服務合同，并不是和單個業主簽訂合同。如果沒有“六十七條”，物業公司只能起訴業委會，而不能起訴業主。所以，當年“六十七條”寫進《物業管理條例》時，曾備受物業公司歡迎，因為該條款賦予了物業公司起訴單個業主的權力。但物業公司起訴業主必須滿足條款中的前置條件，即先由業委會督促交費。
對此，物業公司代理人持不同觀點。該代理人稱，督促交費只是對業委會的要求，并非“前置條件”，因為業委會代表的是業主的整體利益，一部分業主欠費，受損的不只是物業，交費業主的利益也同樣受到損害。他同時表示，欠費業主也可能是業委會成員，讓業委會來批準物業公司能否起訴是不合理的。
點評：本案是由于業主對物業服務不滿而引起的欠費行為，盡管在《物業管理條例》第六十七條的理解上存在分歧，但列出明明白白的服務和收費標準，物業嚴格按照服務標準提供服務，并接受業主監督。而業主也清楚自己繳納的服務費能享受到哪些服務，這才是解決物業收費問題的關鍵。
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2006/5/29 16:22:00