非贏利共享型信息選編 第27期/20060421 公元物業管理有限公司
【法規動態】 ——廣東：省物業管理條例立法論證會在惠召開
——廈門：物業法規正在制定 收費標準有望5月出臺
【行業要聞】 ——邵陽：充實調整物業管理工作領導機構
——曲阜：物業收費有了“緊箍”
——江蘇：小區出新引入物管機制
——六盤水：第二屆物業管理經驗交流暨現場會召開
——深圳：新物業管理條例 明確業委會職權和作用
——酒泉：召開全市物業工作會議
——北京：拖欠物業費影響貸款
——重慶：渝北區房地產和物業管理協會正式成立
【數據說話】 ——天津去年新增物業管理面積1878萬平方米
【物管采風】 ——物業管理高級人才走俏
【學習平臺】 ——換個角度談物業管理市場結構的調整
【業主之聲】 ——物業主管部門細說責任義務
【自由論壇】 ——低檔住宅小區物業路在何方
【案例選編】 ——保險公司與物業管理公司車輛丟失賠償案
【法規動態】
廣東：省物業管理條例立法論證會在惠召開
（豐唐瓊 趙繼紅 李克立/《惠州日報》/20060414）
本報訊 4月10日至11日，由省建設廳牽頭，省政府法制辦、法規處及市法制局、市房產管理局等單位在我市召開了為期兩天的《廣東省物業管理條例（修訂草案）》立法論證會。會議聽取了我市房地產開發企業、物業管理企業代表及業主、業主委員會、街道辦事處、居委會代表等40余人對該條例的修改意見。與會代表對條例提出108條修改意見和建議。
廈門：物業法規正在制定 收費標準有望5月出臺
（謝衛東 鄒振岡/《廈門晚報》/20060413）
記者昨日獲悉，目前我市住宅區物業管理條例、物業管理等級服務收費標準和業主委員會成立導則正在修訂或制定中。據介紹，物業管理條例已送市法制局征求相關部門意見，預計上半年初稿送交市人大審議。業主委員會成立導則初稿正在征求各方意見。物業管理等級服務收費標準，市建設局與物價局正就有關細節進行修正，可望在5月份出臺。
【行業要聞】
邵陽：充實調整物業管理工作領導機構
（湖南新聞網/20060417）
近日記者從市政府獲悉，為加大我市物業管理工作力度，啟動物業專項維修資金的歸集及物業管理項目招投標的管理，進一步規范物業管理行業的市場秩序，經市人民政府研究，決定成立由市房產局、發改委、物價局、財政局、工商局、稅務局等部門參與的市人民政府物業管理工作領導小組，副市長周符波擔任組長，辦公地點設在市房產局。
曲阜：物業收費有了“緊箍”
（王秀華/《齊魯晚報》/20060414）
近日獲悉，曲阜市物價局為了開展好居民小區物業管理費明碼標價工作，采取物價工作人員到現場實地察看物業管理狀況的方式，嚴格審核物業管理成本，認真核定居民小區的物業管理收費項目、標準等，同時要求物業管理企業必須將服務內容、收費范圍、收費項目、收費標準等進行公示，目前，全市１１個居民小區物業管理費均實行了明碼標價。
江蘇：小區出新引入物管機制
（《揚子晚報》/20060412）
據悉，即將展開的小區出新工程的內容主要包括拆除違章搭建，徹底治理“臟、亂、差”死角，增置文化健身設施，同時還要推行物業管理機制。這次物業管理的引入將分為兩種管理模式，首先是在條件允許的范圍內，將直接進駐物業管理企業；第二種方案則是條件尚不成熟的小區，將通過社區、街道或者房管部門成立簡單的物管組織，維持基本的小區管理。
六盤水：第二屆物業管理經驗交流暨現場會召開
（嚴顯艷/新華社貴州分社/20060419）
近幾年來，隨著六盤水市住房制度改革的進一步深化，物業管理工作從無到有，從傳統的單位包干、傳統的福利性管理向對業主實行有償服務的社會化、市場化轉變。４月１８日，六盤水市第二屆物業管理經驗交流暨現場會召開，會議要求有關單位要學習借鑒好的經驗，完善物業管理，提供優質服務，為物業管理行業的健康發展作出貢獻。
深圳：新物業管理條例 明確業委會職權和作用
（中國消費網/20060420）
昨日，記者從市法制局經濟法規處了解到，日前，法制局和國土資源和房產管理局正在對《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》進行大幅度修改，其中業委會相關法規是研究的重點，去年1月17日市政府頒布的《深圳市業主大會和業委會指導規則》中一些經過實踐證明較好的條款納入到新的《條例》中。新的物管條例預計將于9月提交市人大審議。
