非贏利共享型信息選編 第25期/20060401 公元物業管理有限公司
【法規動態】 ——浙江：《省物業管理條例（草案）》開始“二審”
——宜興：《宜興市物業管理暫行辦法》“新政”解讀
【行業要聞】 ——北京：物業管理將實行服務分級
——金羊網：“三無”單位引進物業管理要過五道難關
——汕頭：構建和諧物業小區 市房協物管委召開座談會
——上海：閔行區將試點物業補貼
——無錫：單位變電所樂請專業“管家”
——包頭：物業公司“管家”難當
——西安：四大問題制約物業發展
——鶴壁：市房管局開展物業管理企業資質動態考核工作
【數據說話】 ——深圳一級資質物業企業占全國總數的28%
【物管采風】 ——2005年度深圳物業管理企業20強評出
【學習平臺】 ——物業管理服務的創新
【業主之聲】 ——設協調辦公室指導小區業委會
【自由論壇】 ——物業管理職業經理及其事務所的生存空間
【案例選編】 ——開發商與物業公司之間不構成代理關系
【法規動態】
浙江：《省物業管理條例（草案）》開始“二審”
（童杭麗/《每日商報》/20060329）
業主大會怎么召開？小區的停車位怎么安排？省人大法制委員會在2月28日召開聽證會后，聽證陳述人帶到聽證會上的意見正在被逐漸吸收，如首次業主大會“門檻”提高了、業主逾期不投票如何處理由業主大會決定、空閑場所開辟停車位等。昨天，《浙江省物業管理條例（草案）》由省人大常委會進行二審。
宜興：《宜興市物業管理暫行辦法》“新政”解讀
（韓良華 朱耀康/《宜興日報》/20060328）
近日，市建設局物管辦會同市政府法制辦在聽取多方意見的基礎上，制定出臺了《宜興市物業管理暫行辦法》。據市建設局物管辦人士稱，新頒布的《辦法》亮點頗多，且可操作性強。首先，《辦法》最大限度凸現屬地管理，進一步明確了各方職責；其次，多形式投票方式，保證了業主充分的投票權。另外《辦法》對物業管理提前介入也作出了明確的規定。
【行業要聞】
北京：物業管理將實行服務分級
（趙磊/《北京娛樂信報》/20060329）
物業服務費是高還是低如何衡量？昨天，市政協邀請本市部分業委會主任、物業公司老總以及業主代表就該問題進行座談。針對這一問題，市建委提出，建立專門的價格認證機構，對物業服務收費水平進行評估，建立“質價相符、優質優價”的物業服務和收費價格體系。確定服務項目的分級服務標準，要求企業按照不同的服務標準提供相應的服務。
金羊網：“三無”單位引進物業管理要過五道難關
（金羊網/20060331）
前天，記者以“是否希望引進物管”為主題作了一次問卷調查，結果表明，希望引進物管的單位房住戶占86.3%。但是，引入物管須過五關：一是三無單位無業主大會，引入主體缺位。二是物業法規在三無單位的管理方面還是空白，無規可依。第三要完善配套設施，投入太大。四是維護成本過高。五是受居民消費意識及收入水平影響，管理費不易收取。
汕頭：構建和諧物業小區市房協物管委召開座談會
（龍虎網大華網/20060331）
昨天下午，汕頭市房地產協會物業管理委員會召開“構建平安和諧物業小區”座談會，邀請各界有關人士座談。從法律法規的角度，引導物業管理與業主雙方明晰職責，倡導群防群治、群策群力，共建平安和諧物業小區。與會人員就物業公司的職責、業主消費意識等問題各抒己見，展開了熱烈的討論。
上海：閔行區將試點物業補貼
（《房地產時報》/20060327）
閔行區試點物業補貼，構建物業最低保障。針對區內部分住宅小區物業管理費收繳率不高的問題，閔行區探索新的管理機制。莘莊辦事處正研討補貼費用等解決方案，建立物業最低保障機制，力爭在鎮、局相關部門的支持下，在個別農民動遷小區試點。這是今年閔行區在物業管理領域將實現的四個突破之一。
無錫：單位變電所樂請專業“管家”
（百川 小毛/《無錫日報》/20060328）
3月份還未結束，我市就有近10家單位企業到無錫供電公司下屬的太湖電力安裝服務有限公司，提出了同一個要求：給自己單位的變電室、變電所找個“職業管家”，從而徹底杜絕用電隱患。隨著市場經濟的發展，專業化服務的觸角開始向電力領域延伸，近日記者采訪獲悉，我市在全省首創了電力設施物業管理式服務，其獨辟蹊徑的服務理念很是新鮮。
