《公元物業管理文摘》（第17期）

　　第一，電梯保養費是否列入維修資金使用范圍。由于電梯維修行業的慣例，電梯在保養和維修過程中往往把二者都混同在一起，在物業管理公司與電梯公司簽署的電梯保養合同中，以及電梯公司每月開具的電梯保養費中，實際包含了大部分的維修費用。

　　第二，設備設施（指電梯、消防設備等）年檢測費是否列入維修資金使用范圍。由于大廈的設備設施屬業主共同所有，其產生的費用應由業主共同承擔。但由于以前物業管理服務費實行政府定價，而政府定價時又往往沒有把設備設施年檢測費列入其中。因此這項費用在列支渠道上產生了爭議。

　　第三，低值易耗品是否列入維修資金使用范圍。低值易耗品一般指物業共用部位的燈泡、玻璃、開關以及設備中的易損品和管道疏通等費用。這些費用應不應該由維修資金支出，目前各方也存在很大爭議。

　　要解決維修資金使用范圍上的爭議，首先國家在法規上應明確業主大會的維修資金使用主體地位，并授予業主大會擁有維修資金使用范圍的最終決定權。而這種最終決定權不是指某項具體的維修項目，而是指業主大會會議經三分之二以上投票權通過的專項維修資金使用章程（或稱規定、方案、決定）。其次在政府監管過程中，應對專項維修資金使用范圍進行必要的規范。諸如在前期物業管理期間或業主大會未建立專項維修資金使用章程之前，統一規定專項維修資金的使用范圍；在業主大會成立后，出臺指導性的專項維修資金使用章程示范文本等。對維修資金的使用范圍進行必要的規范和指導。

　　(一) 要建立多元多方共同增進親情氛圍的協調機制。物業管理住區居住主體大都是多元的，對其管理又是多渠道的，建立多元多方共同營造、共謀和諧發展的組織平臺，特別是需要建立以住區由居委會、業主委員會、物業管理企業和公安派出機構人員參與的協調機制。

　　(二) 要加強理論研究和理論指導，保證增進親情氛圍活動沿著正確軌道發展。增進物業管理住區親情氛圍，倡導人性化、親情化服務，是對住區人際關系的改善創新，在理論上必然會遇到一系列需要研究的新問題。如在物業管理專業化、企業化、市場化的有償管理與服務中，如何做到以人為本，真正體現人性化、親情化服務?怎樣在住區內把市場驅動力和親和力、各方相互競爭和相互合作、依照法規行事和注重親情行事、有償服務和有情服務、感性維權和理性維權等等統一起來?等等，都需要社會學、城市學、管理學和法學界專業人才，投身調查研究，及時拿出有實踐意義的理論成果來。

　　(三) 要盡力培育和增進住區全民的親情意識，加強物業管理隊伍的培訓。這是增進親情氛圍的重要基礎。住區內的有關各方面要利用各種機會、各種節假日，多組織內容健康、形式多樣的居民業主及相關員工之間的聯誼活動，用以培育與增強區域認同意識和親情意識。特別是物業管理企業要適時地加強對員工進行人性化、親情化管理與服務的培訓。
 

　　最近，管理處加大管理力度，決心從根本上解決這一問題。他們首先與業主委員會統一意見，明確規定今后凡擅自擺放在公共部位的私家物品均按遺棄物處理（都知道公共部位是不允許擺放私家物品的，既然知道還要擺放自然應當是棄物，這一規定順理成章）。然后擬訂了四個工作步驟：值班保安員通過可視對講規勸違規住戶；保安班班長到置之不理的住戶家宣傳新的規定精神；主管領導上門“釘子戶”的思想工作；管理處給仍然無動于衷的下達限期整改通知書。

　　按照這一部署，各個保安班在主管領導的統一組織下，分戶包干，分工負責，分頭落實。他們耐心細致地做好說服動員工作，一次不行就兩次，兩次不行就三次，僅用了一周時間，走了兩個步驟（凡事預則立，不預則廢，多考慮幾步沒有壞處），尚未用領導直接出面，就將公共走道擺放鞋架這一痼疾治理完畢。