《公元物業管理文摘》（第26期）

【法規動態】  ——甘肅：《甘肅省物業管理暫行辦法》下月正式實施

             ——云南：《住宅物業交接指導意見》出臺

【行業要聞】  ——長春：掀起物業整合風暴

             ——鄭州：物業管理今年列入立法計劃

             ——武漢：5年內物業管理覆蓋全市所有小區

             ——天山網：烏魯木齊、鄭州兩地物業管理協會攜手

             ——上海：市人大檢查住宅物業管理

             ——番禺：無電梯普通住宅物業收費不得超1元/平米

             ——哈爾濱：嚴格電梯安全管理 物業必須設置電梯管理員

             ——廈門：物業與城管聯動 我市十小區將成試點

【數據說話】  ——上海維修資金結存單首次過100萬戶

【物管采風】  ——深圳老住宅區全面引入物業管理

【學習平臺】  ——目前物業管理存在的問題與對策

【業主之聲】  ——業主與物業需要良好溝通

【自由論壇】  ——物管企業應充分重視與業主的溝通工作

【法規動態】

甘肅：《甘肅省物業管理暫行辦法》下月正式實施

（《西部商報》/20060408）

為進一步規范物業管理，甘肅省政府昨日發布第２６號政府令：《甘肅省物業管理暫行辦法》自2006年5月1日起正式施行?！掇k法》規定：只有先確定前期物業管理企業后才能開展房屋銷（預）售活動；入住30％應開首次業主大會，選舉產生業主委員會；空置房物管費標準不低于原標準的70％等。

　　云南：《住宅物業交接指導意見》出臺

（《春城晚報》/20060410）

由省建設廳下發的《關于住宅物業項目交接有關問題的指導意見》將于下月起實施。在《指導意見》中，明確了住宅物業項目交接的每個環節都必須有業主委員會（或業主代表）、新的物業管理企業與原物業管理企業３方在場，共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。”另外，交接雙方須事先通告交接前后的時間期限，一般為１個月到３個月不等。

【行業要聞】

長春：掀起物業整合風暴

（戰福君/《中華建筑報》/20060410）

筆者從有關部門了解到，繼前一階段15家物業公司被吊銷資質后，日前又有10家物業公司被吊銷執照。據介紹，這次整治行動，就是要對長春市的物業市場進行重新“洗牌”，對市場份額進行重新分配，淘汰一批物業企業。同時政府鼓勵品牌物業公司或管理水平高的物業公司進駐，重新構建物業管理市場的基本框架，分層次滿足不同人群的不同需求。

鄭州：物業管理今年列入立法計劃

（《鄭州日報》/20060404）

記者從3月28日舉行的市人大常委會城鄉建設環境保護工作會議上了解到，今年市人大常委會將通過立法、執法檢查等多種手段，加強城建環保方面的法制建設，為建設我們美好的家園提供法制保障。目前，《鄭州市物業管理條例》已列入立法計劃，并且立法調研等各項工作即將展開。

武漢：5年內物業管理覆蓋全市所有小區

（裴道彰 周鋼/《武漢晨報》/20060402）

昨日，從我市“社區建設883行動計劃”實施三年的總結、表彰大會上了解到，“十一五”期間， 針對現在很多小區沒有物業的狀況，今年武漢30%的社區，將建立起符合本社區實際的物業管理形式，到2010年，無物業管理的老城區型社區，也將建立起符合本社區實際的物業管理形式。未來幾年，武漢的社區將實現物業管理全覆蓋。

天山網：烏魯木齊、鄭州兩地物業管理協會攜手

（王媛媛 童麗麗/《烏魯木齊晚報》/20060406）

4月4日，烏魯木齊市物業管理協會與鄭州物業與房地產協會在首府烏魯木齊簽訂了友好協定書。2006年首府物業管理協會計劃與20個城市的物業協會簽訂友好協定書，而鄭州物業與房地產協會是第一個。市房產局副局長、物業協會會長李仁俊表示今后進一步加強雙方互動、加強物業管理理論與實踐，努力提高雙方物業管理企業的管理水平。

上海：市人大檢查住宅物業管理

（程賢淑/《解放日報》/20060406）

本月起，市人大常委會將啟動對《上海市住宅物業管理規定》的執法檢查。昨天，記者獲悉，擅自改變住宅使用性質和完善業委會制約監督制度等將成為檢查重點。檢查將采取市區人大上下聯動的方式，充分發揮物業管理協會的作用，對目前規定實施效果以及規定出臺后出現的新情況和新問題進行摸底，從而為地方性法規的進一步完善提供建議。