包頭：物業公司“管家”難當
（趙永峰/《內蒙古晨報》/20060324）
說起物業公司的經營之難，很多物業公司的老總講得最多的就是收費難。包頭許多物業公司的收費率還是普遍都在50%這條線上徘徊。記者在2006年包頭房產會議上了解到，2006年包頭要全面落實物業的“三極管理”，切實將物業與社區管理相結合，進一步理順居委會、業主委員會、物業企業等相關主體關系，形成協調配合、齊抓共管的物業管理新格局。
西安：四大問題制約物業發展
（衛東/《中華建筑報》/20060322）
西安市物業協會秘書長陳栓庫日前指出，西安市物業管理行業十多年來取得了長足的發展。但是目前也存在著一些問題。一是水電費代收代繳，最終落了個損耗自己背。二是業主認為物業公司就是自己的“保姆”，還沒有正確的消費觀念。三是個別物業企業自身服務不到位。四是由于大多數物業公司依附于房地產公司，業主拿物業公司當開發商的“替罪羊”。
鶴壁：市房管局開展物業管理企業資質動態考核工作
（市房管局/《鶴壁日報》/20060321）
近日，房管局開始對全市物業管理企業進行資質動態考核，這在我市物業管理還是第一次?？己松婕捌髽I經營情況、服務質量、從業人員職業道德、企業內部管理等十二個方面的內容，目的是為了規范物業管理活動，加強對物業管理企業經營活動的監督管理，同時也為實現承諾老百姓十件實事之一“規范整頓物業市場，提高物業管理水平”奠定了基礎。
【數據說話】
深圳一級資質物業企業占全國總數的28%
（徐松明/《住宅與房地產》/20051215）
截至目前，深圳全市有具國家資質的物業公司915家，其中一級資質的50家，占全國一級資質物業企業總數的28%。全市物業從業人員十余萬人，管理全市3544個項目，總面積1.89億平方米，物管覆蓋率為78%。深圳還有近180家企業在國內其他80多個城市接管項目491個，管理總面積6147萬平方米，市外顧問項目344個，顧問總面積5459萬平方米。
【物管采風】
2005年度深圳物業管理企業20強評出
（馮杰 李東紅/《深圳特區報》/20060328）
昨日下午，深圳市物業管理協會2006年度會員大會在威尼斯酒店舉行。記者從會上獲悉，招商局物業、中航物業、金地物業、華僑城物業等20家物業管理企業獲得該協會評出的“2005年度深圳市物業管理企業綜合實力20強”稱號。與會的物業企業還聯合發起了“共創和諧社會、服務基層管理年”活動，與會代表們還聯名簽署了倡議書。
【學習平臺】
物業管理服務的創新
（中國物業管理協會/《福州房地產》/20060331）
物業管理是服務性行業，通過提供綜合性物業管理服務來滿足人們某種特殊需要。物業服務包括常規性公共服務、針對性專項服務、委托性特約服務三大基本服務內容?，F實中有些物業管理企業服務行為不規范、服務水平不高，制約了物業管理向深度廣度延伸。
物業管理企業必須從理念上樹立創新意識，首先是觀念的創新。在做好基本服務時不妨增加人情味服務意識。物業公司要做的是對在和業主接觸時，把人情味體現在工作的每個細節中。
其次，要提倡誠信意識。誠信是企業發展的立足之本，樹立誠信意識，使物業管理企業與業主之間達成相互信任，繼而建立相互合作的依賴關系。物業管理企業的誠信體現在實施物業管理過程中，必須做到“言必行，行必果”，讓業主體會到以人為本，細致入微的人性化服務，使業主從內心感受到物業管理的溫馨。
第三，擴大規模，開展多種經營是服務項目的創新。完善服務設施，主動開拓新市場，使業主足不出戶，便可享受社區便利的服務。
第四是管理上的創新。物業管理企業要想謀求發展，必須加強企業的自身建設，變壓力為動力，從概念上、操作流程等方面進行深度培訓，納入IS09001質量管理體系標準認證，是提高企業自身素質、確保服務質量的有效途徑。
【業主之聲】
設協調辦公室指導小區業委會
（趙升/《京華時報》/20060329）
