《公元物業管理文摘》（第15期）

【法規動態】　 ——玉溪：2006年起城區物業服務將統一收費標準

            　——常州：物業管理收費新規本月開始實施

【行業要聞】   ——天津：將建街辦事處、物業、居委會等聯席會議制

            　——鶴壁：建立物業企業信用檔案系統

          　  ——北京：每平方米4元  裝修管理費征收起爭執

       　     ——重慶：業主委員會開支由業主負擔

      　      ——上海：九成商品住宅有“養老金”

      　      ——鎮江：人大代表調研物業管理

      　      ——山東：首次為臺灣培訓物業管理人員

      　      ——黑龍江：“物業好管家”評選揭曉二十家企業獲殊榮臺

【數據說話】   ——全國物業管理從業人員143.4萬

【物管采風】   ——武漢物管行業安防人員消防技能大演練

【學習平臺】   ——美國的物業管理特色

【業主之聲】   ——誰來監督業委會

【自由論壇】   ——物業管理企業如何激勵員工

【法規動態】

玉溪：2006年起城區物業服務將統一收費標準

（武春榮/《玉溪日報》/20051220）

　　為進一步規范物業管理，我市從明年起試行中心城區普通住宅物業服務收費基準價。按照物業公司所提供的服務內容分級收費，每月每平方米基準價：一級為0.75元；二級為0.55元；三級為0.35元。以上物業服務收費基準價可以上下浮動20%，物業服務收費的計價面積按有關部門認定的每套建設面積計收。

常州：物業管理收費新規本月開始實施

（中國交通廣播網/20051213）

　　市物價局和房管局最新出臺了《常州市市區物業服務收費管理實施辦法》規定：普通住宅的合理利潤最高不超過8%；業主在辦理入住手續后未入住的，物業服務費按規定標準的70%交納。因開發建設單位原因分期分批交付使用的，給先期入住業主造成噪音、粉塵等環境污染的，物業服務費按規定標準的80%交納，差額部分由開發建設單位補償。

【行業要聞】

天津：將建街辦事處、物業、居委會等聯席會議制

（佚名/《今晚報》/20051221）

　　為進一步規范業主委員會行為，市建委將盡快出臺《天津市業主委員會管理辦法》，建立由街道辦事處、區縣物業管理行政主管部門、社區居民委員會、公安派出所、業主委員會、物業管理企業等單位組成的聯席會議制度，協調解決社區物業管理和社區建設的重大問題，將業主委員會納入社區管理范疇，充分發揮街道辦事處和社區居委會在協調解決物業糾紛方面的優勢，形成齊抓共管的機制。

鶴壁：建立物業企業信用檔案系統

（人民網河南視窗/20051220）

　　鶴壁市物業管理面積近300萬平方米，物業管理工作與人民群眾的生活息息相關，良好的物業管理服務是建立在物業公司誠信經營的的基礎之上。日前，市房管局為全市物業公司建立了企業信用檔案，根據物業企業誠信經營的實際情況，對其信用分級管理，從而約束物業企業依法經營、誠實守信、履行合同，并通過優勝劣汰，為廣大業主提供更優質的服務。

北京：每平方米4元  裝修管理費征收起爭執

（葉加/《第一財經日報》/20051212）

　　大部分消費者對裝修押金的收費沒有什么大的異議。但是不退還的裝修管理費部分成了爭論的焦點。由于《住宅室內裝飾裝修管理辦法》中只規定了管理服務費這一收費項目，并沒有制定收費標準，好多都是地方標準。同時也沒有明確業主交費之后，物業公司怎樣承擔責任和義務。相關部門應該盡快制定裝修管理費的細則，才能從根本上解決現有的矛盾。

重慶：業主委員會開支由業主負擔

（佚名/《中國建設報》/20051212）

　　近日，重慶市國土房管局公布《業主大會議事規則（示范文本）》首次明確稱，小區業主委員會的開支由全體業主承擔。重慶市國土房管局物業處介紹說，業委會經費包括業主大會、業委會會議開支、必要的日常辦公費用、有關人員津貼等，但目前籌集非常困難。業委會為業主服務，辦公費用應由所有業主共同承擔。 

上海：九成商品住宅有“養老金”