番禺：無電梯普通住宅物業收費不得超1元/平米

（倪明 譚陽春 馮惠英/《廣州日報》/20060405）

近日番禺區物價部門公布了2006年度番禺區普通住宅物業管理服務收費政府指導價基準價和浮動幅度，其中，沒有電梯的普通住宅物業管理收費每平方米不得超過1元。另外，以首層為電梯起始點的住宅，首層住戶物業管理服務收費可適當降低，具體收費標準由業主與物業管理企業約定。

哈爾濱：嚴格電梯安全管理 物業必須設置電梯管理員

（《黑龍江生活報》/20060403）

據哈市房產住宅局有關人員介紹，根據建設部關于印發《電梯應急指南》通知要求，該局已經向哈市物業單位提出明確要求，電梯使用管理單位應當根據本單位的實際情況，配備電梯管理人員，落實每臺電梯的責任人，配置必備的專業救助工具及24小時不間斷的通訊設備，每年至少進行一次電梯應急預案的演練。

廈門：物業與城管聯動 我市十小區將成試點

（《廈門日報》/20060403）

昨日，市12319城管服務熱線辦公室組織有關部門和我市各物業公司就生活小區中存在的擾民問題進行協商，議定先行在全市選擇十小區展開物業管理與城管工作“聯動”試點。在試點小區，由物業公司設立聯絡員，就業主反映突出的問題做到及時發現，及時向城管服務熱線辦公室反映，由市城管服務熱線辦公室協調有關部門盡快處理。

【數據說話】

上海維修資金結存單首次過100萬戶

（《房地產時報》/20060410）

每年一次的業主結存單發放工作，是保障業主知情權和暢通業主監督渠道的重要措施。4月3日，各受托辦理商品住宅維修資金開戶業務的銀行，向全市2177 個已開立銀行賬戶小區的101．2 萬戶業主發放了2005 年度業主結存單，本市業主結存單發放數量首次超過100萬戶。另外，市房屋維修資金管理中心還精心設計，統一了業主結存單的格式。

【物管采風】

深圳老住宅區全面引入物業管理

（歐東勇/《晶報》/20060407）

昨天，全市老住宅區綜合整治工作現場會在羅湖召開。市委市政府要求在全市范圍內推廣羅湖區老住宅區綜合整治工作并引入物業管理工作的經驗，用3年時間改善老住宅區居民的生活環境。市委副書記、市紀委書記譚國箱指出，“羅湖經驗”在現有基層管理工作體制中“植入”市場機制，改革目前政府基層管理工作體制，是一項重大創新。

【學習平臺】

目前物業管理存在的問題與對策

（張宏生 張楠/中國物業管理協會/20060410）

目前物業管理存在的主要問題：1、業主委員會過分強調維權，忽視對業主責任與義務的教育。2、小區物業管理未真正納入社區建設，物業企業承擔了大量政府部門的職能，但因無任何行政權力，導致在實際管理中存在諸多困難。3、開發商遺留問題轉嫁給物業管理企業，造成物業費收繳困難。針對上述問題，我們應該采取如下對策。

首先，業主委員會要按照現行的法律規范和政策規定采用合理合法的方式進行理性、有序的維權，同時在維權過程中注意把握好度，此外，還要教育業主按時繳納物業服務費，遵守社公德，自覺提高道德水平和自身素質。

其次，政府主管部門應當扮演好四種“角色”：服務者、指導者、監督者、管理者。作為服務者，主管部門要以人為本，更好地為物業管理企業和業主服務。作為指導者，主管部門要盡快完善小區管理的法規政策，出臺物業管理的實施細則，加強宣傳力度。作為監督者和管理者，主管部門要嚴格按照法律法規的要求，加強對物業管理企業的管理，依法行政，嚴格規范物業管理企業的行為。同時應加強對業主行為的正確引導，提高業主的素質，為小區和諧氛圍的形成創造有利條件。