酒泉：召開全市物業工作會議
（龔志榮/酒泉市政府辦/20060417）
2006年4月14日，全市物業工作會議在酒泉賓館召開。會議從6個方面對全市物業工作進行了部署。一是抓宣傳，營造物業工作的良好氛圍。二是抓基礎，加快建立業主大會和業主委員會。三是抓管理，提高物業服務水平。四是抓服務，妥善解決工作中的具體問題。五是抓配套，嚴格專項維修資金的管理。六是抓協調，推進物業管理和社區建設共同發展。
北京：拖欠物業費影響貸款
（《北京青年報》/20060417）
北京市第一批以街道為單位的50家小額擔保信用社區將在5月1日前掛牌，個體工商戶在信用社區申請貸款可免除反擔保。在昨天落實小額擔保貸款政策會上，市勞動和社會保障局明確表示，貸款要和個人信用評估結合。在信用社區申請小額貸款，要憑個人信用分值。拖欠物業費的申請人將被扣分，總分低于90分將被拒絕貸款申請。
重慶：渝北區房地產和物業管理協會正式成立
（劉濤/《重慶晨報》/20060412）
4月6日，渝北區房地產和物業管理協會正式成立。2006年，渝北區將“大力發展房地產業”作為全區的10件大事之一。對于此次房地產和物業管理協會的成立，渝北區有關領導表示，這將是連接市場、服務社會、為政府提供決策依據的重要橋梁，將不斷提升渝北房地產和物業管理的水平和質量。
【數據說話】
天津去年新增物業管理面積1878萬平方米
（常悅 吳梅 劉剛/北方網/20060420）
記者從市物業管理工作會議上獲悉，2005年全市新增物業管理面積1878萬平方米，累計達到11506萬建筑平方米。其中，住宅9939萬平方米，占全市住宅存量的69.12%；新區8250萬平方米，舊區1689萬平方米。有近9萬套、1024萬建筑平方米新建商品住宅建立了共用部位、共用設施設備維修基金，歸集維修基金9.36億元，累計歸集22.72億元。
【物管采風】
物業管理高級人才走俏
（新華網/20060414）
“民營企業招聘周”即將落下帷幕，記者從黃浦區職業介紹所了解到，此次招聘周中，就有好幾家物業企業抱怨找不到合適的物業經理。據介紹，隨著中心城區迅猛發展的樓宇經濟，大量物業崗位人才空缺。由于樓宇功能的高端化發展，物業崗位的資格、技能要求，也隨著同步上升。有實踐操作能力和復合技能的物業人才成了市場上的“香餑餑”。
【學習平臺】
換個角度談物業管理市場結構的調整
（章洪福/中國物業管理協會/20060411）
本文擬就物業管理區域化整合、物業管理規模擴張、專業化細分等方面的問題，淺談一下物業管理市場結構的調整。
要進行物業區域整合，一方面要使開發商尤其是一些小開發商認識到物業管理并不一定能成為開發商項目開發后的利潤來源點。另一方面，使業主認識到，有的小區雖然小環境不錯，但由于管理規模小，管理成本高，必然要使業主的支出增加，同時也會使管理服務水準下降。因此，物業管理規模擴張是調整物業管理市場份額和重新劃分市場的必然。
首先，在物業管理的微觀范圍尋找市場。目前，一些有一定規模和有某些方面專業能力特長的公司己組建了一些獨立核算的如電梯公司、機電公司等，這些公司成立的基礎大都是自有業務能滿足專業公司的基本運作，再根據其經驗特長，向社會承擔相關業務。
其次，在物業管理的中觀范圍尋找市場。比如大型商業物業的經營、會所的經營、幼兒園的經營等。其實，對物業的經營原本就是物業管理概念和內容中的主要組成部分，物業管理企業最有條件成為這一市場類型細分的主力軍。
第三，從物業管理的宏觀范圍尋找市場。物業管理能不能參與高科技領域，能不能進入城市管理的市政領域，答案應該是肯定的。在深圳，早已有了專門為物業管理開發電腦軟件的高科技公司。同時，物業管理發展到今天已經成了城市管理的重要組成部分，很多市政管理如市政設施的維護、市政綠化的管理等，都可以通過市場競爭的方式介入政府撥款的領域。
【業主之聲】
物業主管部門細說責任義務
（邵芳 周瑾/《城市快報》/20060413）