（王豐芳 穆東萍/《房地產時報》/20051212）

　　我市自2001 年1月《上海市商品住宅維修基金管理辦法》實施以來，商品住宅維修資金的管理力度不斷加大。特別是《辦法》中明確了在辦理產權登記以前必須繳納維修資金，以強制的手段保證了維修資金的歸集。截至今年10月，本市商品住房維修資金累計歸集總額已達150．3 億元，業主分戶達244戶，綜合歸集率達到了89％。

鎮江：人大代表調研物業管理

（解列/《鎮江日報》/20051213）

　　我市近十位省、市人大代表來到香江花城、東吳新苑等住宅小區，走訪了小區內物業管理公司和部分業主代表。人大代表們認為，不斷走向規范化是物業管理的必然趨勢。一方面，需要不斷提高業主的消費意識，增強“服務也是一種商品”的理念；另一方面，物業管理公司需要進一步完善自身的服務和增強人性化操作，對于收費項目盡量細化。

山東：首次為臺灣培訓物業管理人員

（傅曉峰/《濟南日報》/20051212）

　　臺灣物業管理交流團來我市進行考察交流。據悉，在濟期間，來自臺中市的16位交流團成員將參加省城鎮勞動就業訓練中心等部門舉行的物業管理師培訓及職業技能鑒定，這在我省尚屬首次。臺灣物業管理交流團成員在來濟之前，已通過自學等方式對該職業教材進行了系統學習。在濟期間，交流團成員除參加培訓外，還將到我市部分物業公司進行考察學習。

黑龍江：“物業好管家”評選揭曉二十家企業獲殊榮

（呂瑛/《生活報》/20051216）

　　據悉，由省房地產協會和本報在全省組織的評選活動，經過企業申報、報紙公示、業主投票、現場考評和評委會評定等程序，現已評選出“十佳物業‘好管家’”和“物業‘好管家’”各十名。省房地產協會已向各地市建設局、房產局、城管局及農墾、森工建設局發文，對獲得榮譽的企業進行通報。并記入企業誠信檔案。

【數據說話】

全國物業管理從業人員143.4萬

（金華新聞網/20051217）

　　根據2005年12月16日國務院第一次全國經濟普查領導小組辦公室、國家統計局發布的第一次全國經濟普查主要數據公報（第三號）顯示：2004年末，全國共有物業管理企業法人單位3.2萬個,就業人員143.4萬人，在管房屋建筑面積288252萬平方米；2004年，全國物業管理主營業務收入為682.1億元，利潤總額41.2億元，利潤率為6%。

【物管采風】

武漢物管行業安防人員消防技能大演練

（武漢市物業管理協會/20051214）

　　12月10日上午，武漢市物業行業安防人員消防技能演練活動在市公安消防局特勤大隊舉行。此次消防技能演練主要針對安防人員在日常安防工作中所需掌握的基礎防火知識，確定了地上消火栓出水操、干粉滅火器滅油槽火、干粉滅火器滅液化氣瓶火三個演練項目?；顒又?，參演單位在演練中表現的鎮定自若，從容不迫，發揮出了安防人員的專業水平。

【學習平臺】

美國的物業管理特色

(龔宇/中國物業管理協會)

　　一、體制完善,管理有序。美國除政府設有專門的物業管理行政機構外，還設有公共房屋管理委員會，并有若干代理機構，監督房屋建設項目。另外，還有許多隸屬政府的專業學會，在美國，政府一般不大干涉物業管理公司，而由民間組織或物業管理公司進行互相監督。一般房產開發商在項目開發完成前，就必須按規定選定物業管理機構。當物業銷售超過90%后，應該協助業主成立業主管理委員會并將物業管理權轉交給業主委員會。

　　二、專業化程度高，物業服務遍及各個領域。專業化管理是美國物業管理最顯著的特點。在那里社會化分工十分明確，比如發展商開發樓盤后一般不管理自己開發的物業，因為他們認為房產開發與管理不同，前者是生產領域，后者是管理服務領域。而物業管理公司一般也只負責整個住宅小區的整體管理，具體業務則聘請專業的服務公司承擔。對外招投標一般由投標公司自己出方案，主要看對方的價位和服務承諾，最后由業主進行挑選。