第三，開發商應將質量合格、配套設施完善的房屋交給業主，這樣才能為業主和物業管理企業合作提供一個好平臺，為小區和諧氛圍的形成創造良好的開端。

【業主之聲】

業主與物業需要良好溝通

（高彤 張艦/《北京青年報》/20060406）

北京市物業管理商會會長徐北風認為，物業管理行業在我國從無到有發展到現在，市場和行業尚不成熟。因此，物業管理行業更需要扶持，這其中也包括社會各界的關心和耐心，積極推進行業進步?，F在，很多小區的業主在遇到一些物業方面的問題時，首先想到的就是要炒掉物業。相反，如果能保持一種比較理智的心態，大家一起溝通、協調以及通過自己的努力幫助物業解決遇到的問題，這對行業的發展可以起到更好的作用。

【自由論壇】

物管企業應充分重視與業主的溝通工作

（李學華/《江蘇房地產》/2006年第3期）

現實生活中物管公司與業主之間的矛盾并不鮮見，物管糾紛時常見諸報端，這其中固然有業主的問題，但物管企業缺少與業主的溝通，是導致物管糾紛的重要誘因。作為一個物管企業，應充分重視搞好與業主的溝通工作。

一、物業管理的特性決定物管企業必須搞好溝通。物業管理是對物的管理，為人的服務。物業管理服務是否到位，是受業主評判，由業主說了算。因此及時與業主溝通，介紹物業管理情況，了解業主的需求和對物業管理的意見和建議，是十分必要的。

二、增強溝通是物管企業適應市場競爭的必然要求。作為一個成熟的物管企業，不僅要苦練內功，具有較強的管理工作經驗和水平，還要學會溝通。不僅要搞好與業主的溝通，還要善于與社會溝通。只有懂得溝通，才能積極地宣傳自己，擴大企業的知名度和影響力。

三、物業管理人員要提高工作水平就必須學會溝通。物業管理的溝通實際是物業管理人員與業主之間相互了解，增進理解，增強互信的過程。物業管理人員是物管公司的組成部分，一個物管公司溝通能力的強弱是通過每位員工溝通能力來體現的。

四、增強溝通能力需多渠道培養和長時期積累。培養溝通能力首先要加強學習。只有加強學習，不斷豐富自己的科學文化知識，溝通起來才能有話說。其次要加強物業管理法律法規的學習。知曉一些與物業管理有關的配套的政策規定，這樣與業主溝通起來才能有的放矢。

　　　(中國房地產信息網 www.crei.cn)

【案例選編】

業主損壞公共設施拒絕賠償怎么辦

(陳宇/《中國樓市》/20060328）)

業主李先生7歲的小孩發高燒，夫婦二人心急如焚，忙開車去醫院治療。當車來到出門道閘時，值班護衛員示意停車、收回停車卡，但對方毫不理睬，而是加大油門撞開道口欄桿揚長而去。道口欄桿彎曲損壞，無法正常使用。

管理處領導聞訊到場后，根據護衛員的匯報和現場分析，認為業主肯定有急事，決定等業主回來后再心平氣和地和其協商處理。一小時后，業主一家三口回到小區。管理處領導首先對小孩的病情表示關注和問候，當看到小孩并無大礙，李先生焦急的心情也已平靜下來，便單刀直入就撞壞道口欄桿一事征詢業主的處理意見。未等管理處領導話說完，李先生就打斷說：道口護衛員動作太慢，我急著去醫院，撞壞欄桿不是我的責任。

管理處領導耐心地解釋道：您的小孩有病，心情我們可以理解。但事先您并沒有說明原因，我們只能照章辦事，再說收卡也是為了保障您和大家的車輛安全呀。按《業主公約》規定，損壞公物要賠償，您看是您自己處理，還是管理處幫您處理由您付款?把意見講明后，管理處領導沒有當即讓該業主表態，而是給他一個回去思考的時間。

第二天上午，當天的值班班長按照管理處領導的授意和安排，去業主家登門拜訪，把事情責任再解釋給業主聽。業主再三表示歉意，但對賠償一事只字未提。轉天，這位班長又去了業主家。業主終于開口：“這樣吧，你們幫忙修理好，多少錢由我們支付”。

業主明確表示愿意賠償后，管理處領導立即通知維修班拿出欄桿的維修方案，并將維修方案交與業主審核。審核時向其說明只收成本費，免收人工費。業主看后欣然同意，并對管理處認真負責管理小區財產的精神感到敬佩。

    點評：俗話說“人熟為寶”。我們的許多普通工作人員在為業主提供服務的過程中，與他們建立起了信任和友誼。有些問題由領導直接去處理，可能很費周折。但讓與業主熟悉的工作人員出面，有感情作為催化劑，問題往往更容易解決。