在今年北京“兩會”上，市政協委員李幸福提交了“關于加強行政力推動工作力度破解物業管理博弈困境的建議”提案，希望政府部門能對小區業委會的成立、管理、監督進行全線指導。市建委在提案辦復中表示，市建委也希望盡快成立“物業服務管理協調辦公室”。 “物業服務管理協調辦公室”應具備房產方面的專家、律師、會計和審計人員，但目前編制有限，市建委正在爭取市編辦等部門支持，解決機構設置等問題。
【自由論壇】
物業管理職業經理及其事務所的生存空間
（劉昌兵/中國物業管理協會）
物業管理職業經理的內涵闡釋及概念定義。結合物業管理行業的特殊性，試對物業管理職業經理作如下定義：具有精深的企業經營管理知識，豐富的物業管理實踐經驗及理論水平，受聘于物業管理企業或業主委員會，對法人財產及物業擁有經營權、管理權、服務權并承擔保值和增值責任，以經營管理企業及管理服務物業（業主）為職業的人員。
物業管理職業經理及其事務所的根本和核心是“誠信”，核心是“專業化”，表征是“職業化”，即“誠信”+“專業”+“職業”。其中“誠信”是必須遵守的企業道德和企業倫理準則，“專業化”是指從業人員經過多年的行業“專業化”磨礪并已取得顯著成績，既有豐富的物業管理實踐經驗，也有深厚的物業管理理論素養。
參考國外注冊物業管理職業經理制度，筆者建議注冊物業管理職業經理及其事務所的執業范圍應該包括：(一)受聘于房地產企業開展前期管理服務。(二)協助房地產企業或業委會選擇物業管理企業或人員。(三)受聘于業委會開展與物業管理相關的業務，包括物業管理全托服務、顧問咨詢及對物業企業進行監督。(四)受業委會委托監理專業公司的服務質量或提供相關服務。(五)受物業企業或業委會委托，對物業管理服務質量進行評估鑒定。(六)作為第三方見證物業服務合同的簽訂。(七)受聘于物業管理企業開展相關的業務 (八)成立物業管理企業，包括物業管理經理事務所，開展與物業管理相關的業務 (九)對本人所在單位的物業管理項目進行管理服務的指導和監督。(十)國家建設行政主管部門規定的其他業務。
【案例選編】
開發商與物業公司之間不構成代理關系
(陳宇/《中國樓市》/20060328）)
鞏某于2002年9月18日購買北京某公司（以下簡稱開發商）開發的公寓一套，《商品房買賣合同》中規定公共配套設施未達到規定的使用條件，在未達到期間給予業主免交管理費的優惠。2002年10月28日，鞏某辦理入住手續，交納2002年10月31日至12月31日的物業管理費。后因公共設施未能投入使用，2003年1月之后再未交納管理費。為此，承擔該公寓物業管理的北京某物業公司（以下簡稱物業公司）訴至法院，要求判令鞏某支付物業費及滯納金。
本案中實際上涉及兩個不同性質的合同，即商品房買賣合同與物業服務合同。根據合同相對性原理，合同主要在特定的合同當事人之間發生，合同中也不能擅自為第三人設定合同上的義務。另外，因為開發商事先并未獲得物業公司的授權，事后又未取得其的追認。因此開發商與物業公司也不構成代理關系。
法院認為，原告物業公司受項目開發商委托對該項目進行物業管理，被告是購買該項目房屋的業主，原、被告之間形成物業管理合同關系，雙方的權利義務主要由雙方共同認可的項目《公約》調整。在物業管理事項上，原告與開發商不構成代理關系，被告負有向原告交納物業管理費的義務。要求被告鞏某支付相關物業費及滯納金。
點評：物業公司獨立對項目進行物業管理，獨立享有權利、承擔義務。開發商作為房屋買賣合同關系的一方在指定了專門的物業管理單位之后即與物業管理事項脫離關系，也無權將收取物業費——這一物業管理單位的主要權利擅自進行處分。因此，業主與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中關于免交物業費的規定，在物業公司不予追認的情形下，應認定是無效條款。
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2006/4/7 15:28:00