　　三、職業化體系完備。美國物業管理經理人有三類:一類是樓宇經理，負責樓宇日常的管理工作；一類是物業經理，主要負責聯系相關代理商、擬訂物業財務報表、物業招租等；一類是資產經理，負責地區物業戰略發展規劃，對市場進行調研，確定管理物業的整合和取舍。目前一般資產經理與物業經理融合在一起，物業經理的部分職能轉由樓宇經理負責。因此，在美國一個小區的物業管理事務只需要一個職業經理人就能搞定，且這個經理人在某些只租不售的樓盤內還兼管租賃事務和資產管理。

【業主之聲】

誰來監督業委會

（西安房地產信息網/20051216）

　　業委會產生于業主選舉，服務于業主的財產保護和權利救濟，它試圖以對等的身份、以合約形式建構社會關系秩序。由于被授權于代表業主們進行各種社區自治管理，業委會等于擁有了一定的權力資源，這使得外界對業主委員會也會產生一定的憂慮：如何保證業委會在各種利益談判中不被對方收買？不從一個公共組織滑向少數既得利益者的小團體？政府部門應該盡快制定出相關法律法規，使業委會的權利既能充分行使又能得到有效的監督。

【自由論壇】

物業管理企業如何激勵員工

(朱明茜/保利廣州物業管理有限公司/20051211)

　　一、獎勵必須與績效掛鉤。獎勵包括物質獎勵和精神獎勵，前者主要通過增加工資或獎金，后者主要指通過各種形式的表揚，給予一定的榮譽等來調動人的積極性。其中物質獎勵是最古老和傳統的激勵方法之一。無論是物質獎勵還是精神獎勵，我們都應該注意到獎勵必須與績效掛鉤并隨市場調整。

　　二、實施崗位輪換制。企業要有意識地安排員工崗位輪換，這樣會給員工帶來工作的新鮮感，增進員工認識新工作和學習新知識的機會和興趣，從而提高工作的滿意度；同時可以有效地打破部門間的壁壘，增進企業或團隊內部的溝通與交流，有利于實現員工的多元化，增進團隊合作，提高管理水平。

　　三、善于運用目標。企業要不斷地為員工設立可以看得到、在短時間內可以達到的目標，并積極引導員工個人目標與企業目標同向，使員工個人的切身利益與集體利益一致。另外，目標設定要有期限，并不斷給員工反饋，向其指出目標的實現程度或接近目標的程度。

　　四、進行內部營銷。把員工當成是公司面對的第一個市場，而獲取這個市場的方法有以下幾種：(1)內部培訓，使員工自身的能力和素質的提高、增強員工的歸屬感。(2)內部授權，通過適當放權給員工來激發他們的主動性和創造性，使其在一定的職權范圍內有自主選擇權。(3)內部溝通，建立暢通的溝通渠道，創造一種良好的人際關系，使員工能在一種輕松、和諧、向上的環境下工作。

【案例選編】

拒交停車費引起的交通處罰

(石德輝/中國院校后勤信息網/20051211)

　　某物業公司管理的一住宅小區，有一住戶家里有輛小貨車，但他拒不交停車費，物業公司三番五次找他做工作，還是不交。因此，物業公司通知他，如再不交就不讓他的車進入小區。該住戶稱：如果不讓進，就把車堵在大門口。為此，物業公司請教了交通部門，了解到堵塞交通可以用拖車將其拉走。

　　在該住戶不交停車費的情況下，物業公司禁止該住戶將車駛進小區大門，該住戶就將車堵在了門口。物業公司當即打電話給交通部門，交通隊來了拖車將車拖走。該住戶剛開始認為物業公司會將車還給他，過了三天見車未歸還，就找物業公司要車，物業公司告訴他車是交通隊拉走的，他著急了，開始請求物業公司出面幫他要車。最后，在物業公司的幫助下，該住戶向交通隊交了罰款要回了貨車，從此，該住戶再也不拒交停車費了。

　　點評：

　　物業管理要依靠政府有關部門的支持，既要講原則，還要講策略。根據《中華人民共和國道路交通管理條例》第六十六條規定，“任何單位和個人未經公安機關批準，不準占用道路擺攤設點、停放車輛、堆物作業、打棚、蓋房，進行集市貿易和其它妨礙交通的活動”。該住戶將車停發在非停車場的道路上，應該受到處罰，物業管理公司依靠交通隊進行執法，既解決了堵塞道路的問題，又教育了住戶，還收齊了停車費，一舉三得。