近日，河東區物業管理辦公室的郭先生就物業收費、服務項目及居民的權利義務等方面的內容提醒居民：在簽訂購房合同的時候，一般要經過“雙確認”制度，即確認前期物業管理和確認業主公約。一旦確認下來，就表示居民對物業公司所承諾的服務和所規定的物業費用表示認可，并自愿在享受服務的同時，承擔繳納物業費用的義務。同時，居民也有權利針對物業公司服務不到位提出相應的要求，物業公司有責任與居民深入溝通并積極改善。
【自由論壇】
低檔住宅小區物業路在何方
（朱 軍/《住宅與房地產·物業管理》/2006年第3期）
筆者文中所述低擋住宅，指同時具備下列條件者，天津市售價在每平方米 4000元以下、物業費標準在每平方米0.50元以下、建筑面積在5萬平方米以下的住宅小區。
一、低檔物業的市場需求特點：業主絕大多數為中低收入者，經濟狀況決定物業管理服務的需求標準較低，而且物業管理消費意識也欠缺，不愿接受企業化的物業管理模式。
二、低檔物業管理企業的生存現狀：目前低檔物業小區現存的物業管理企業基本上都處于虧損狀態，在這種情況下為何還能維持經營局面呢？1.發展商給予補貼支持。2.采取寅吃卯糧的經營方式，由于物業服務經營采取的是先收費后服務的方式，故使得物業企業有了寅吃卵糧而得以生存。3.有其他收入進行補充，如停車費、廣告費、場地 (所)出租費等。
三、解決問題的對策 。1.加強政府的管理責任。物業管理進行的是局部區域性公共服務工作，特別對于低檔物業小區，更需要政府直接承擔起進行相關公共服務的職責。目前天津市明確規定了區、縣人民政府、街道辦事處應當對轄區內物業企業退出項目等物業管理工作進行監督管理乃至直接組織實施的職責，從而邁出了政府直接參與物業管理的第一步。 2.加大正面輿論宣傳，培育良好的物業管理市場環境；3.堅持運用法律武器，維護企業自身的合法權益。《物業管理條例》明確規定，對違反物業合同規定逾期不交納物業費的業主，物業管理企業可以向人民法院起訴。
【案例選編】
保險公司與物業管理公司車輛丟失賠償案
(張寧/《中國物業管理》/20060411）)
2003年初王女士與保險公司簽訂了機動車車輛保險合同。王女士每天將車停放在自己居住的小區內。同年六月，王女士按規定向小區的物業公司繳納了一年的停車管理費，物業公司向王女士出具了載有“車位費”字樣的收據。
同年11月4日晚，王女士將車停在物業公司指定的固定停車位處，次日凌晨王女士發現車輛丟失，隨后向公安機關和保險公司報案，并向物業公司遞交了書面賠償申請。該車未能找回，此后保險公司向王女士支付賠款11萬元，并根據《保險法》關于代位追償的規定與王女士簽訂了保險權益轉讓書，并以物業糾紛為案由向法院提起訴訟，要求物業公司承擔由于管理不到位，至使該車輛在固定停車位丟失的先行賠付款11萬元，物業公司應訴后請求法院調取案發當時監控錄像，經公安機關證實：案發當日未駛入小區固定停車位。
案件分析：首先，根據《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見（試行）》的規定，物業管理糾紛主體只能是業主、業主委員會和物業管理企業，顯然保險公司不具備本案的訴訟主體資格。其次，本案當事人不能提供丟失車輛駛入小區的出入證，案發當日監控錄像也未體現該車駛入固定停車位。第三，物業公司收取的車位費是帶有占地使用費的性質，不能等同與一般意義上的保管費，因為形成委托代保管關系的標志是交付。第四，根據《中華人民共和國民法通則》第九十一條之規定“合同一方將合同的權利義務全部或者部分轉讓給第三人的應當取得合同另一方的同意，并不得牟利”。因此權利義務的轉讓應取得物業公司的同意，為此保險公司的代位追償權應屬無效。
點評：本案是由于業主車輛丟失而引發的具有典型意義的法律問題，為了杜絕此類事件的發生，物業公司應加強車輛管理的組織領導、建立車輛管理的相關規定。并與車（業）主簽訂停車管理服務協議，明確雙方權利義務關系，約定賠償責任的法律依據。另外，應采用智能化攝像監控系統與專人看護相結合的防護手段，預防車輛被盜或損壞事故的發生。
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2006/5/12 10:43:00